（8月25日首发于公众号ID：finance_lady，你不知道的资本圈）
很遗憾又选了这么一个不讨喜的课题，本来也是不相关的的人，但是看到朋友圈近期的文章迎合大众的媒体太多了，鼓吹和煽动情绪的渲染下，很少有理性的分析。
所以还是写一下自己的观点和理解，求同存异，但求共同学习进步，任何新的事物优秀的企业家都是值得我们不断学习和研究的对象，不要自我设置障碍。
主要几个问题：
疑问1 *款贷**付房租的问题
疑问2 ABS融资的风险问题
疑问3 关于租金的定价问题
疑问4 快速扩张资金风险或跑路问题
疑问5 关于垄断
主要结论，
长租是个好赛道，良好的发展能够形成对各方都有益的结果。
自如是家好公司，极大概率可能在竞争中做到标杆，创造合适的利润。
金融创新不是长租独有，行业做到一定规模都会需要介入一定的监管。
更多耐心和监管，大家共同努力，维护行业良性发展。
有师兄表示我写的内容分析都没啥问题，最大的问题是忽略了人性。我当然知道你们喜欢阴谋论，喜欢抨击罪恶的资本，但是我本来就不是来讨好大家的，不需要按照大众的意愿去写东西。所以不能接受的右上角直接叉掉，互道一声珍重，但是不要恶言相向，大家都是文明人。
好，约法三章之后，以下是正文。
之前水木的一个关于房租的帖子，把自如这样的类似的长租公寓推上了风口浪尖，一时间对某类企业恶意哄抬租金的声讨甚嚣尘上。
最近几天更是租房中介运用金融手段空手套白狼的指摘在朋友圈刷屏，甚至连我们公司行政的大叔都忍不住啧啧称奇，不住道，这些中介真是太黑了！
作为我们一贯的原则，不做无意义的讨论，毕竟我们都很忙，一心只想赚钱。我自己作为自如的用户，一开始其实也没少骂自如，主要是租金偏高还有奇怪的支付限制。但是最后通过各种途径找房身心俱疲之后，才回过头来感受到自如的好。
转念又一想，那些被你骂但是又不得不用的服务，大概就是大家所说的天底下最好的生意了吧。这么一来，倒是心心念念盼着自如早点上市。
一
关于自如和我
几年前来深圳之后，没少搬家，搬家特别痛苦，我相信在外打拼的大家没少体会这个过程，尤其是女生，打包行李能去了半条命。
上一次租房是在2017年1月至2018年1月期间，跟同学一起整租的一个复式的两居的公寓，南山，实用面积50多平，租金4800。上次搬家的理由也是因为公司地址变动，反正深圳房租都一样贵，不如近一点早上还能多睡一会还省点交通费。
当时我们也尝试了传统的中介平台，类似58，也尝试了豆瓣，还看了自如、蛋壳这一类的长租公寓，也联系了线下的这种中介门店，家家顺之类的。因为想住久一点，所以愿意多花点精力找个舒心一点的地方。
58这种分类信息平台，早期刚有互联网的时候，发展的还是可以的，有效信息也比较多。但是近几年，可能就是15年跟赶集合并之后，个人感觉运营管理越来越差，满屏的垃圾信息和中介广告。
豆瓣也有一些租房小组，但是真的真的很低效，且不说有的人发帖不专业，第一次发文信息不全，价格，地址，图片等信息缺这少那，一来二去沟通浪费时间，而且大家也并不习惯用豆瓣做交流工具，效率极低。
我之前有一次通过豆瓣约的蛇口那边一个妹子看房，结果我都到水湾了，她微信跟我说晚上公司临时聚餐，回不去……
个人对个人的这种模式，效率非常低，大城市大家都特别忙，经历过几次不靠谱之后，你就会发现再也不相信人类了。也许可以省一笔中介费，也许可以花一些时间筛选到又好又便宜的房子，但是这个时间和对心情的影响，实在是人间不值得啊！
其他选择就是类似，家家顺、链家这种中介机构和自如类似的长租公寓。最后我跟同学定下的那套复式公寓我们是通过家家顺，不过签约之后，中介再没有出现过。
今年1月合同临近到期，房东苏阿姨表示打算把房子卖掉，她的女儿在国外读高中，马上要上大学了需要用钱，想着把这套卖了正好给孩子用作学费。
我简单算了一下，按照当时二手房的行情，链家上面大约是8万左右，四十多平，姑且算总价350万好了，月租金是4800，租售比（每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，也可以说是每个月的月租与房屋总价的比值）大约在1：730。租金回报率，大约是1.65%，换成你们炒股喜欢说的PE大约是60倍。
（来源：东方证券）
所以这么看来，租房如果不靠房产增值的话，那简直是一个相当糟糕的生意。在房价上涨趋势中，大部分人不会在乎租金，但是如果有内外部因素限制了房价上涨，租金回报就开始变得重要起来，这也是目前的大家面对的情况。
苏阿姨说她跟老公来深圳比较早，老公开个小公司，做类似电子产品类似的产品，早年赚了一些钱，苏阿姨也不知道该投什么，就零零散散的买了一些房子。其实对大部分人来说，投资是有一定门槛，你很难有足够专业的能力去辨别身边的各种项目的风险和评估其回报。
与其把钱放身边被各种互联网项目，共享概念项目，发币的，做P2P的骗走，还不如早点投到房子里去，房产投资是对于普通人来说是最直接也是回报相对不错的投资方式了。苏阿姨算是幸运的，资本不仅保存了下来，还得到了有效增值。
这次找房就直接找了自如，省心省事。我记得那天晚上8点多手机注册了自如，跟逛淘宝一样选了几间房子然后选了预约看房。自如那边很快就电话回访，客服咨询了一下位置价位等基本需求，她们会帮你再挑一些符合要求的房间，然后约定了看房时间，一切很顺利很高效。经过我的观察，自如的房源走的很快，我看过的房间很多在一个星期最多一个月都被租走了。自如还存在动态调价，具体周期我不清楚，我合租的那一套当时还剩一间空房，按我的观察一个多月大约陆续降了300。
目前一直住在自如，还比较满意，同事需要租房的大约一半也都是在自如。大部分人可能一开始也跟我一样，觉得要收服务费，或者装修比较丑，但是一旦体验过了，就会发现再没有什么能比在租房这样麻烦的事务中解脱出来更棒的了。
以上就是我的租房经历，自如是一家提供了价值的企业。
二
关于长租市场
在链家2017-2018的《长租公寓白皮书》中写到，我国拥有13.7 亿人口，租赁人口目前为1.68 亿，2016 年我国的租金GMV 约为1.2 万亿。
补充一下数据对比，2018财年（截至2018年3月31日的一年）阿里巴巴GMV为48200亿，2017年全年京东GMV是12945亿，2017财年拼多多GMV为1412亿元，其实也就是一个京东全年那么大的成交额吧，还是很小的。
链家把长租公寓里面分为分集中式和分散式两种。集中式长租多为房企系公司主导，类似万科、龙湖、世联行等，在房源物业及资金方面有较大优势。分散式就是以自如为代表的中介公司或者创业公司主导，利用在租赁房源及客户渠道两个方面的先天优势，前期更有利于快速规模化扩张。
下图是重点十城2017年的租房人口及租房形式数据，北京是机构化比例最高的城市，达10.3%，而且其中分散式公寓做的非常好。整体看下来，个人出租还是主流模式，占到了一半以上比例，其中机构化长租公寓平均下来大于在5%左右。
租赁的核心是服务，服务的核心是运营。
对于公寓运营机构，具备几个核心能力，才能做好服务，相较分散式公寓，集中式公寓前期投入更重，面临不确定性风险更多，但具有如下优势：
一是租金成本低，集中式拿房拥有更高的议价能力；
二是运营成本低，主要是服务半径短带来的管理效率提升，可有效降低人房比；
三是易于开展社区活动，建立品牌认知，形成客户粘性。
这也是链家的白皮书中认为未来集中式公寓会是未来主流模式的原因。
从成本结构上来看，集中式长租公寓相比分散式其他成本税费大体相同，集中式运营成本低了2%，也就导致利润率集中式的高了2个点。
不管是哪种模式，强运营能力是直接关乎公司利润里水平是否能在资本竞争中活下来的根本因素，其中最重要的两个指标是出租率和空置期两个数据。
链家白皮书披露，从2017 年租金变化趋势看，总体上租金涨幅放缓，不少城市租金水平与去年基本持平，上海甚至出现负增长，只有北京和杭州实现了良好的增长，8%左右。主要原因在于，一方面是近年来人均收入增长速度的下降在租赁市场上的反应；另一方面是2017 年以来，针对租赁市场的支持性政策对供给端的影响更大，使得开发商、国有企业、创业公司等进入速度明显加快，特别是上海市场，各种类型的品牌公寓企业明显增多，其中集中式公寓的增量更为显著。
根据链家的白皮书，从国际经验来看，
租赁人口占比方面，发达国家的租赁人口占比在30% 左右，我国目前租赁人口占比仅为12%。
租赁房屋占比方面，美国、日本、德国等发达国家的占比均超35%，我国目前仅为19%。
B2C 房源市场占比方面，国际平均在30% 以上，日本的B2C 市场占有率高达83%，我国目前不到5%。
综上，参考国际经验，房屋租赁市场，需求端人口、供给端，机构化占比情况等，都有很大的上升空间，机构化会是未来主流趋势，长租公寓将会是一个几万亿的蓝海市场。
当然这只是参考其他国家情况提供的一种参考，并不是说中国就一定会朝着国际水平方向发展，毕竟我们有我们的具体实际情况需要考虑，比如中国人对买房情有独钟，比如国内的政策也没有支持租房和买方享受完全同等的权益。类似国际对比的，大家都需要辩证的看，可以参考，但是不能依赖。
宏观不懂，就不扯了，2018，任重道远。
三
关于自如
作为长租公寓的代表，我这里主要介绍一下自如。
先简单介绍一下自如的模式，自如一般跟房东是签3年-5年不等的长期托管合同，然后经过改造和统一装修之后，再出租或整租，自如与租客的合同大多是一年期。
对于自如而言，这就极考验低成本拿房能力和提高出租率和降低空置期的强运营能力，成本端需要有优秀的业务团队负责尽可能低成本的拿到好的地理位置的房源，而销售端我并不认为目前规模的任何一家长租公寓有很强的提价能力，所以在同类公司中运营能力就显得极为重要，主要就是出租率和空置期两个指标。
自如依靠链家的销售团队及全国大量门店，无论是接触房东还是接触租客方面，在同类公司竞争中是有一定的先天优势的。
疑问1：*款贷**付房租的问题
这次风波主要诟病的是两个问题，一个是抬高了租金，一个是金融杠杆的风险。下面这几天朋友圈传的比较火的几张图：
（叉叉是我画的，因为我觉得完全是在胡扯八道）
什么冠绝全球，什么笑嘻嘻合法破产，啥都能往p2p扯，真想说qnmd。这就跟妹子碰到一两个渣男，然后一辈子不结婚了。
再说这个问题之前，先介绍一下自如租房的支付方式。
这里显示的房租价格都是季付的价格，如果你想按月付的话，租金会稍微高一点，另外自如统一是收取一个月的押金，还有租金10%的服务费。服务费也是，半年、年付比例比例会稍微优惠一点。跟你去商店买东西一样的啦，量大的话给打个折。
当然还有一种也就是大家争议非常大的支付方式，就是自如分期，其实就是类似消费贷一样的产品。通过自如提供的金融公司*款贷**一年的租金和服务费，然后金融机构把全年的款项一次性的打给自如，租客按月还金融机构款项，直至一年期还款完毕。
就是这么简单一个事情，就跟你上京东买个苹果分期付款一样的东西。我去年租房的时候正好还优惠力度比较大，选择分期可以免除整一年的服务费，消费者当然会选择最便宜的支付方式。
我也有担心过自如背后的金融公司，是否会存在一些风险，查了一下， 自如提供的房租*款贷**公司是 中国对外经济贸易信托有限公司，姑且可以认为问题不大。
下面的图是非常清晰的，按照不同支付方式的租金和需要的首付款。
自如官网目前表述是，“选择自如分期可享受服务费折扣7折，分期手续费率6.27%（我去年的时候利率是6.23%），共11期”。
P0=*款贷**总金额-第一期还款金额=（3000*12+2520）-（3000*2+2520/12)=32400，现金流如下图：
实际上你承担利率成本是14.1%，而不是自如官网标注的6.27%。这个真实的资金成本是大家需要了解的。
造成实际利率与自如分期给的利率不等的问题在于，借款每个月是等本等息的还款模式，你每个月还款的话，需要支付的利息是会越来越少的，因为随着你的还款，你欠款部分是在减少的，需要支付的欠款利息当然也会跟着减少。但是他们这种算法实际上并没有给你减少这部分利息，所以这也就造成了实际承担的利息几乎是他们网站标注的利率的2倍。
不过这也不算啥大事，虽然我决定大家应该知晓真实的利率，但是这也不是啥大新闻，类似的消费贷全都是都是这样的模式，标注着8%的利息水平，实际IRR在18%左右，宣传表述有误导消费者的嫌疑，但是这是目前业内普遍的做法。
下面是不同的付款方式的现金流情况，租后一行3000是期末退还一个月押金：
无风险利率按照3.5%（近似十年期国债利率）算的话，最划算的付款方式其实还是年付，当贴现率到9.7%以上的时候，其实也选择不到分期付款模式，季付是资金成本最低的方式。
去年时候，服务费是全部减免的，所以不管利率在任何情况下都是*款贷**支付最优，今年自如已经调整了政策，减少了租金。
所以支付问题就是就是这么简单的一个资金成本问题，根据自己的现金流情况做出最有利自己的选择就好。
疑问2 ABS融资的风险问题
其实这块我也不是很懂，希望了解的朋友能够指点一二。
当然我也不能算是金融圈的，也只是接触的人多一点略有耳闻。一开始自如让我*款贷**付租金的时候，我也是有怀疑过他们这个玩法是否合规，是不是存在什么我不知道的风险。
简单的解释是通过让租客用*款贷**分期的付款方式，企业得以把非标转化的租金包装成统一标准的债券资产，然后再通过ABS融资。用预期的租金收入做reits是从物业的角度，消费*款贷**相关的pre-abs、abs是从租客角度，这就是自如在做的两个东西。
不过仔细来看，信托公司只是通道，自如用底层资产用户的*款贷**发了reits产品，然后把融到的钱再通过信托公司给自如自己？其实最终实现的效果也只是自如提前拿到了全年的租金而已，其中自如现在的分期政策并没有给租客多大的优惠，反而享受到了一年租金的全款，租客支付了*款贷**利息，出资人也就是购买reits的一方也获得了产品的回报利率，5.39%而已。
其实就是个消费贷，赚取利息费用而已，在这里面，自如确实是最大赢家。
下面就是自如发的类reits的东西：
综合某师兄的观点，“作为二房东，赚钱的方式就是提高一手和二手租金的价差和降低资金占用、提高资金的回收速度。价差取决于他的市场垄断程度，资金占用和回收速度就是靠时间差与金融手段。其实自如、蘑菇、贝壳这种还是互联网的老玩法了，也不稀奇。无非就是通过补贴高价策略，垄断市场，最后提高价格来赚钱，前面有滴滴啥的都是这个套路。但是垄断市场需要大量的资金，所以abcd轮融资、银行*款贷**、债券融资都是不可缺少的。”
当然，我并不同意价差是靠垄断地位实现，也不同意自如前期靠补贴铺市场，后面靠垄断抬价赚钱。太阳底下没有什么新鲜事，这些在资本市场也从来不是什么稀奇的东西。
关于风险，消费贷从来不谈什么风险，因为坏账太低。自如这种唯一的潜在风险就是*款贷**违约，也就是租客不付房租了。准确的说是短期内大量租客结束合同和房租长期空置无法租出去，这种极端的情况什么情况下会发生，你们脑洞大的可以帮忙想象一下，反正我是想不出来。
个别租客提前结束租赁合同，其实并不影响。首先自如那边如果你未到规定期限支付租金（也就是归还*款贷**），那么房间的密码锁会锁死，房间不可使用，几天后会重新释放房源。其实还是回到了前面说的，出租率和空置期这两个关键指标的问题，只要这两个指标是稳定的，这种风险其实不存在，因为已经在自如的考虑范围内。
按照跟信托公司的*款贷**合同，文中的房屋资产管理人就是指的自如，不管是被动还是主动的结束合同，自如是需要负责归还未使用部分的*款贷**金额的。
所以我一直说长租是个精耕细作的活，要慢慢的把这两个数据做上去，做稳定，需要强运营能力，不是随便什么企业都可以做得好的，随便拿了资本的钱进入市场，很可能很快就破产。
因为从租金回报率来看，国内一线城市租金回报率其实真的很低的，1.5%左右。就算是二房东这种赚差价的，运营成本也占了很大一部分，很难有多大的利润空间，不然自如这么多年了也还没有开始盈利。
况且极端的说，租金一年也只是小几万而已，按照自如2017年管理50万间房间的规模，租金按照大约平均2万一年（月租约1666.67，毕竟有九个城市也就一线核心区稍微贵一点），这才总共才100亿的规模而已，根本都不抵你们一个中型P2P的规模。满大街大大小小的消费贷，信用卡分期，车贷等等，哪个体量不必这个大？
08年的次贷危机还记得么，CDO，CDS了解一下，这种租赁的ABS比起次贷无论是体量还是复杂程度，都是九牛一毛真的完全不值一提。
疑问3 关于租金的定价问题
我觉得这个问题没法讨论。那么多年了，有人研究出来合理的房屋价格了吗？房租又何尝不是呢？最简单的问一个问题，你最多愿意拿出月薪的百分之多少来租房？
有一点大概是有共识的，租金更多的倒不是跟房价挂钩，更多是工资水平，每年的通货膨胀有说是10%，也有说是20%。其实还是没法谈。
看到一篇微信文章，作者任鹏充的文章，《从债券的角度看房租上涨问题》。他提出了一个比较有参考意义的债券定价方式，当然巴菲特也提出过可以把股票当成一种无到期时间的债券来估值，主要是对债券定价的理论研究的比较多，直接套用的话能解决很多问题。
作者表示，“
从根本上说房子也是一种资产，在这里笔者把它抽象为一只贴现式浮息债券：
房租的收入（包括隐性的，即自己给付自己的）为利息收入；
房产的期限（如70年），为债券期限；
房产的地理位置为债券的评级。
在不久之前，这只叫做“房产”债券因为走了一波长长的大牛市，所以大家不关注票息是否高，只关注资本利得。而且在这波牛市中出现了鲜明的高评级债券“先牛”，低评级债券“后牛”的特点。
终于有一天，监管层对这只叫做“房产”债券采取了一系列的*压打**政策：提高负债端资金利率（房贷利率提高）、降低流动性（限购等）、加征税收等，甚至还要对债券承销人进行无情的*压打**，加速了承销人抛售债券的速度。在这种背景下，这只债券终于结束了牛市。
那么现在投资者如果再投资这种债券的话，会如何权衡呢？答案一定是票息！
既然这只债券交易型策略短期内没有盈利空间，那么只要票息高，我可以持有至到期。所以说，现在的房租上涨只是牛市结束后，对资产实际收益率合理要求，尤其是前期涨幅较大的高评级“债券”。
我们假设现有房价未来不会出现巨大的波动，房租只能以合理速度增长。那么如果想要使得“房产”这只债券仍具有合理均衡的吸引力（比如实际收益率大体等于银行理财产品），就不得不从我们债券市场传统的“法宝”中寻找灵感。
1. 杠杆策略。房屋租赁公司可以通过资产支持证券化的方式对住房租赁市场“加杠杆”。
2. 错配策略。银行和政府允许房屋租赁公司以房租收入分期偿还建设住房的信贷资金和土地出让金。
3. 税收策略。减征或免征房租的税收，从而增厚“票息”。
4. 再贴现策略。在极端的市场条件下，国有政策性银行或者相关产业基金，允许房屋租赁公司向其申请“买断式回购”业务。帮助提高其资产的流动性。”
以上皆引用自任鹏充老师的文章。
所以在房价被抑制的情况下，房东对租金回报率有了更高的期望，尤其是在前期房价已经涨了一波之后。自如其实也只是在金融手段上用了杠杆和错配的策略而已，主要目的还是降低资金成本，提前获得未来现金流。资金永远是发展中的企业永远的痛，没有经历过死亡的人是不会懂的。
疑问4 快速扩张资金风险或跑路问题
自如最新的一轮融资是今年1月份：链家旗下长租公寓品牌“自如”已经完成了A轮融资，由华平资本、红杉资本、腾讯3家机构领投， 华兴新经济基金、GA资本、H Capital、源码资本、融创等机构跟投。根据各家的投资额和占比推算，自如目前的估值约200亿元。
自如自成立以来一直未有融资动作，CEO熊林对此的解释是，希望先把管理、互联网平台建设做成熟，再考虑融资和规模扩张。而此次融资过后自如将扩大规模，计划2018年拟将管理的房源数量扩展到80万间，比现有规模增长60%，同时还会进一步夯实产品研发、服务、人才、互联网系统。
自如2011年成立，截至2017 年12 月，自如管理房源量达到50 万间，累计服务租客120万，以分散式长租公寓业务为主。
从去年的一个记者访谈来看，自如目前还处在非盈利状态。熊林回答人民网记者提问称：
“自如在北京已经6年了，目前的经营情况还不错，每年的效益在提高。但是，仍然处于规模化的阶段，谈盈利还尚早。我们本来预计自如达到100万间的管理规模时，商业模式会走向稳定，但是从目前来看，这个行业才刚刚开始。”
根据我的使用体验，自如并没有烧钱和价格战，他们一直表现的很克制，即使去年推广自如分期也只是减免了服务费而已，而且我今年看优惠力度已经降低了很多。
感受的到自如是想过长久日子的人，活动补贴，拉新奖励都少的可怜，各方面都很克制，对于成本算的很精细。至于快速扩张的问题，规模大了更考验运营能力，而且拿了这么多融资，还每年有健康的现金流，鉴于不披露财务数据，其实不好评判资金风险。我更愿意相信这样一家用心的企业，会用心的做事。
关于跑路问题，更应该关注的是信用不高的小公司。
就像杭州刚爆出来崩盘跑路的那家案例，各方的风险是什么？
按照律师的解释，对于租客，租房合同属于有效，只要租客还在支付租金，就有权住到合同到期。（提前结束租赁合同，按照租赁合同的内容，*款贷**结束无需偿还剩余费用，*款贷**公司的钱找租赁平台追讨，这句是我根据自如的合同得我加的，欢迎指正）。
对于房东而言，等于是把房子委托给了一家没有信用的公司，讲白了就是卖了别人商品没拿到钱，被骗了，需要做的就是追偿房款。追不回来就是自己的问题自己承担损失了，这跟做企业里面，上下游公司，拿了钱没给货，拿了货不付钱，都是一个道理的东西。做生意就是会有这种风险，所以需要严格选择值得信赖的生意伙伴。
所以这对租客一方来说几乎是没有什么不利影响的，除非*款贷**公司的合约责任承担人存在问题，房东存在遇到*子骗**或者即使不是*子骗**但是公司实力查容易破产的风险。
其实，我也很不懂为什么那么多人那么轻易的就把钱给了各种五花八门的p2p公司，也会有人稀里糊涂的把资产租给不明来路的公司。
疑问5 关于垄断
科技和互联网的日新月异，让垄断变得越来越容易。
互联网最喜欢用的一个词叫赢家通吃，具有一定先进技术和优秀模式的企业，都会存在垄断风险，比如阿里的电商，比如腾讯的社交，谷歌的搜索，做硬件的英伟达，做软件的微软，哪个不是垄断？但是这些企业的发展到底是给大家带来了更多的便利，还是更糟糕的生活体验？
按照前面图片十城的租赁房屋及分类数据，2017年总共提供租赁房屋2998万间，其中分散式长租公寓121.6万间，占比4.06%，而自如按照2017年管理50万间租赁房屋来看，自如占分散式公寓的41.12%，当之无愧的分散式公寓之王，但是占租赁房总体的1.67%，比例还相当之低。
我国目前机构化比例不到5%，国际平均在30%，按照集中式公寓因为运营成本可以做到更低将会是未来主流的观点，分散式公寓的市场空间本身就不会很大，自如向上扩张的规模有限。
另外，自如模式更像是重资产，无法产生阿里，腾讯这种互联网效应，需要一个小区一个小区的去跑，需要一家房东一家房东的去谈，所以我一直用的精耕细作这个词。而且在城市本地，有很多本地的分散公寓品牌，他们因为常驻当地，可能是自己或者周围亲戚朋友的房源，也对当地的市场行业和人流分布更熟悉更有经验，他们利用自己独特的房源和经验优势可以稳定的占据一定份额，而自如这种全国运营的品牌难以将这些当地品牌全部消除。
以上解释，一家长租公寓想做到垄断很难。至于房租，我说了没有办法定价，有人觉得是哄抬租金，有人觉得是价值回归。
如果资本的进入迫使这些长租公寓真的以很高的价格拿房，跑马圈地，这会很糟糕，本身就是微利的行业再成本太高，对企业长期发展有巨大的风险，自如如果有志于做一家长期企业的话，应该绝对不允许自己这么做的。如果真的有，要及时纠正。
另外，我认为自如的模式是有价值的，合理的运营之后是有可能达到租客，房东和中介的共赢。当然企业选择怎么做是企业自己的事，所以谷歌要说“Do not be evil”，我们只能希望企业往好的方向走，利用媒体社会的监督甚至政府的监管指导。
像滴滴这种，我认为他的模式天然的就有问题，永远不可能达到各方满意的状态，乘客要车多，便宜，司机要时间自由，单价高，这是一个天然很矛盾的事情。
这里引用一段我请教慕峰老师得到的回答：
“资本介入长租公寓的运作和此前介入平台企业的运作并无本质区别。资本介入之后都是希望快速占领市场，形成垄断或者局部垄断，最后在资本市场获益，背后的压力都来自投资机构。在房源有限的情况下，竞争肯定要涉及到抢房源，因此短期推高价格几乎是必然的。这时要区分不同企业，真正做长远的企业，会知道过高价格从房东手中拿房源其实是支持不下去的，因为租金不可能无限上涨，租金完全受制于市场。
这个话题最好关注一下二线城市的长租公寓市场，不要只停留在一线，二线就出现了不少高价抢夺房源却租不出去的情况，导致大量违约。对头部企业而言，前期抢占市场往往需要补贴，所以收益会差，自如目前也是亏损。长租公寓的利润率应该是不高的，所以如果纯粹市场化运作，要得到资本市场认可，必然要拓展获益渠道，例如提供消费*款贷**类的金融产品。整体讲，这都是可以理解的。
问题几个方面：一是房租市场涉及民生，租金过高会出现各种社会问题，因此对于短期推高房租的行为需要加以规管，不能完全依赖市场调节；二是对于长租金融化产品，要事前确立规则，严格监管，不能再像P2P那样自由飞翔，对后端是要详查金融产品资金用途，限定融资资金用途，设置风险准备比例，前端是要对客户有足够的风险提示（作者注：如果用户选择*款贷**分期支付的话，企业有责任充分提示其风险，如果选择现金支付就不会有这种问题），明确这不是租金，是*款贷**，会影响个人信用，及会产生其他风险。
总体讲，中国目前最大的问题，是所有新兴的金融化产品，没有从金融角度进行规管，金融自由化还没有得到彻底反思。不同国家有不同的制度，例如德国的长租企业，有非完全市场化的，也非纯国有，政府会补贴一部分，利润率不高，但对社会有益。“
慕峰老师的观点总体算是较为专业而且客观，遇到问题发现问题不要一竿子打死，涉及民生的需要社会需要政府一起来解决。企业做大了免不了面对更多的社会关注和政府关注，这其实是好事。
在各地鱼龙混杂，毫无规章制度可依的个人散租时代，租客一定是更加弱势的，而且因为个体行为小，难以引起媒体和社会的关注。
另外在服务方面，比如自如规定：不能带6岁以下儿童，入住租户年龄在45岁以下，不能携带宠物入住；如果超过同住房屋50%的住户投诉，调节无效，被投诉住户就必须搬出。这是对租客权利的保护和尊重，你能想象普通个人房东会有动力满足你这些需求？
在合理监管指导下，长租公寓是可以良性健康的发展的。
四
自如未来
以上代表了很多90后中年人的观点，和部分比较开明的80后中老年人的观点。
作为90后，我们不喜欢与人打交道，更喜欢跟机器和软件打交道，我们喜欢互联网式的处事和消费方式。自如让租房变的跟上淘宝买卫生纸一样方便。对于房东来说，把房子托管给放心的机构，把自己的时间和精力解放出来，这对于一线城市基本不差钱的房东来说才是最重要的。
90后的特征，越来越宅，越来越懒，越来越依赖于把衣食住行全部交给专业的机构，而把自己解放出来。他们不会买菜做饭，有盒马鲜生，有美团外卖，不会自己打扫卫生，有58到家，出行叫网约车，吃饭找大众点评……
自如现在已经有的，自如搬家，自如保洁，自如优品（自如的家居商城，感觉可以发展成小宜家），包括线下的社区活动，自如拥有一大批一线城市素质还可以的青年男女的个人信息，真的未来可以做很多事情。
像这人为懒人服务的大平台，专业领域细分平台，未来我觉得都是很看好的。
当然不可避免的在发展过程中会被爆出来各种各样的问题，包括甲醛超标刚装修完就立马出租，包括改造房不符合标准赶走租客等。对于我们，需要思考的是，这样的问题是否严重到决定企业的生死？是公司文化的恶劣还是在发展过程中底层员工的个别行为？管理层发现问题之后是否有足够的重视并采取措施？这些才是需要关注的。
企业保持良好的道德和文化，就一定可以在发展的过程中不断解决这些问题，保证持续走在正确的道路上，我们也强烈希望自如可以坚持做对的事情。如果企业文化坏了，在很多事件的处理细节上，我们通过公开信息和报道还是可以看出来的。
就像慕峰老师说，
“3.自如蛋壳的金融化做到什么程度了，到今天为止，有多少房东和租客用了它的*款贷**产品，这是需要调查的，房东非常少，租客比例是多少？所谓“哄抢房源”如果靠的金融化产品收入，那么这个比例必须知道，很可惜，今天看不到；
4、我认为长租市场金融化不可取，短期扩张过于厉害，资金链会有风险，但我们要算成本，长租企业的利润率究竟是多少？如果只是租金差价，是否能够养得起这些企业？把这个话题拓展开去，才有意义。”
我也希望大家能够真正的来探讨这些问题，我们也希望自如在这种风波下能够披露一定的相关数据，供大家更好的判断。企业为了利润无可厚非，区别在于不同的企业道德底线会不同，我们希望自如可以树立一个良好的企业标准，坚持底线。
最后想说的话
段永平说要找企业，需要有长长的坡，坡上有厚厚的雪，这样企业的利润就会越滚越大。
金融本身就是天然可以带杠杆的，这也是大家喜欢他的原因，期货、债券、买房，哪项不带杠杆？重要的是风险和监管。长租本身并没有多大的利润空间，初期因为固定运营成本和扩张市场，甚至会持续多年亏损，对于创业公司来说早期的现金流很重要，资金的效率和获取资金的成本就是很重要的一个事情，abs在早期缓解了企业的资金状况。
其实预收费这种东西大家生活中还是很常见的，比如前几年很火的洗剪吹充值卡，现在还有的美容卡健身卡，相应的学校也是这种模式，期初需要把学费先付清，本质没有什么区别。区别只是你是现金付还是信用付，信用是个好资产，其实大家应该合理的利用。
要绝对了说，资本都是罪恶的，因为光荣和梦想之后，大抵还是要赚钱的。欲望才是人类创新和发展的动力，所以还是要感谢资本。
讨论可以摆事实，讲道理，然后要自己分析思路，得出结论。直接灌输结论，喊口号带节奏的这种一定要小心，这种言论是有毒的。
真的迷茫不知道该怎么做的时候，想一想自己最敬佩的伟人，自己相关行业最牛逼的大神，找他们所有的传记和视频，采访稿来学习，模仿和学习是人类出生就会的本事。就像每次股市跌的时候，我总在想，巴菲特这时候在做什么呢？（虽然也只是个自我安慰，但是对调节心态还是挺灵的，你们可以试试。）
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