#精品长文创作季#

随着旅游IP城市的爆火，酒店行业又迎来了新一轮的高潮，各地随之也爆出了天价酒店，那么酒店行业在2024年是否值得投资呢？大家好我是十年干黄了三家酒店的试错人，为大家分享我曾经踩坑指南，让您以后酒店投资少走弯路

图片源自网络

酒店的意义

酒店根本的赢利点就是赚取房东与顾客的差价，通过房东所提供的物业我们为其赋值后售卖，从而产生利润

酒店的前期统筹

有些人开酒店会有很大的误区，认为选好地段，谈好房租直接装修开业就能盈利，其实这是大错特错，在没开始之前，城市的属性就已经决定了你投资酒店的方向，也决定了你大部分的客源结构

比如热门的西安，三亚，以及最近爆火的哈尔滨等等，给你对这个城市的标签是什么，没错，那就是旅游城市，所以客源结构和获客方向就已经大体确定，就是来自天南地北的游客，有了客源结构才能开始选择投资方向，这个时候才能开始结合自身的预算，选择地段和物业给自己的酒店赋值，投资方向也是精品轻奢的酒店方向

反之，本身的城市没有特殊的旅游标签，大部分的消费群体都是本地客或者出差公务的就要结合适合的物业来预估消费者从而选择投资酒店的未来发展方向和定位

分析商圈及客源结构

分析商圈的客源结构说白了就是看你想要挣哪一部分客人的钱，所谓人无完人，酒店也一样，不可能做到面面俱到，再优秀再完美的酒店和管理团队都会有差评，所以一味的追求全面型发展不如做一个定位，把这方面的群体消费习惯和消费刚需吃透，未来无论是哪个服务行业发展方向都是精细化的，别小看这三个字，其实执行起来是很困难的

在每个商圈的客源结构也大不相同，比如大学附近，商圈或城市中心，打卡旅游地景点，每个地段的消费群体都不一样所以客源结构也大不相同

很多人不了解酒店，感觉就是睡觉的地方，其实不然

其实酒店大体的消费群体统筹起来分为三类

1、情侣

大部分的酒店情侣入住的主要产业支柱，这也是很多酒店主要的客房都是大床房的依据，这部分消费群体对于装修和配套设施相对来说要求的也比较严格，比如智能化设备，电竞类设备等等

2、差旅

差旅分为两类，第一是出差公务，第二是旅游或走亲串友，这类客人对于装修和配套设施要求的并不严格，反而对交通考虑的更多一点，离公共交通的远近和出行的便利，成为他们选择入住的第一要素

3、团体

这样的一般是景点旅游地接待的旅游团居多，当然也不排除团建培训，事业宴请接待等方向，这一部分的客源对餐饮和配套考虑的更多一些，当然这一部分的获客要根据酒店经营者自身的资源匹配度结合

综合以上的判定和自身选择物业的条件酌情考虑未来的发展方向，但这一步才刚刚是起点，可以说是九牛一毛，下面的才是真枪实弹的障碍

物业的选择

物业这个贵的不一定是好的，廉价的也不一定是差的，在不考虑商圈经营的等级划分和价值流量的前提下，你所中意的物业一定要搞清楚以下几点

1、物业的产权争议

一定要确定房东自身的经济情况，这处物业有没有存在抵押质押等情况，虽然买卖不破租赁，但是要是在房东租赁给你之前就已经做过质押那么未来这方面绝对会成为一大困扰，甚至血本无归

所以在签订租赁协议之前一定要让房东一起去房管局查清楚房屋的实际情况及用途

2、消防

酒店无论大小都会被定义为人员密集场所，在选址确定后我们不用考虑装修预算等等问题，第一考虑的就是消防问题，公共区域的跨度是多少米，安全出口有几个，消防控制室是单独的还是集体的，这都是必要条件，因为这涉及消防验收的问题，消防验收不过关，一切都是空谈

3、物业的通透性

通透其实不难理解，就是排房装修的时候是否存在暗房，无窗房，未来酒店消防验收暗房哪怕是将窗户开设在走廊这样的房间都可能存在消防验收不合格的情况，这个以后我们再细讲，还有物业的商圈价值，是否是群租楼，有没有影响本身经营的其他业态都是在考虑的范畴之内

4、物业的定价

物业的租金不能超过全年毛营收的30%，当然以购代租的除外，以购代租这个以后我们也会详细讨论，超出这个营收方向，大几率有可能会替房东打工，还有就是房租递增，一个周期内绝对不能超过20%

酒店的装修

有很多酒店经营者就在这一方面吃了很大的亏，我的一个客户朋友就是这样，一顿堆料，设计装修，发现单间的成本已经达到了十多万，预计想要三四年回本，问我定价多少合适，我直接就告诉他，现在这个市场不是卖家市场，是买家市场，你想要卖几百上千得有人来买单才能算

那么我们怎么考量装修预算，其实就是抄，这个手段最简单，首先查看周围商圈的前辈们和你酒店未来装修程度持平的酒店价格是多少，那么就已经把你的装修预算计算出来了，

比如商务性质的酒店，周围定价300起，那么你预计装修程度差不多，反推，预估房价×（预估入住率×房间总数）×365-固定支出，得到的就是一年的盈利状况，再乘以回报周期除以房间总数，得到的就是你单间的装修成本，当然这个单间的装修成本也要均摊公共区域和办公设备等必要的花费，毕竟所有的投资都需要客房的盈利产出回报，装修方向我们以后会详细的讨论，包括物料的选材，装修的定位等等

酒店人员统筹

酒店的人员基本结构外人也都了解，无非就是收银保洁，其实酒店也有很多岗位是必须具备的

首先要有一个经验丰富的店总，千万别心疼这点钱，有了店总他会合理的安排人员招聘及培训，当然这个店总的选择还是很考验老总们的眼力和人脉的,一个优秀的店总能让酒店开业前就能规避很多不必要的花销，比如酒店耗材的选择，布草的定制，制定出完善的管理培训制度，自留客会员体系的搭建，店总该如何选择，怎么才能查看他到底有什么样的水平，我们以后再深入讨论

OTA平台的搭建和选择

信息化的时代，酒店想要单凭自然流量经营是很困难的，想要获取除了本身获客渠道以外的客源就绕不开各大OTA平台的入驻，比如我们熟知的携程，美团等等，入驻之后怎么提供曝光量，怎么提高曝光之后的转化率以及OAT平台在当地的消费者占比率，是否选择独家，该什么时候选择独家，都需要深入这个行业了解平台规则才能将利益最大化，这里就需要一个经验丰富的店总帮你筛选

股东是否应该参与经营管理

这个问题很多朋友问过我，我的回答都是应该，也不应该，感觉相互矛盾的回答其实解析出来一点也不矛盾

1、不应该参与的管理

不要参与人员统筹，房间定价，人员管理，晋升制度，说白了就是店总应该负责解决的问题不要去过多参与，特别是股东有很多的情况下，东说一句西指示一下会让店总的工作很难展开，没有明确的方向，不知道该听谁的好，最后工作进度事半功倍，得不偿失

2、应该参与的管理

财务问题，采购出纳，固定资产的盘点，外部不确定因素的阻挠，内部不确定因素的困扰，日常经营的可行性报告，月度总结，季度总结，年度总结，等等这些都需要股东坚持去鞭策店总完成这些任务，既能时刻监控酒店的全盘支出和营收状态，也能敲打店总不要懈怠工作，能持久延续的保持工作的积极性

写在最后

酒店行业的投资是重资产投资，回报周期长，承担的风险也大，选择这个方向投资一定要慎重慎重再慎重，千万不能盲目跟风，人与人之间的贫富差距不是通过努力和奋斗就能解决的，同样商圈经营的酒店永远不会出现流量均摊，客源平分的状况，所以营收的好坏永远是跟自认的认知有关系的，在恰当的时候有未来发展的决策，决策的正确与否决定着我们的未来，小白没有认知，进入这个投资领域是风险非常大的

也不要盲目的跟风加盟连锁品牌，本以为是借着大树好乘凉，实则是被割了韭菜，你要知道，现在基本所有城市地标位置都已经被各大连锁品牌所占据，红利时代也已经过去，未来的投资真的考验认知和判断力

我是十年干黄了三家酒店的试错人，十分愿意分享我的踩坑经历，希望能和你分享