Sophie苏菲：毕业于中山大学，10+年房产实战经验，公众号：苏菲说房。
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我们在之前的详评文章陆续介绍了天河公园西门、华景新城、金融城、广氮片区、牛奶厂、赤岗塔、琶洲以及珠江新城板块的中高端楼盘。接下去，会继续带大家了解广州余下的各个改善型以及豪宅楼盘，为准备置业的朋友们提供最实用的参考信息。往期请看文末的《往期详评文章目录》。
从094期天翔花园开始，我们对天河北板块的楼盘展开了详评；未来，会继续介绍天河北板块的各大优选小区，敬请追看后续详评文章。
板块优势（天河北）
在珠江新城还没发展起来的时候，天河北是继“环市东”之后的广州新一代CBD，曾经的广州第一高楼--中信大厦以及中国市长大厦等建筑均为广州的知名地标。
时至今日，天河北依然是广州较重要的商务区之一，详见我们之前的文章《广州发展东进南拓，珠江新城王者地位还保得住吗？| 粉丝提问》。
商务区是天河北的一个重要角色，但了解天河楼市的人都知道，天河北的“学位房”属性才是整个板块当前的价值支撑。
小学方面，这里有大名鼎鼎的华阳小学、龙口西小学和华康小学，均为广州中学教育集团成员校。另外还有华师附小和长征小学，这两所小学主要招收举办方（高校）的教职工子女，我们暂不讨论。
中学方面，上文提及的3所知名小学，按现行政策全部直升广州中学，即同一教育集团内解决9年义务教育。
居住在天河北是一种什么体验？在义务教育阶段，优势明显比天河其他区域强：小学对口的是天河区一梯队小学，小升初既有省一级广州中学保底，更可以稳中求进，参加华附初中部、天外、清华附中、执信天河和华颖外国语这5间优质中学的摇号。
注：
（1）华阳小学为省一级学校，在天河区乃至全广州的口碑都不错。
（2）龙口西小学是2007年取消省一级学校评选之后快速成长起来的“后起之秀”，属天河区第一梯队小学。
（3）华康小学，硬件设施、办学成绩和民间口碑都不错，是一所英语特色学校。
小区简介（中怡城市花园）
上期文章为大家介绍了荟雅苑，下图是天河北板块的部分优选小区（后续会不断添加），本期为大家介绍的是该板块的中怡城市花园。
中怡城市花园 是天河北的网红盘之一，也是早期为数不多的厅出阳台花园式小区。小区环境优雅，物业管理好，对口优质公立小学，长期备受关注，交投旺盛。
小区户型涵盖34平方1房~135方3房，适合 刚需和改善型家庭 ，自住投资两相宜， 推荐指数：4.5星 。
中怡城市花园基本信息：
小区地址：天河区林和东路39号
当前均价：99667 元/平方米
建筑类型：塔楼
建成年代：2004年
开发商： 广州市戎丰置业有限公司
物业：万科物业
物业费用：2.6元/月/平方
总户数：1208
总车位：395
容积率：4.85
绿化率：25 %
下文我们将从“ 公共配套资源 ”、“ 小区园景 ”、“ 楼栋户型 ”和“ 升值潜力 ”这几方面详细介绍，请耐心阅读哦！
公共配套资源（中怡城市花园）
中怡城市花园 于天河区林和乐路39号，教育、医疗、商业等公共配套资源十分完善，详见下文。
（1）公园
天河北板块没有大型市政公园，但广州最有名的体育场馆--天河体育中心就在板块内，这里也是盛极一时的恒大足球队主场，很多大型体育赛事和演唱会都会选择在这里上演。
中怡城市花园距体育中心东北角约200米，观看体育赛事或演唱会非常方便，时间充足的时候也可以到这里进行休闲锻炼。
（2）交通
中怡城市花园 北临广园快速，南临天河北路，东临华南快速干线，西临广州大道，四通八达，交通优势突显。
●地铁：
地铁3号林和西站 距 小区约400米 ，通过地铁换乘到达广州各区域，出行方便快捷。
●自驾
小区停车场出入口 距广园快速路最近入口的最短线路为2300米，不堵车的情况下7分钟左右能上高速，自驾出行十分便利。
（3）教育
幼儿园： 小区自带优质幼儿园-- 中怡幼儿园 ，位于花园北侧，家长接送非常方便。
此外，小区附近幼儿园非常多，1500米内有侨怡幼儿园、荟雅苑幼儿园、嘉怡英文实验幼儿园和都市华庭幼儿园等，如上图所示。
对口小学： 地段对应的公立小学为天河区 华阳小学，林和东校区 位于林和东路118号， 距小区约100米 ，家长接送非常方便。
该校为 天河北板块的名牌优质公立小学 ，办公成绩和口碑均不错，受追捧的热度一直不减。现有天河东、林和东、华成和天润四个校区。
注：天河区教育局2021年曾对华阳小学等5所热门学位发出过学位预警信息，入读华阳小区需提前布局，详见我们之前的文章《【建议收藏】家长看过来，天河TOP学位房汇总》。
对口中学：华阳小学 对口直升初中为 广州中学 ，名雅校区距小区约 1200米 ，初中学生自行上学放学完全没问题。
因广州中学近两年报名人数超过招生计划，因此部分初一新生将安排到本校天润校区就读， 天润校区 位于天寿路20号 ，距小区约500米 ，上学放学更方便。
PS. 据悉天河区小升初将于2025年起全面实行电脑随机派位的招生方式， 届时中学学位或存在不确定性 ，具体请以天河区教育局当年发布的招生政策为准。
（4）医疗
●社区医院：林和街社区卫生服务中心位于天河北路382号距小区约350米。疫苗接种、感冒、抽血、B超等小型检查科目可以在社区医院就诊。
●大型医院： 离小区最近的三甲医院有 天河区妇幼保健院 ，距小区约 50米 ；此外，附近几公里内还有广州华侨医院、中山大学附属第三医院、广州市妇女儿童医疗中心和南部战区空军医院等，优质医疗资源非常丰富。
（5）商圈
小区自带3层底商--中怡汇，林乐路沿街还有生鲜、饮食店和生鲜等业态，日常生活消费非常方便。
（6）文化资源
天河区少年宫 创建于1988年，多年来到该馆参加培训学习的少年儿童近12万，每年学位数为5000个，其中合唱和舞蹈表演科目多次获得国际金奖。
现馆址位于龙口西路8号，距小区约1600米，自驾车约10分钟车程。
据悉，天河区少年宫新馆将选址金融城，但建成后当前的旧馆依然会正常使用。
小区详评（中怡城市花园）
01小区实景
上图为小区的牌匾，位于林乐路北侧小区正门处，即荟雅苑幼儿园对面。
上图为小区的地下停车场入口，位于小区正门门岗处，小区车位仅395个，难以满足业主停车需求。
正门门岗进来，是F栋和E栋，上图为E栋楼下，园径较宽阔，保养和卫生条件不错。
E栋往前走几十米就是D栋的楼下（上图），D栋02单元为小区的楼王户型，正南望花园且安静。
上图为BC栋与D栋之间的间隙，往北几十米是小区的配套体育设施--两个标准篮球场，能基本满足业主和青少年的体育锻炼需求。
上图为小区BC栋楼下，位于小区的西侧，图片的尽头是小区西门。
除了篮球场外，花园内还设置有专门的儿童游乐区，位于BC栋南侧，见上图。
花园中央绿植非常有层次感（上图），既有庞大的榕树遮阳挡雨，又有低矮的花坪，整体环境幽静怡人。
上图为F栋的首层大堂，经过业主们的努力，公共区域已翻新过，其中一台电梯也更换成更加高效的刷卡型新梯。
上图为F栋东向户型的阳台景观，华阳小学近在咫尺，树荫底下为林和东路，易受噪音影响，需加装隔音玻璃。
上图为小区住宅外立面，整体以白灰色为主基调，装修用料和设计风格在2003年开盘时较前卫，时至今日在天河北依然是很耀眼的存在，是备受追捧的网红盘之一。
02房源展示
中怡城市花园 户型涵盖34平方1房~135平方3房，本期为大家介绍的是小区最大面积的135平方户型，请欣赏。
▼户型图▼
▼玄关、餐厅及开放式厨房▼
▼客厅▼
▼厅出阳台▼
▼生活阳台▼
▼公卫▼
▼主卫▼
▼主卧套间▼
▼卧室2▼
▼卧室3▼
房源点评：
户型优点： 本户型为D座的02单元，与楼王户型03单元一墙之隔，位于花园内最好的位置，相对更安静；南向望花园，通风和景观一流；“厅出阳台+生活阳台”双阳台设计，贴近新时代住宅标准。
户型缺点： 虽然是小区最大户型，但却不是楼王户型，原因是户内存在斜边；而一墙之隔127平方的03单元同为正南向，但格局方正，因此成为最讨喜的楼王户型。
03户型楼栋
（1）楼栋户型简介
中怡城市花园 较周边小区新，共6栋高层电梯楼，具体如下：
B\C\D栋为2梯4户32层高电梯楼，F栋为32层高电梯楼；E栋为3梯8户31层高电梯楼；A栋为4梯18户30层高的电梯楼，4楼以上为住宅，4楼以下为商业裙楼。
另外，小区配套有自己有的幼儿园、游泳池和蓝球场等。
（2）户型详解
小区户型涵盖34平方1房~135方3房，具体的楼栋平面户型图和户型汇总见下文。
▼A栋平面户型图▼
▼B/C栋平面户型图▼
▼D栋平面户型图▼
▼E栋平面户型图▼
▼F栋平面户型图▼
▼小区户型面积汇总▼
注：以上表格仅统计标准楼层户型，不同楼层会有些许偏差；红色字体单元为小区的楼王户型。
04户型小结及买家预算
优点方面： 除A栋住宅公寓和单间小户型外，BCDEF栋2房/3房均为“厅出阳台+生活阳台”双阳台设计，这在开盘前是很前卫的设计，直到今天仍然符合大部分人的对住宅的要求；另外，小区A栋和其他楼栋的单间户型，350万左右的预算就能安排优质公立学位，相对较亲民，而且常年交投活跃，有不错的保值和增值空间。
缺点方面： 部分户型存在斜边，影响户内空间使用；其次，E栋和F栋东侧户型靠近林和东路和华阳小学，容易受噪音影响，日间更甚。
市场方面： 当前市场成交均价在10万左右，挂牌均价在10~13万之间，放盘价最活跃的是A栋的小户型，近期BCDEF栋的大户型暂无成交记录。
想知道本小区哪些户型最值得入手，哪些户型存在硬伤，选筹应该注意什么问题？ 请私信沟通。
▼含税价格预算▼
小区单间户型购买预算为350~550万之间，2房户型购买预算为650~1000万之间，3房户型户型购买预算在1000~1500万之间，详见下方预算表。
注：以上预算以成交均价计算，仅供参考，具体以实地看房时业主报价为准。
升值潜力
中怡城市花园 于2003年开盘，2004年交房；2003年记录的开盘均价为 5300元/平方米 ，当前二手成交均价为 99667元/平方米。
那么这些年来，小区的升值速度又如何呢？请看以下增长曲线图！
从下方图表可看出， 中怡城市花园2003年 以来的年均增值速度为 16.70%，9年 间增值 17.81倍。
看好天河北学位房，但不知道哪个盘增幅最大？哪栋楼增值率最高？哪个户型最适合自己？ 欢迎继续追看，后续将不断为大家详评天河北板块的其他优选楼盘！对于急需知道答案的朋友， 请私信沟通。
*注：以上增值速度数据统计至发稿时月份，如对数据存在疑问，或想了解同一时间点各小区的增速， 请私信沟通。
总结
能本期主要介绍了天河北板块的 中怡城市花园 ，小区户型涵盖24平方1房~135方3房，适合 刚需和改善型家庭，自住投资两相宜 。那么，它的优缺点有哪些呢？
优点方面：
（1） 义务教育资源突出 。小学对口天河北的明星小学-- 华阳小学 ， 中学直升广州中学 ，9年义务教育均为 天河区口碑佳 的学校；按现行政策，上述学位具有较高的确定性。
（2） 华阳小学林和东校区距小区仅100米 ，且自带优质公立幼儿园，上学放学接送非常方便。
（3） 区位优势明显 ，南临天河北路，东临华南快速干线，北临临广园快速，西临广州大道中，自驾出行非常方便； 地铁3号线林和西站距小区仅400米，公共交通方便快捷 。
（4）邻近 天河区少年宫 等文化场馆，方便业主子女拓展素质教育。
（5）地处繁华区，周边商业氛围好， 生活便利度高 。
（6）小区花园较大，能满足业主基本的休闲活动需求。
（7）小区公共区域和电梯均经过翻新，整体居住体验有保证。
（8）万科物业，管理不错。
缺点方面：
（1）A栋公寓为4梯18户，而且不明火煮食，对居住体验有一定影响。
（2）小区交房至今18年，楼龄偏长。
（3）车位配比仅为1:0.32，因车位紧张问题，2007年曾发生过业主堵车库事件。
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