说到商铺，相信不少人有话要说，有的是买商铺赚了不少钱，有的则是买商铺亏了不少钱。商铺作为可以从事经营活动的房地产，它的优势还是很大的，毕竟要想开店做生意，就得租商铺。房地产市场发展了这么多年，商铺也“受宠”了多年。以前的商铺投资确实让不少人获得了很高的回报，不仅租金上涨了很多，商铺的总价值也提升了不少。但是随着商铺的数量越来越多，生意越来越难做，商铺的租金提升越来越难，回报率自然也是越来越低。那么未来10年，商铺会越来越吃香，成为投资者手中的“钻石”，还是越来越难租，成为投资者手中的“废铁”呢？我咨询了一个从事多年商业运营的内行人士，他用了4个字表明了他对未来商铺的看法：“危险资产”。我们来看看他是如何分析的。

很多商铺成为“废铁”的可能性较大

商铺投资主要看租金回报率和升值潜力，但是租金和升值又有必然的关系，租金回报率越高，那么商铺自然更有价值，租金回报率越低，商铺自然就不值钱，所以我们从租金回报率就能较大程度看出一个商铺是否值得投资。但是现在很多的商铺回报率在持续下降，甚至有些商铺的回报率还不如存银行定期的利率，那么商铺为什么会出现这种情况呢？

商铺过量开发

商铺也讲究物以稀为贵，一个小区楼下只有10个底商和楼下有20个底商相差是比较大的。以前城市化率还较低，城市规模有较小，但是现在的城市规模越来越大，以前城市可能只有三环，现在五环都有了，这些年修了很多的房子，也修了很多的商铺，但是人口却没有显著的增长，区域的人口密度开始下降，但是商铺的数量却有增无减。很多区域都开始有商铺过量的现象，这样无疑让商铺的竞争越来越大，好点的商铺可能一铺难求，普通的商铺则可能无人问津。随着城市的规模越来越大，未来10年，商铺还将增加很多，所以很多商铺租不出去可能成为常态。

电商冲击影响大

现在全国还有多少人不网购？相信大部分年轻人都有网购的经历，而且不少人已经将网购变成了一种习惯，什么东西都愿意在网上买，而不是去实体店购买。根据国家统计局的数据显示，2018年全国电商交易额为31.63万亿，2018年我国电商用户规模达5.1亿人，2019年预计将增长至5.5亿人。电商确实对部分实体商户造成了很大的影响，让不少商户关门歇业，生意越来越难做的情况下，势必会影响商铺出租和租金水平。

租金上涨越来越难

现在创业的成本越来越高，一是租金成本，二是装修成本，三是人工成本，四是产品成本。现在一个商户几个月就关门的情况很多，一个商铺可能一年会换几次租客。在现在这种情况下，除了那些地段好、商户能挣钱的商铺涨租问题不大，很多商铺都不敢贸然涨租，因为怕一涨租，租户就不租了，这样就得不偿失了，所以现在很多房东想得更多的是稳定出租，而不是天天想着涨租。如果租金水平长时间得不到提高，那么商铺的回报率可能很长时间没有变化，对于那些回报率本就不高的商铺来说，无疑是一种煎熬。

综上所述，未来可能有很多商铺都会出现不好出租或者租不出去的情况，这种商铺自然就成为了“废铁”。

少部分商铺会成为“钻石”

商铺的情况不能一概而论，虽然现在很多商铺投资都变难了，但是仍然有部分商铺是很吃香的，特别是一些地段好的商铺未来可能还会出现较大的升值和租金出现较大的上涨。比如挨着学校外面的商铺，学生是一个很庞大的消费群体，并且学生的消费水平越来越高，所以如果有庞大的学生支撑，那么商铺是不用太愁租的，而且学校是非常稳定的，可能很长一段时间都不会产生变化。还有就是一些地铁口、景区周围的商铺都有一定的价值，当然还是得看具体的人流。总得来说，地段可能成为未来10年决定商铺价值的重要因素，部分地段好的商铺也将成为投资者手中的“钻石”。

综上所述，商铺的价值不能一概而论，但是很多商铺将面临不小的困境，很有可能会变成“危险资产”，最后变成“废铁”。少部分的商铺则价值可能越来越高，最后变成“钻石”。不管怎么说，投资有风险，大家在购买商铺时一定要谨慎，否则很有可能买到的就是“废铁”了。你们认为未来10年，商铺会成为“废铁”还是“钻石”呢？欢迎大家评论。