我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

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提问：请问雕叔，高新南远大4期114平挂牌270左右，城南宜家的城市春天96平挂牌320左右，天府名居110多点挂300左右，从学校，交通，楼盘，商业综合看，哪个更推荐呢？如都不行，其他高新南还有哪些楼盘可建议。需求套三双卫、学校、地铁、楼盘，预算300左右。

回答：天府名居属于天府长城板块，整体来说地段应该是最好的，你看重的什么地铁、商业等资源，在这里都有很好的选择，属于很成熟的区域了，而且再怎么说，也是高五片区，我认为是当下最适合你的三选一。而远大整体来看，板块老化，楼盘老化，逐渐沦为了老破大，除了就近上班的互联网程序员，一般来说整体的优势不明显，这个楼盘租客越来越多，自住的体验会比较差，单纯的看重便宜，往往得不偿失。最后城市春天在火车南站，和高新这边由三环一街之隔，划分出了两个世界，城市春天这边也逐渐走向了衰败，以后会像桐梓林一样，成为大家以前的富人区，但讨论的人越来越少，逐渐退出历史舞台。而板块有机更新和活力，天府长城我认为有高五的概念，而且还紧邻金融城板块，所以有价值的长期外溢和辐射，楼盘本身不仅有内在，也有外在，你如果预算300万，即便不买天府名居，也可以多在这个板块看一看有哪些合适的楼盘和房源。毕竟，天府长城是一个系列，楼盘太多了，而且好些房龄还比天府名居新一些。

提问：雕叔你好，看你的评论觉得你非常有见解，想咨询一个买二套房如何选择的问题。我现在在生物城上班，第一套房还有*款贷**35万在二环刃具立交附近，单程通勤时间较长，想买第二套房上班近一些，也需要兼顾娃娃两年后读幼儿园和小学。因为有高新区人才公寓资格，综合考虑如下，天府菁萃里，价格便宜且有配套学校，但是周边没有商业和地铁配套，家里老人帮忙带娃感觉对他们来说可能会有些不方便；另外两个高新区的人才公寓高投新悦府和熙悦府，我对其了解不深，只知道价格更高但位置更好。现在手上现金160万，是将第一套房的*款贷**还了首付4成上更大杠杆还是直接首付6-7成划算？每月可承担月供1.5万，希望套三以上。除开人才公寓，我还去看了商品房包括交投新月湖畔，鹿溪樾府，天府汇中心，感觉也在能力范围内，但对于通勤、教育、老人帮忙带娃这些因素的取舍难以把握，不知如何选择。

回答：其实你的问题是非常具体的，目前来看刀刃立交的房子不论是自住还是爷爷奶奶在那边带着读书都不太方便，只能拿来当做出租、投资等用途了。先说你们的月供能力，月供1.5万，按照当下的*款贷**利率行情来说，纯商贷30年的话，你们可以*款贷**250万左右，这个范围是非常大的，你们的还贷能力弹性很好。反过来看二套房，你们现金160万当做首付，如果直接上6-7成，（新房）总价段位是228-266万，这个价格如果想在南门买套三新房的话，不是买不到，而是相对会局促一些。此时你*款贷**是68-106万。如果提前把刀刃立交的还贷完，剩余125万，这样再首付4成，杠杆可以加大，总价能上到312万。此时你们*款贷**是187万，月供大概1.1万。也就是说不论是哪种方案，你们都是可以承受的，因此考虑到你们第二套房偏自住改善的角度，我建议提前还贷刀刃立交，这样把总预算腾出来，给自己更大的可选空间。此时就是选择到底看哪些楼盘了。首先说几个人才公寓，熙悦府在大源南，虽然不在大源腹地，更接近天府新区了，但整体来说地段还是很不错的，而且周边片区发展，尤其是交通、学校，应该是你看的这些楼盘里相对最好的。熙悦府主要问题是一方面产品不纯粹，作为人才公寓，必然会各种高中低配都存在，所以一些差的户型或者刚需的房源，就沦为鸡肋。另一方面虽然是人才公寓，但是单价设置并不低，普通老百姓感觉没啥实惠，所以基本上总价单价都不便宜，性价比一般。最终剩余了好些房源在售，目前符合你预算的，可能就是99/108平的套三单卫了，可以去了解一下，实地打探一下感受一下，是否还有其他的坑。新悦府在新川，整体来看地段差一些，周边的配套不足，比较荒凉，但是整个新川板块的预期是比较好的，未来兑现度也还不错，另外距离生物城远了些。上批次目前是售罄了，等下批次吧，从产品来看基本都是小高层，也在预算范围内，买这里主要是买个未来预期，比较适合预算300内的人才。至于天府菁萃里，整体来说你也在生物城上班，就很了解了，优缺点都很明显，优点是便宜，缺点是荒芜。天府菁萃里主打的是两梯四户，总22-29F的高层产品，由于面积区间设置合理，在96-141平（建筑面积，信息源自开发商，下同）之间，加上单价仅在1.1-1.3万之间，所以总价在100-200万之间，对于预算有限的南门购房者，这个楼盘的门槛极低，性价比比较高。天府菁萃里距离最近的地铁回龙站大概2.5千米，不在地铁的有效辐射范围，今后或需要依靠公共交通来接驳。当下该楼盘周围比较荒凉，商业和教育资源都很一般，综合配套不足。综合来看，你的预算（300万）和需求（满足自住，教育），因此天府菁萃里并不是最优的选择，当下从人才公寓排序应该是熙悦府>新悦府>菁萃里。从商品房来看，天府汇中心就算了，户型是恶心给恶心他妈开门，然后学区也不太稳定，不能说就绝对是很好的，没划片之前，具有风险性。鹿溪樾府和新悦府类似，整体板块荒芜，未来发展可期，你作为普通是买得到的，这个楼盘当下地铁没有，主打的是投资，而且学区的话，以前是天府一小，现在有新建学校，所以也谈不上就很好了，再说整个天府新区教育也很一般，比双流好不了太多。还有就是当下配套较差，你父母带孩子自住是有难度的。最后交投新月湖畔我认为是可行的，但是普通资格一定能买到吗？稍微有点玄，但值得一试，楼盘本身价格稍高，但开发商也要挣钱，不能做慈善，所以可以理解，整个板块的综合配套兑现度也比较好，距离你上班也很近，相对来说是当下怡心湖板块最符合你情况和预期的一个楼盘，我认为商品房的话，可以重点把握这个。汇总一下，你的普通资格，自住学区和通勤的需求，不允许你有太大的选择，当下打新是比较好的，而周边二手房单价虚高，杠杆利用率也低，不太符合。而新房里，最适合你的就是交投和熙悦府。

提问：中介给我推荐了一个新盘特价房，单价便宜上千块，有坑吗？请老师支支招！

回答：特价房真是很划算吗？其实很多所谓的“特价房”是经不起推敲的，常见的坑有以下几个：1、 根本没有特价房。发布这种信息，只是为了吸引一些价格敏感性客户咨询和到访。你心动了，咨询后会发现这套特价房已经“卖出去了”，但是没关系，他们会引导你去看看其他房子，事实上这才是他们的目的。2、 户型差、楼层差。俗话说，一分价钱一分货，特价房一般也是“特别房”。同一个社区价钱低于其他房子的，多半会存在缺陷，比如户型设计不合理或者楼层不好等等。遇到特价房，一定先问清楚情况。3、 存在烂尾风险。如果一个项目各方面条件都很好，却有很多特价房，或者优惠力度非常大，一定注意项目开发商实力，多方了解信息，看看项目是否存在巨大变化，谨防烂尾风险。4、 假特价，真“特价”。你以为发布的信息是很优惠，实际上是加价之后，再优惠的价格，这个特价可能比正常在售价还要高一些。类似于电商节前，商品偷偷涨价再优惠，你之前没关注，根本不会了解。所以不要听信一面之词，去辨别相关信息的真实性。5、 没有价值。有一些房子对比其他项目确实价钱很低，实际地段差、品牌小，没有增值空间。这样的房子其实很贵，没有购买价值。在买房问题上，最忌图便宜。天上不会掉馅饼，赔钱的生意商人不会做。遇到特价房，别慌着去捡漏，一定要仔细甄别，冷静去了解一下信息，防止捡漏不成反掉坑里。

提问：雕叔您好，新人首问:刚刚卖掉西二环一套二，想置换大点的房子，普四资格，总预算350万左右，最近看房越看越绝望，资格不刚，预算不高，想改善感觉太难，又不敢一直等下去，担心最后换个寂寞，目前勉强有如下想法，请雕叔帮忙分析参考。1.首钢璟辰里高层和华润时代风景洋房，这两个项目麻烦从地段、产品、未来增值空间等方面，综合分析比较一下，华润时代风景属于二圈层，会不会相比二八板块有发展局限性?2.原小区龙湾半岛居住很舒服，也习惯，目前里面也有很多四房二手房可以选择，请问相比上面两个产品，值得考虑选择吗？如果选择，再过段时间下手是否有机会捡漏？3.就我目前的预算，除了以上想法，还有哪些地段哪些楼盘可以选择?新房二手房都可以考虑，主要是自住，当然也希望未来可以有增值空间。4.目前买房是好时机吗？下半年会是什么样的走势呢？谢谢！

回答：你好，作为普四的确只能看一些顺销的，不那么热门的楼盘，这一点我们能认清现实，从实际出发就好。1、首钢在二八版块，地铁是丰富的，产品是刚改的层级，这个楼盘地段的二八版块是比较热门的区域，周边开发商众多，市场的预期，大家的期望值都比较高，我觉得应当是三环内普通上车最好的区域了，从产品看是高层哈，这一点如果你的预算就300左右，我觉得还是很不错的选择，至少是刚刚好的，从单价看两万五六，比周边的二手房相差不大，属于还可以的，未来看涨到3万，问题不大。时代风景地段差一些，但是产品更强，是洋房。时代风景处于十陵，是二圈层这一点来看教育是比不过成华的，商业目前也不如，地铁的话可以说勉强打平，然后产品赢过首钢，它的洋房产品，价格段差不多300-350万，单价两万四五，你的预算也是比较合理的。所以总的来说，首钢地段好，产品差，华润地段差，产品好，此时就看你内心侧重点是什么了？你是想去改善，所以如果入手一个首钢的高层的话，怎么谈得上改善呢？所以如果要自住舒适性，我觉得华润更加偏向改善，但是从大的版块未来发展动力，教育等配套资源，我认为首钢还是优于华润的。你选的两个楼盘正好是半斤八两，不过也正好是适合你预算和资格的楼盘，不能预算一定的情况下，啥都要，既要改善又要未来，一定要有侧重，要坚定内心最初的想法。如果是我个人的话，我可能会选择更具有未来性的首钢，看重版块的价值，暂时放弃改善的想法。2、龙湾半岛的确很不错，但是房龄大了，后期的流通性是欠佳的，除非你再买就是纯粹图自住的舒适性，也不寻求以后转手了，升值了，那么才可以考虑哈。如果一定要买的话，当下进入了楼市下行期，我认为年底到明年初出手，是比较合适的时机。3、作为普通你要自住的话，我觉得还是可以侧重于主城地铁的那种，比如华润二十四城、华润时代风景，这些都是不错的自住楼盘，另外类似的还可以看十陵地铁洋房比如佳兆业珑樾壹号，但是门槛稍高。4、当下买房要看新房还是二手房，新房现在遇到合适的楼盘了，入手是没问题的，这个一直都是及早上车及早好，降价的可能性很小，二手房的话则如我前文所述，建议可以年底到明年初入手，二手房指导价的威力已经显现出来，市场比较低迷，成交低，价格也低，可能是一个比较好的时机。

提问：雕叔老师好，目前我在成华区，预算总价450万的改善性住房，需要考虑学区，套四最优，想在青羊区买房。意向区域：青羊的草堂、浣花溪、金沙、优品道。

回答：450万整体来说，我认为预算还是很不错的了，基本上你看上的区域，问题都不大，目前存在两方面的做法和问题。第一点是新房市场青羊基本没有什么神盘了，大多数属于普通或者低顺位度的刚需入手的阶段，除非是看鹭岛金沙壹品这类，本身就在内金沙板块，是青五片区，但作为高层产品，两梯四户谈不上非常改善，而且，因为你的资格顺位度未知，我只能说不好抢到。如果要稳妥一些，我建议可以着重去看建发央著这个楼盘，虽然号称是低配版的建发央玺，但整体的水准还是在的，除去个别小户型，从大户型的预期来看，450万基本是可以买入套四改善的，而且周边配套齐全，不论是地铁还是医疗、商业等，都不错，它旁边还有泡小和草堂，所以当属新房里最为丰富的配套，我建议你应该重点关注。第二点是二手房市场，如今绝大多数热点板块都受制于指导价，因此下架了很多房源，所以哪些楼盘是否有套四改善，是否有在售，都进入了盲猜时代，只能说按照我的经验，这些楼盘是值得你去关注打探的，缩小你的选筹范围，这样你再继续到线下实地查看一番，就能清楚地把脉整个市场，继而得出结论和方向。比如我建议可以看看青五板块，这个是比较兼顾孩子上学方便已经自住改善的区域，楼盘其实就那么几个，比如内金沙的中大君悦金沙系列、金沙鹭岛系列，然后就是内光华的中铁西子香荷、优品道四期曦岸、天合凯旋城、保利贝森公馆等。至于你说的浣花溪草堂这边，可选的就非常少了，比如浣花香、龙景花园这些稍微次新一些，但是单价总价也不便宜，可以连带着看，而主要的还是看新房和青五板块的。

提问：最近很多城市楼市严管，随着调控政策的不断加码以及调控效果的逐渐显现，现在大多购房者观望情绪浓。与此同时，很多房企资金链也持续收紧，但是为什么不见房企为加快回款以价换量？本打算买房，就怕后面开发商撑不下去普遍降价，怕买在高位了。怎么办？

回答：今年以来，各地楼市调控继续加码，从下半年楼市调控政策来看，延续了今年上半年的特点，即全覆盖、打补丁。一方面不少城市出台了二手房参考价格机制，将二手房价纳入到调控之中；另一方面对房地产经纪机构的监管也在趋严，对市场乱象打击的力度持续加强。热点城市调控将呈常态化！不断出台的调控政策对于市场情绪的影响非常明显，加速了部分热点城市的降温进程。很多人就会有疑问，为什么明明市场冷了，开发商还是要硬抗？他们不是要急着还债吗？提到房价就不得不提到土拍，土拍市场的变化可以说是楼市的风向标，土地和房子是面粉和面包的关系。面粉涨价了，那面包会降价吗？恐怕有点难……为什么开发商死扛也不会大幅降价？有几点原因——1、 降价就被维权！一旦房价降了，之前买房人就不愿意了，这矛盾就激化了！2、降价就面临约谈！“三稳”政策，为防范楼市风险，开发商只要降价就会被约谈，一些价格低于备案价的楼盘影响楼市稳定，也会被点名批评。3.买涨不买跌！盲从心理助推房价！人们都有一种盲从心理，买涨不买跌。房价涨的时候，各种抢雕叔戏，找七大姑八大婶宁愿借钱都要把首付给了；一旦房价出现下跌的势头，立马清心寡欲，观望了起来……那么买房的人该怎么办？现在的方向真的让人很迷惑，就像你知道一个东西要涨价但是就是担心没买到最低点！这种心理太多太多了……对于刚需，永远没有最好的时机，因为何时上涨是很难预判的，不要想着能在大涨前夜抄底。最好的时机就是你的钱可以付一个首付，就尽快选择上车，毕竟是刚需未来要自住，同时选择尽快买入提前站位，能做的就是等待下一波行情的到来！

提问：雕叔你好，总价预算120w-130w，在考虑增值空间和自住情况下，还可看哪些区域或者有没有其他建议?

回答：你这预算，我个人觉得投资为主优先考虑东部新区，或者新津。如果你要考虑自住，可以考虑主城区二手东门安置房，因为主城区生活配套比较丰富，烟火气重，交通也方便，更有利于自住。太远太偏生活是无配套的,不适合自住。

提问：雕叔你好！自住加投资，请综合分析下万科知园与十里风和，谁更优？

回答：成华区二八板块限价盘新希望万科知园预售了，均价2.1万。高层产品两梯三户，250万起，洋房产品两梯两户，340万起。整体来说对待刚需还是比较友好的，成华的刚一刚二可以冲。十里风和作为中环TOD，地铁资源是毋庸置疑的，它即将预售的是高层，两梯四户，东2.5环+小户型+清水+最低总价不到200w，大多应该在300万内，和万科知园的高层价格段重叠。万科输了地段，赢了产品。看你怎么选择。

提问：请问一下，我把泸州的房子卖了，想在成都买，但是现在又在犹豫是在成都追南门还是打新房？主要是担心追高了。就目前形势来看你觉得成都的房价，大降的可能性有多大？

回答：你置换方向是对的，有资金，有房票坚定不移买成都，建议速度进场。成都在调控升级之后，现在也处于一个僵持阶段，成交量是下降了，但是价格还没有大跌。1、房子的价格不会脱离本身的价值而存在。按照目前各大城市的供地规模来看，并不缺普通的房子，这种房子价格并不贵，缺的是被附加上了“地段，房龄，教育资源等”这样的条件后的好房子，这样的房子还是少数。2、成都这类大城市，人口一直有净流入，产业机遇对人才的吸引力大。长期来看，对房价有一定的助推作用，但人口的流入与房价的上涨不能划等号。合理的产业结构、稳健的信贷政策，充足的土地供应，严格的预期调控等等，这都是保持房价在合理范围内的保障，否则只会助推泡沫增长，酿成“破裂”风险。3、房地产市场，其实也是一个风险市场，因为人们的预期是买房了，房子价格就会随着时间推移，价格上涨。但只要是商品，自然会因为各种因素，对价格形成波动，没有只涨不跌的市场。目前房地产的发展模式和增长趋势，还有待继续转变，其中也蕴含了相当大的金融风险、民生风险和市场风险等。如北京、武汉等，这几年也一直在经历房价涨涨跌跌的起伏过程。4、在大城市买房，本质就是一个筛选的过程，如果你的收入暂时不如别人高，并不意味着你一定就丧失了买房的机会。上车的时机还是很重要的，另外买房的决心也很重要。如果大的买不起，就先买小的；好地段的买不起，就先买相对次一点的。

提问：雕叔你好！城投置地梧桐栖这个楼盘怎么样有发展空间吗？天府社保户口刚需一顺位摇网红楼盘机率大吗？建议新盘还是二手？

回答：你好，城投置地梧桐栖在青龙场板块，自身产品就不说了，还行，价格也算是中规中矩，但是外部的环境比较恶劣，教育在成华垫底，然后商业几乎只有到建设路或者动物园才有一些，最关键的是它的交通配套很不乐观，自身由高速路、三环路以及铁路线形成了三角包抄的局面，近乎一个孤岛，缺乏成体系的开发节奏和力度。如果谈到地铁的话，这里也是三环内的地铁真空地带，唯一有希望的就是看未来，有可能会有地铁23号线(不确定是否设站，设站与该楼盘距离远近)，这样才能缓解它尴尬的局面，而这个时间周期是非常长的，至少十年起步，所以入手城投置地梧桐栖，具有很大的风险性，也不太具有居住的实际价值。作为天府刚需第一顺位的话，本地的网红盘概率还是比较大的，像最近的万科、海伦堡和中信，都是刚一轻松入围，只要你预算不是很紧张的话，当前比高新区更容易上车，刚一还是很稳当的，建议着手等新房，摇新房。

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