合富房地产研究院认为，“317新政”出台将使此前存在过热倾向的广州楼市适度“降温”，由于政策抑制明显加强，2017年广州楼市成交下降已是“既成事实”。
文 | 时代财经APP 刘新歌
3月17日晚间，广州扔出“重磅*弹炸**”加码调控，在“供应侧”继续实施价格抑制的同时，加大 “需求侧”调控。供求两端*管双**齐下，合富房地产研究院相关报告认为，在两者的共同作用下，前段时间存在过热倾向的广州楼市将适度“降温”，二季度广州楼价将改变前段时间的大幅上涨状态，出现“稳中有升”、更为健康的市场走势。
史上最严调控有助市场降温
社保年限“3年变5年”；单身限“1套”；全面“认房认贷”后，二套最低首付由30%提高至50%……广州“317新政”无论限购、限贷政策均大幅“加码”，调控力度史上最强。它使广州“合资格”买家基数显著缩减，大幅削减二套购房者“杠杆”，也大幅提高了改善型买家首付门槛。
此前，政府对市场供应环节实施调控，抑制“供应侧”价格继续攀升，然而一季度市场需求仍然旺盛，房企惜售心态明显，新增供应与推货量双降，导致广州楼市供求失衡的现象有所突显。合富房地产研究院监测数据显示，2017年1至2月，全市商品住宅新增供应面积为47万㎡，同比下降49%；成交面积为154万㎡，同比上升14%。新货推盘量较去年同期下降15%，其中，中心城区货量稀缺十分突出，1-2月中心城区新货推盘量不足400套，同比下降达到50%。
此外，自2016年以来，由于一手住宅供应不足，压迫大量购买需求进入二手市场，2017年1至2月全市二手住宅“春节淡季不淡”、每月成交维持在9000宗以上水平，2月底后二手市场进一步活跃，成交量价连续创出新高。全市重点板块二手住宅成交近一年涨幅惊人，部分核心区域如珠江新城、天河北、东风东等板块的优质二手物业价格持续攀升，一年涨幅达到80%以上。
全国*会两**后，广州及时出台政策加大 “需求侧”调控，合富房地产研究院认为，“317新政”出台将使此前存在过热倾向的广州楼市适度“降温”，由于政策抑制明显加强，2017年广州楼市成交下降已是“既成事实”。
库存创新低，预计二季度楼市价格走稳
经过2016年的“去库存”，当前广州市场整体货量有限。据合富房地产研究院监测，2017年3月初广州全市商品住宅库存跌破1000万㎡（实际为950万㎡），消化周期进一步下降至8个月。外围各主要区域库存全面下降，黄埔区及增城区消化周期分别仅有5个月和4个月，在广州外围各区域中库存最为紧张。
合富房地产研究院认为，根据当前宏观政策环境及二季度新货推算，预计广州商品住宅库存亦较难快速回升。一是当前已经取得预售证未推出市场的新货，货量稀缺程度较高；二是目前部分房企仍存博弈心态，预计后续部分未取得预售证新货拿证程度仍然缓慢。
因此，基于“317新政”抑制购买需求，加上市场供应仍“相对紧缺”， “供”、“求”均小的背景下，二季度市场成交量缩减难以避免，有助平缓此前大幅上涨的市场价格，楼价或将出现“稳中有升”走势。
具体到区域，中心城区因“供小求多”，二季度楼价将出现“稳中有升”态势，但价格上涨速度相较新政出台前将有所收窄（或在10%以内）。增城、从化作为“不限购”区域，将迎来大量广州城区的购买需求，二季度市场价格趋于上涨；不过如果房价、地价继续大幅上行，将极有可能加入限购序列。其它区域则价格趋稳。
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