声明｜本文为“财说得明白”原创，各平台转载均需联系“财说得明白”，获得授权

越来越多人把投资房地产的目光，从投资住宅转向了投资商业地产，这其中就包括了商铺。很多人都知道，一个好的铺位可以获得持续的租金收入，以及持续的增值。

但是，没有人告诉你，如果眼光不行，投资失误，一个小小的铺位，有可能拖累你几十年。

随着这两年经济环境不太理想，生意越来越难做，销售商铺的地产中介也不断地包装出各种各样投资商铺获得无限升值的理由，但认真分析，其中有一些就是带人入坑的借口而已。

01，非常吸引人的例子

地产中介在鼓励你购买商铺的时候，难免会跟你举一些非常吸引人的例子，但是你有没有想过，他所说的这些例子可能都是难以复制的。

哪个城市都可以举一些自己城市里面商业气息特别浓，商铺的价值和租金特别高的例子，比如上海有南京路、广州有北京路、北京有王府井、南京有新街口，像这些都是城市里面经过几十年的发展形成的中心商圈。在这些地方，如果拥有一个商铺，那真的是只靠收铺租，就可以保证你天天晚上从梦里笑醒了。

但是你有没有想过，每一个城市像这样的商业旺地，顶多也就是两三个，更多的地方没可能达到这样的租金。

我们说一铺养三代，买到一个这样的铺当然可以养三代，但是如果我们买到的是其他的地方，那就很难说了。

这是一个我一直关注的案例：它是一个商业区住宅的裙楼，共五层楼的商场，与旁边一个购物中心距离顶多100米，旁边这个七层楼的购物中心已经开了将近20年，生意非常好。但是这一个五层楼的商场却在过去的十年里面，一直没办法招商成功，也就是说，买了这个商场商铺的人一直都在交管理费，却收不到一分钱的租金。

所以我们要非常小心，你看到的例子有可能是特例。

02，商铺不存在折旧，越老越值钱

推荐商铺的经纪经常会这么说，如果购买二手的住宅，那么它的价格往往比同路段的一手住宅便宜，原因就在于住宅有折旧，但是相对而言，商铺是没有折旧的，因为商铺越老越值钱。

对于商铺来说，前期是商业气氛的培养期，租金会低一些，商铺的价值也低一些，但随着商铺的楼龄越老，商圈的气氛越来越浓厚，租金会越来越高，商铺的转让价格也会越来越高。

总之，商铺是不怕年纪大，反而是越老越值钱。

这个说法听起来没有大毛病，但是你千万不要忽略了它有一个很重要的前提，就是这些商铺最后的确慢慢的培养起来了，租金越来越高了。

假如一个商圈根本就没有培育起来，那租金不但不会越来越高，甚至有可能从一开始有人租到，后来慢慢变成完全租不出去。

我有朋友在将近20年前就在某一个小区购买了住宅一楼的商铺，当时他也期望这个商铺慢慢的越做越旺，但是想不到这么多年过去了，我再问他的时候，他那个商铺也还是有时有人租，有时没人租的情况，只有管理费不断的增加。

而且也不要说商铺就不会折旧，有些时候商铺折旧会更厉害。

我还有一个朋友，以前有一个商铺是在一个汽车站的旁边。因为汽车站人来人往，所以他的铺租越来越高，他也整天乐呵呵的。但是在一夜之间，城市的规划发生了变化，汽车站搬到了一个新的客运站去，然后老的汽车站马上就没有了人流，现在他那个商铺。早就已经没有人租了，这个折旧来得更快。

03，国家的调控不包括商铺

也有一些中介会这样子说，这些年来，国家在房地产方面的调控政策主要是针对住宅，国家所推行的房住不炒，居者有其屋，都是在调整住宅市场。

在这种情况下，商业地产不属于调控范围，所以商业地产未来的升值空间无限。

这种逻辑是一种典型的颠倒因果关系的逻辑，正是因为这样的原因，我反而觉得商业地产尤其商铺更不值得投资。

的确，国家的调控主要是针对住宅，但是，调控是结果，住宅的价格不断上涨是原因。正是因为这20年以来，住宅的价格不断的上涨，所以国家才需要调控。

而相对而言，商业地产涨幅很小，所以国家不需要调控。

事实也就是这样，这些年来，如果买了住宅的可能已经上涨了两三倍，而相同的在这个时间段里面买了商铺，或者买了公寓，或者买了写字楼的，上涨可能就只是百分之二三十而已。

所以，这里我们要搞清楚，国家调控住宅，恰恰说明在过去这些年来，住宅的投资价值非常的高。

04，炒房客，转战商业地产

这种说法跟上一种说法其实是差不多的，因为这些年来限购、限贷等等的调控政策，导致很多资金离开了住宅的投资。所以我商业地产尤其是商铺，未来的升值空间很大。

你知道吗，做商铺销售的，他会告诉你炒房客的资金会进入商铺；做写字楼销售的，他就告诉你，炒房客的资金会进入写字楼；做证券经纪的，或者一些股评家，已经喊了好多年，炒房的钱会进入股市，但是你看到股市涨了吗？

以我的亲身经验来告诉你吧，我身边有不少的朋友，早些年就已经投资了多套的房产。现在他们即使还有资金，也没办法再购买房产了，甚至有些聪明人已经逐步把自己手上的住宅卖出，所以说他们手上是有不少资金的。

但是，他们并没有把这些钱投入到商铺或者写字楼，甚至也没有投入到股市当中。

他们宁愿把这些钱安安稳稳地放在银行，只获得4%或5%的收益率。

而另一些愿意冒更高风险的，专门炒房的那些人，他们可能情愿把这些钱拿来炒姜、葱、蒜、炒鞋，总之并不像中介所说的大量的资金进入了商铺。

05，小结

“财说得明白”，一向认为任何一个投资，都有好有不好，关键是你怎么选择。

千万不要以为商铺的投资就是遍地黄金，其实买得好的商铺，就是一项很好的投资，万一买得不好，那就有可能是被套。

但不管怎么样，要做一项投资的时候，一定要多听一听不同的意见，并且分析一下对方所说的论点、论据、逻辑关系是否能够成立。

关注“财说得明白”，近日将更新文章，继续分析带租销售的商铺。此外，公寓也有很多坑，后续文章将专门分析。

下图是关注头条号后，后台的菜单，可以更方便看到近期的热文与干货。

关注微信公众号：“财说得明白”，有更详细的基金投资技巧与评测系列，银行理财产品评测系列，与房产与商铺方面的文章。

作者：豪哥，陪着你从月光到学会理财，从草根成长为有钱人。