随着欢乐海岸宣传视频的发布和动工消息的传出，不少人为之感慨，欢乐海岸终于来了。
感慨之余，欢乐海岸二期所在的中山北站板块，也成为了不少置业者们眼中的香饽饽。
为何说这个区域值得关注？
其一，板块被两大总部+欢乐海岸+中山北站三大区域包围；
其二，未来有三个轨道交通途径，近期有中山北站保证城际出行；
其三，地处政府规划的一河两岸地带，相应的配套会接踵而来；
其四，周边都“动”了起来，欢乐海岸一期动工、石岐总部动工、东区总部拍地、白沙湾片区搬迁。多数规划都进入了实操阶段。
那么这个区域是否值得置业？秉承着求证的心，小廖来到现场，为大家梳理了整个板块。
中山北站板块区域报告
目录
一、片区在售一手和二手报价
二、板块各盘推货节点及价格
三、刚需及改善客户，如何选择？
四、中山片区竞品分析
五、短期内可兑现配套
六、片区远期规划情况
七、大环境政策利好浅析
01
片区在售一手和二手报价
先来看一张图，下面中黄色的区域，就是板块中规划为住宅的地块，其中在售的项目共有2个。
版块内在售的一手项目较少，仅正德天水湖和大信君汇湾两盘。
项目
产品
标准
正德天水湖
89-117㎡
带装修1.6万/㎡
大信君汇湾
195-276㎡
毛坯2.4万/㎡
大信君誉湾
115-143㎡
待定
相较之下，二手的选择更为丰富。片区内除了东河北别墅区无房源外，各项目均有二手出售。
二手报价【出品：中山小廖】
项目
参考均价（元/㎡）
在售房源（套）
大信君汇湾
19263
58
正德天水湖
14302
91
大信海岸家园
14824
135
长虹御江风景
13051
24
华盈爱琴湾
17784
22
中海龙湾国际
17436
43
中海锦城
15155
103
璐易豪庭
13309
15
长虹蓝湾半岛
12226
14
东港湾花园
9495
8
碧海名苑
10185
16
02
板块各盘推货节点及价格
项目
价格
节点
正德天水湖
带装1.58-1.62万/㎡毛坯1.7-1.8万/㎡
在售
大信君汇湾
2.4万/㎡
在售
大信君誉湾
待定
/
大信君誉湾
大信君誉湾位于大信体育公园北侧，石岐中心小学大信学校的东侧。
▲ 君誉湾现状
从现场来看，底层的外立面已经砌筑完毕，最高已建至20余层。在项目不远处，大信君誉湾的销售中心已经开放。
▲项目售楼部
至于开盘时间，销售称目前项目还未建成，具体的开盘时间还不清楚，但样板房将会提前开放。
03
刚需及改善客户，如何选择？
刚需购房者：从在售新盘来看，可选择天水湖90㎡的三房户型，实用率较高。除此之外，可以往周边的岐港片区和岐江河对岸进行选择。
项目
产品（㎡）
均价（万/㎡）
美林春天
104-124
1.58
永成御景轩
98-121
毛坯1.2
日华坊二期
77-121
毛坯1.1-1.35
雅居乐江玥
89
1.5-1.6
改善置业购房者：改善型购房者可以把目光放到二手房上，天水湖、大信海岸家园、大信君汇湾等均有较实用的四房户型可选。
土豪型改善购房者：这类购房者可以考虑大信君汇湾195-276㎡的豪宅户型。
04
中山北站板块竞品分析
走出中山北站，港口的奥园领尚、海德东方骏园、如愿居，岐港片区的日华坊、美林春天等，都是中山北站板块项目们的竞争对手。
原因不外乎是：港口靠石岐方向的项目，距离中山北站并不远。而望江方面，岐港片区的部分项目也同样能做到朝南向望江。
小廖给大家分析下这三个板块的优缺点。
板块
中山北
港口
岐港
楼盘
2盘
8盘
5盘
地段
临港口近市区发展空间大
镇区内高速口发展空间大
城区内部发展空间大
商业
大型商场
大型商场
大型商场
交通
自驾
自驾
自驾
医疗
板块内1小诊所
板块内1二甲
板块内3小诊所
环境
大信体育公园
中山湿地公园
规划欢乐海岸
05
短期内可实现配套
①新增两所学校和一所初中：
此前，居住在中山北站附近的学生，若就读于公办学校，都要面临跨河上学的问题。这种情况未来或有改善。
▲公示截图
在去年的《民营科技园B片区控制性详细规划调整》中，北外环北侧原二类居住用地调整为了教育科研用地，即新增一所小学。而原为中学用地的地块，则调整为九年一贯制学校。
版块内的大信学校也在最近发布了招收初一学生的信息。
据悉，大信学校初中部将设初一年级4个班，每个班50人，共计200人。其中本校对口直升计划200人。这意味着就读于公办小学的学生，初中问题仍未解决。
值得一提的是，相较这两所还未开建的学校，板块的业主们更倾向于石岐总部的省一级学校。
▲石岐总部动工情况
短期内中山北站板块或许能划入学区范围，但随着石岐总部的发展，学位范围的收缩也是必然。因此石岐总部的小学并不是解决问题的长宜之计。
②东明北路快速化：
在去年发布的《东明桥至中江高速出入口快速化改造工程勘察设计招标公告》中，对于东明北路的改造内容有以下两方面：
（1）道路工程：交叉口优化改造，机动车道和人行道的提升改造。
（2）给排水、电气、绿化、交通工程：市政给排水设施改造，照明交通设施配套，绿化景观提升等。
东明北路的快速化对于现在来说，并不明显。待周边居住和工业用地开发后，相信会对片区的交通能力有所提升。
③深茂铁路：
在中山北站设站的深茂铁路也迎来好消息。据广东省生态环境厅公布的《拟对新建铁路深圳至茂名铁路深圳至江门段项目环境影响评价文件进行审查的公示》中。
项目的环评报告批复，这意味着前期的工作接近尾声，即将进入实操环节，这离动工又近了一步。
④两大总部“一桥一隧道”连接板块：
连接石岐总部和中山北站板块的复兴桥，已于5月31日动工，目前施工现场已经围蔽。据业内人士透露，复兴桥工期为两年。
在规划中，复兴桥沿东华路跨越岐江河，主跨度110米，桥长190米，宽30.5米，双向4车道，限速40公里/时。
而另一个备受关注的过江隧道也将在6月30日动工。根据起湾道快速化改造中，过江隧道项目全长2.8公里，其中过岐江河的隧洞全长1.7公里，起点是起湾道，终点是木河迳东路接华师路。
06
片区远期规划情况
①中山北站与中山站联络支线：
此前，官方发布了中山北站新建高架站的消息。其中将新建中山北站与中山站的联络支线。
结合广州市地铁18号线引入中山站，这条支线有着重要的作用。它既连接了中山站和中山北站，又意味着中山北站可以依靠这条支线，对接到18号线。
②发展 新型 产业和一类产业：
在规划中，民科东路北侧有七宗一类产业用地和一宗新型产业用地，这意味着板块的东北部将打造一个高新技术的产业园。
▲天水湖与产业园一路之隔
从现状来看，产业分布比较浮渣。地块上既有机器人、电子科技等新型的产业，也有五金厂、塑料厂等较低端的产业。未来会推倒重建还是产业升级，还请拭目以待。
③欢乐海岸动工：
此前，中山华侨城欢乐海岸宣传视频流出，视频内容令人充满想象。对此官方则回应六月上旬将有大动作。
目前，一期地块已经更换了外部的围挡，施工人员已经在做最后的大门装设。现场施工车辆已经入场，已有泥头车、挖掘机作业。
▲一期地块现状
根据土拍时的“拿地附加条件”，华侨城还需要管理运营不少于200亩的湿地公园。从近期流露出的相关规划图来看，湿地公园很有可能是沙咀公园。
据了解，项目计划于2023年前后开放，而其中的住宅项目最快或在年底入市。
④城市轨道1/2/5号线：
在今年1月，中山市交通集团总经理王强表示，目前中山8条线路300公里的地铁规划，已经通过专家评审。如果在理想的状态，预计在两年左右就会正式动工建设。
而在早期的规划中，城市轨道2号线将经过沙咀主题公园，与板块西南角相交。
结合去年八月份的《中山北站周边土地开发利用研究和城市设计图》来看，除了2号线外，1号线和5号线都途径中山北站。
▲中山北站周边土地开发利用研究与城市设计图
在图中，1号线是连接中山港口和石岐总部的重要轨道交通。另一边的5号线则穿过欢乐海岸，通往石岐老城区方向。
⑤岐江新城提升规划：
2019年8月19日，中山政府发布了关于《中山市岐江新城提升规划》成果的公告。在规划中，岐江新城包含了原岐江新城、中山总部经济区、中山北站片区等7个重要片区。
▲岐江新城范围
在规划中提到了“一心四核，两轴三片，多廊道多节点”的空间结构。
- “一心”：以总部经济区和中心带动片区整体发展，
- “四核”：打造综合服务核、产业服务核、中山北站TOD发展核、中山站TOD发展核四个核心。
- “两轴”：以世纪大道-北外环沿线、石岐河沿岸形成世纪大道经济发展轴、石岐河景观轴。
- “多廊道多节点”利用街旁绿带、连接绿廊等形成多条景观廊道，结合街头绿地、自然山体等形成多处景观节点。
中山北站规划采用TOD模式即更加强调以公共交通引导片区开发。在官方解读中，还强调了中山北旁有湿地公园和大型文旅项目，是集中聚集了商业办公、休闲娱乐、文化的展示。
针对岐江河两岸的地带，政府也规划了不少相应的配套。
在规划区域中，城市公园主要集中布置在岐江河及其支流两侧，新增了沙咀湿地公园、滨水广场、大湾区级体育公园、湿地生态公园、城市客厅·城央公园。
⑥与欢乐海岸相邻的成片商业地块：
相较一期主要用于发展文化旅游不同，二期的建设内容主要以配套中小学、高端公寓、商业综合体及湿地公园。
其中，规划建设的商业综合体就位于二期项目与板块的交叠处。进度上比一期要更慢些。地块目前主要是无人使用的荒地和部分废品回收站。
▲二期地块现状
据了解，板块交叠的部分，规划有沙嘴主题公园及一处下穿隧道。结合此前在张溪用地的*地征**问题来看，整体进度是一期先启，二期待推进。
07
大环境政策利好浅析
从位置上看，中山北站有着不俗的区位优势。往南，可以享受两大总部带来的利好，还有相应的公园配套提供；
往北，中山北站和轨道交通做支撑，无论是城内交通还是城际交通都能满足；
往西，欢乐海岸与板块交接，成片的商业商务用地或打造成新的商圈。
不难想象，未来的中山北站板块会有多大的发展潜力。
▲片区分布
诚然，目前中山北站板块发展空间还很大，但更需要时间去打磨。
板块定位为交通枢纽、新兴产业、高端居住的综合性片区。但从现状来看，新兴产业和高端居住还待新兴技术产业园和居住用地建设完毕，才得以体现。
希望当规划都提升日程，配套都逐渐落实后，未来的岐江新城能不负中山人的期望，成为中山新的城市名片。