房子成为这几年热门话题，每天都有许多关于房子的各种信息。高昂的房价令普通人望而却步，让许多年轻人对生活产生消极的心态，价值观开始扭曲。
今天算一算房价如何一步步被提高，达到普通人一生为之“奉献”的地步。
在这里我首先给大家看看某个地产开发商在东莞的一张土地竞拍成功的宣传海报。
图一
海报上面最显眼的文字“楼面价 18028/㎡”，看到这里很多人还以为是这楼盘售价就是18028/㎡ 。这里小编很对不起地和你们说一声对不起，房价远不止这个价格。
首先我们先科普一下什么是楼面价。
楼面价是指土地价格除以该土地的允许最大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。楼面价一定程度表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。
楼面地价＝土地总价÷规划建筑面积 ＝土地单价÷规划容积率；
规划建筑面积＝土地面积×容积率；
容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积。
例如上图图一：461705万元（成交总价）÷130513.93 （占地面积）÷ 2 （容积率为1.0≤R≤2.2,暂时按2来算） ≈17687/㎡ (上图标注：18028/㎡ 开发商可能容积率没有规划到2)。
按照如此计算，开发商每平方米房价就不能低于这个价格，房地产还需要对其进行几年开发。所以房价的价格定位由多种因素构成的。也就是由土地费用、建安工程费、税费及财务费用、净利润、管理费及开发费、公共配套设施费、所得税、销售费、前期工程费、基础设施费等10种因素构成的。
根据以往相关数据表明，最终价格最低按照土地费用的1.8倍的价格出售，甚至2015-2020年房价大涨的时期更出现3-5倍的价格出售。所以估计最低的价格也要35000左右的价格出售。
图二
从图中可以看到，现在东莞这个镇区的均价是27000/㎡ 。按照上面所说，未来房价必然会涨到35000/㎡ 。
再看看其他地方的土地费用：
1.大朗阳光城地王，楼面价20907元/平。
大朗目前的价格已经突破三万，直奔4万，新盘出来价格大约也就是4万/㎡左右。
2.厚街卓越地王，楼面价16992元/平。
厚街年前刚备案的佳兆业阳光城时代天韵约2.6万/㎡，卓越的价格预计会在3.3万左右。
3.塘厦深圳前海控股地王，楼面价24618元/平。
塘厦属于临深片区，价格上涨空间还很大，目前限购，但是一旦深圳就业者交够东莞的社保年限要求，价格会迎来一波大的涨幅，按照地王的楼面价，明年开盘销售价将在5万/㎡左右。
4.茶山莞民投地王，楼面价16861元/平。
茶山一直算是东莞价格比较便宜的地方，自2016年开始，房价开始起飞，目前在售的新盘价格多在2.5万/㎡左右，比如龙湖金地，嘉华嘉誉湾。莞民投明年的销售价将在3.3万左右。
5.石碣中海地王，楼面价17505元/平。
石碣镇被划入了市区，属于东莞‘第5区’，目前镇内的达鑫江滨新城最新的价格已经去到了3.2万/㎡左右，招商美的也到了2.8万/㎡，预计中海开盘价格将在3.5万/㎡左右。
6.道滘嘉霖地王，楼面价16802元/平。
道滘也算是后起之秀，2016年才开始起飞，预计2021价格价格会到3.3万/㎡。
7.大岭山中海地王，楼面价20842元/平。
大岭山跟松山湖交界，东莞人都知道松山湖目前已经突破7万/㎡，而且还在上涨中，即便是华为也是在大岭山拿地建人才房，明年肯定坐稳4万/㎡，甚至进入5万/㎡。
8.长安碧桂园地王，楼面价25997元/平。
长安从来都是东莞市比较繁华的镇，产业强大又毗邻深圳，目前价格已经突破4万/㎡，明年大概率进入5万/㎡，甚至部分会到达6万/㎡。
9.凤岗的保利和鸿荣源两宗地价均在2.6万/㎡左右。
凤岗跟塘厦基本一样，2021年突破5万/㎡。
10.石龙的中信城开和天麟楼面价大约都是1.1万/㎡
石龙已不复当年的繁华，受制于地方小，在这之前已经有几年没有新盘入市，目前还有少量在售的嘉华星际湾和新鸿基价格大约在2.3万左右，根据楼面价计算，2021年价格应该会在2.5万/㎡左右。
再看看上海深圳两个主要城市
2020年上海已拍卖的土地成交。
上海2020年拍卖土地
2020年深圳已拍卖的土地成交。
看到这里您心里是不是凉了一半，接下来让你再凉一半。
随着新房的价格推高，二手房必然也会涨价！为什么，听我和你说。
1.新房的价格推高，新房带动现有的房子增值，现在持有房子的业主不管从换房或投资也必然会涨价。别相信房子真能住70年，不管从经济发展、人员变动、房屋结构、周边配套、环境卫生等都很难支撑房子住满70年。因此都会选择从小房换大房，周边环境配套较差的换成更好的。所以现在持有的房子房价不涨，就无法实现换房或购买更多的资产。
2.房子的转让买卖会产生很多费用，一般有 房屋测绘费，办交易的手续费，房屋评估费，营业税 ，增值税 ，个人所得税，不动产证工本费等等，如果是通过中介买卖的，还有交一笔中介费。
购买二手房的，是否属于二套房交易，需要参考卖方的房产持有状况如果卖方属于唯一住房，满5年的，是免交营业税和个人所得税的。如果卖方属于二套房以上，或者唯一住房不满5年的，那适用二套房政策，需要交纳5.5%的营业税，以及个人所得税1%（或差价部分的20%）也就是是否需要交纳营业税和个税的区别。买方的话，需要要参考契税，如果买方是首套的，90平米以下是1%，90-144平米是1.5%，144平米以上非普通住房是3%买入第二套以上是3%起。这样算起来。一套200万的房子，中介加上各种税费都需要10万以上，每平方的房价就自然增长1000/㎡。
3. 人口的流向都是从农村的城镇到大城市。每个家庭付出无数心血培养的儿女读完大学，大部分都会流向大城市，大城市能提供更多符合他们的岗位。
所以别期待一线大城市的房价会跌，现在的拍卖房房和出售的房源只是少部分炒房客稍微降价出售部分资产而已。大城市只会越来越贵，小城市的房子才会越来越不值钱。