碧桂园转型轻资产运营模式时采取了创新金融渠道、房产众筹、打造社区服务平台以及借力合作开发等措施。

我们通过对碧桂园的 财务特征、财务指标以及非财务指标 这三个方面来看碧桂园轻资产运营的效果。

三方面看效果

财务特征方面，首先轻资产运营模式能有效解决资金不足的问题，自碧桂园2014年开始实施轻资产运营模式以来，其经营性现金流由2014年的-43.32亿元上涨到了2018年的293.81亿元。

这说明碧桂园转型轻资产运营模式后对于地产项目的开发采用合作方式以及盈利来源多样化使得其收益更加稳定， 提高了总体盈利水平，降低了企业的经营风险 ，保证企业稳定充足的现金流，

对企业长远发展产生积极影响。其次，轻资产运营模式有利于提高企业资产管理效率，优化资产结构。

碧桂园在实施轻资产运营模式下前，其固定资产占比较高， 占用资金多，且经营周期十分漫长，这就导致了其资产管理效率偏低。

碧桂园在实施轻资产运营模式后，其周转率上明显领先同行业企业，且优势明显，2018年在存货周转率上甚至高同行业的万科近两倍，这说明碧桂园在轻资产运营模式下， 由于人才计划及激励机制的实施，极大地调动了员工积极性 ，做到了快速开发、快速销售，营运效率大大提高。

所以，转型轻资产运营模式能够进一步优化碧桂园的资产结构，提高其资产管理效率。但同时，碧桂园在接下来的轻资产转型中应该注重防范盈利、 资金以及运营等方面出现的风险问题，及时找出对策去降低风险存在的可能性。

财务指标方面，首先从偿债能力来看，碧桂园自采取轻资产运营后总体偿债能力有待提高，其中短期偿债能力有较大的提升空间，长期偿债能力与万科相比较弱，一方面是因为企业扩大规模的战略决策，导致企业借款增加所致。

另一方面也说明碧桂园的轻资产改革还不够到位，相关战略决策执行不够到位所致。

其次，碧桂园在转型轻资产运营模式后资产营运效率维持在较高水平，与同行业的万科及融创进行对比可以发现，碧桂园拥有行业领先的存货周转率以及资产周转率， 这说明碧桂园自2014年转型轻资产运营后，细化了产业链各个环节 ，将部分环节外包给第三方，做到了项目的快速开发以及资金的快速回笼。

正是因为这些行为的实施导致碧桂园的资产利用效率提升明显，资金周转时间变短，营运效率大幅度提高。

然后，碧桂园在转型轻资产运营模式后其盈利能力逐渐上升，虽然房地产市场整体下行，但是碧桂园的净资产收益率、销售毛利率和净利率呈持续增长的趋势， 这也说明了碧桂园转型轻资产运营对其盈利能力是有帮助的 ，良好的盈利能力会帮助碧桂园在未来朝着更好的方向发展。

碧桂园的成长态势较平稳，其收入增长率以及利润增长率一直保持在同行业较高的水平，呈稳定增长的趋势。

通过对碧桂园2014年到2018年的EVA进行计算分析后，我们发现碧桂园2018年的经济增加值约是2014年的10倍，这说明碧桂园在转型轻资产后， 企业积累的价值得到了较大的提升，同时也为企业股东贡献了更高的收益。

非财务指标方面，首先碧桂园在转型轻资产运营模式后，扩大了市场份额，2018年碧桂园的合同销售额同比增长31.25%，较2014年增长了373.49%， 这充分说明了碧桂园在转型轻资产运营后，其经营绩效提高明显。

其次在轻资产运营模式下，碧桂园开始谋求多元化布局，除主业务房地产外，还布局了机器人与农业，并投资建立了广东博智林机器人有限公司以及碧桂园农业控股有限公司，力求将碧桂园打造成高科技综合性企业。

碧桂园除了传统的银行间短期融资、中期债券等产品外， 又开发了资产证券化以及自容性商票等融资模式 ，极大的扩宽了自身的融资渠道，从很大程度上缓解了碧桂园资金链紧张的情况。

自碧桂园开始轻资产运营模式的改革以来，碧桂园逐渐形成了设计、开发及物业一体化的开发模式，这使得其在房地产市场上颇具竞争力。

碧桂园旗下的橙家将产品众筹以及用户定制结合起来，根据用户的喜好提供套餐让用户自己拥有选择权和设计权，让客户成为决策者，增加客户的参与感， 并根据客户的不同需求偏好，打造出被客户以及市场欢迎的产品。

在轻资产运营模式下，碧桂园逐渐被大家认可，产品及服务质量越来越好，同时品牌的价值也在不断提升。

对其他房地产企业转型轻资产运营模式有何借鉴

面对目前房地产市场逐渐下行的情况，房地产企业转型轻资产运营模式受到越来越多的国内学者以及企业的关注。

房地产企业是否要转型轻资产运营模式，一定是要在综合考虑自身的条件以及外界环境之后才可以作出决定。

轻资产运营模式和重资产运营模式两者之间并没有高下之分，对于企业来说也是如此， 没有最好的，只有最适合自己的。

（1）已使用轻资产运营模式的企业

针对于已经引入轻资产运营模式的房地产企业，像是万科、万达以及碧桂园等，这些房地产企业已经在轻资产运营的道路上摸索了一段时间，对于轻资产运营模式有了一些理解，并且能够在转型轻资产运营的同时， 结合自身特点，从而培养核心竞争力。

比如说万科，就采取了小股操盘来缓解自身资金链的压力。由此可见，面对如今房地产市场整体下行，轻资产运营模式无疑是房地产企业的一剂良药。

当然，已使用轻资产运营模式的企业在运营中也会出现一系列的问题。 接下来我就针对一些问题提出自己的看法。

首先，房地产企业应当了解清楚轻资产运营模式的使用时机，在轻资产运营模式以及重资产运营模式之间灵活切换。

在市场下行的时候，加大轻资产运营模式的实施力度，以便更好地应对整个行业带来的冲击；在市场景气时，加大重资产运营模式的实施力度， 充分利用资本升值以及规模收益等重资产运营模式的优势来让自身快速占领市场。

举例来说，如今我国各个城市之间房地产市场差距巨大，像是北京上海这样的一线城市，土地价格高并且房地产市场竞争剧烈，此时就应该采取轻资产运营模式，充分发挥自身的品牌价值以及核心竞争力，用服务去吸引客户，走少而精的路。

而在一些三四线城市，可供开发的土地多且价格便宜，并且当地的房地产市场竞争也不那么激烈，因此就可以采取重资产运营模式， 通过快速开发楼盘回笼资金，走以量取胜的路线。

其次，房地产企业应当注重培养自身核心竞争力，借力合作开发，将自身产业链中的那些附加值低的环节外包出去，将资源投向那些附加值高且自身擅长的环节。

同时还要善于借助外部力量实现自身目标，具体可以通过和政府合作以及银行等金融机构合作，和政府合作可以开发中享有获取当地优质低价土地资源的优先权， 也可以扩大企业的品牌影响力。

而和银行等金融机构合作则可以缓解企业自身资金链紧张的情况。最后，房地产企业应当注重人才的培养以及储备， 轻资产运营模式的成功关键就在于自身核心竞争力的培养 ，而培养核心竞争力则少不了相关人才的参与。

一个企业能否在成功的道路上走得久并且走得远，很大程度上取决于其人才储备的数量。

轻资产运营需要专业性的人才来驱动，而人才可以通过内部培养以及外部招聘两条道路来实现。

在内部培养方面，企业可以定期为企业员工举办技能培训班，同时邀请相关领域的大咖担任讲师。在外部招聘上， 企业可以通过优厚的薪资待遇以及可靠透明的晋升渠道来吸引人才 。

（2）未使用轻资产运营模式的企业

纵观我国房地产行业，也只有那么几家房地产企业采用了轻资产运营模式，大部分的房地产企业依旧是重资产运营模式。

首先，房地产企业应当从自身产业链的完整程度、市场占有率的高低、客户资源是否丰富，以及是否具有较强的运营能力等实际情况出发， 考察是否具备转型轻资产运营模式的条件。

比如自身是否拥有不同于别家企业的核心竞争力以及足够强的品牌价值，如果不足以满足以上条件，那么就要努力培养自身的核心竞争力以及品牌价值。

其次，企业应当全方面的了解轻资产运营相关的战略，不能完全照抄国内外房地产企业转型轻资产运营模式的成功案例， 要结合自身的优势特点制定战略，毕竟适合自己的才是最好的。

再次，房地产企业应当注重加强自身产品以及服务质量，将市场以及目标客户进行细分，针对不同群体有针对性地推出服务套餐，打造出被客户以及市场欢迎的产品，增强自身的客户粘性。

最后， 跟上互联网发展的潮流，给自家产品插上互联网这双有力的翅膀 ，促进产业与金融、信息管理的结合，实现资源利用的最大化。

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