大河报·大河财立方记者 陈沛 丁倩 文 朱哲 摄影
一则并购公告，令河南一家长租公寓企业经营危机进入公众视线。
河南本土长租公寓品牌“悦如公寓”旗下的河南悦如资产管理公司（以下简称悦如资产），在接受郑州比逊达美公寓管理有限公司（以下简称比逊达美公司）并购后，双方并未就并购标的遗留债务达成一致，让不少无法收回预支房租的租户与未收到房租的房东陷入苦恼。
10月11日晚，比逊达美公司相关负责人贾真接受大河报·大河财立方记者独家专访，称将于次日发布公告，拟终止并购悦如资产。而悦如资产一不愿透露姓名的核心高管则称比逊达美公司违约无信。
10月12日，大河报·大河财立方记者再次走访悟空找房，发现该公告已经贴出，双方均向记者表达了或将诉诸公堂的可能性。
丨交了房租却被赶出门？多名长租公寓租客要求退回租金
“我已经给公司请假两天来要回租金， 4000多元的房租对大学刚毕业的我而言真不是小数目。”刚毕业的王磊，今年7月份开始在郑州金水区寻找房源，最终因为看中悦如公寓的装修环境选择租住，并毫不犹豫地签约半年。
没想到的是，9月初就有自称房东的人上门“清理”租客，称未收到悦如公寓的房租，而此前王磊联系的悦如公寓工作人员则失联了。
王磊的遭遇并非个例，悦如公寓的不少租客告诉记者，他们除了预支房租无法要回外，还可能面临失信的危机，“当时我们通过支付宝办理的分期，现在不但被赶出来，还要继续还分期”。
家住金水区的杨女士告诉记者，她在金水区两套房子被悦如公寓托管，从7月份到现在未收到一分钱房租。“租户是个大学生，给我看了房租缴费记录，租户确实交房租了，我没有强迫他们搬家，但是希望悦如公寓能给个说法。”杨女士说。
记者探访悦如公寓在郑东新区龙湖大厦办公总部发现，这里早已换成另一家集团企业的燃气事业部。“不清楚悦如公寓的去向，已经有好几波租客来找他们了。”该燃气事业部工作人员表示他们在此办公已两个多月。
丨悦如资产“*身卖**”，遗留债务成了“没人要的娃”
悦如公寓欠房东钱，租户讨要租金背后，是悦如资产遭遇经营危机以及由此发生的一场并购。
10月8日，账号主体为悦如资产的微信公众号“悦如”发布并购公告。这则名为《河南悦如资产管理有限公司公告》（下简称《公告》）显示，因为市场环境的变化（郑州租金连续三年下滑）、自身组织和经营能力不强等种种原因，悦如资产面临巨大的经营及资金压力,目前已无力维持公司正常经营。
该《公告》还显示，悦如资产全体原股东于9月忍痛接受了比逊达美公司（郑州创实房地产营销策划有限公司控股子公司）的并购重组。悦如资产原股东的全部股份转让给比逊达美公司,且已经进行相关股权转让及工商变更手续。转让协议签订后,公司经营管理及房源管理等事宜均由收购方全权负责。
此外，比逊达美公司所在的悟空找房（未来路店）的地址也被公示，告诉租客如果有问题可以去该地解决。
记者通过企查查发现，上面显示9月30日悦如资产原股东悉数退出股东序列，比逊达美成为100%控股大股东。
但比逊达美公司一在场工作人员则向记者透露，比逊达美并未同步接收悦如资产的债务问题。“七八月份我们都没有经营，房租会在我们这儿吗？”
当记者亮明身份采访时，该辖区办事处相关负责人告诉记者，目前相关监管机构已经介入，最终结果将会向租客公示。
丨回应：比逊达美公司拟终止悦如资产并购事宜
“突然冒出来的诸多债务，我们疲于应对，或将根据合同条款终止并购悦如资产。”10月11日下午，比逊达美公司法务贾真拿着约半尺厚的账务清单，向记者表示。
她介绍，比逊达美公司此前确实希望通过900万并购悦如资产公司，其中的主要资产为1600余套分散式房源。截至目前，比逊达美公司仅支付给悦如资产50万元的意向金。
“对公司来说，公司股权是公司最重要的筹码，在我们钱都没有到位，悦如资产原股东在9月28日就匆忙把股权全部给我们，这不是正常的商业行为。”
10月11日20时许，贾真给记者拍摄了一份比逊达美公司将在次日张贴的公告，其中显示了“悦如资产恶意隐瞒公司账务”“悦如资产并购事宜刚开始而非结束”“将公司拟收购的1600套房源运营收益权分售其他个人，又恶意与我公司磋商”等字眼，并决定拟停止并购悦如资产。
“因为比逊达美成立两个月，没有官方发声平台，将在12日以纸质形式贴在公司门口。”贾真解释。有意思的是，大河报·大河财立方记者注意到该公告同样以悦如公寓新的办公地点作为结尾。
丨双方“隔空对话”，回应焦点问题
在大河报·大河财立方记者的采访中，悦如资产与比逊达美公司通过记者，对一些关键性的核心问题进行了“隔空对话”。
焦点1：此次并购是开始还是结束？是否只收到50万元意向金？
贾真表示，此次比逊达美公司仅给了50万元意向金，并购事宜远未结束，“并购标的4个账户也是10月10日才交给我们，双方提前将股权在9月28日过户，也并未想到会有债务纠纷。”贾真认为，就算按照股权转让生效之日起承担起责任，也应该是9月28日以后的债务问题。
悦如资产方表示，目前确实只收到50万意向金，但是按照协议10月2日转让剩下的50万元，直到如今（截至10月11日晚）也没给，已经属违约。
焦点2：比逊达美公司并购公司，如何处理此前债务？
贾真表示，此次并购的主要标的物就是1600套房源和800万债务，相关条例中有条款，除了800万以外的债务，由悦如寓承担，比逊达美公司也可终止相关收购。
悦如资产方认同双方审计范围，但“没有约定未知账务和并购是否进行的事情”。
焦点3：是否存在提前卖掉房屋未来5年运营收益权的情况？
比逊达美方表示目前出现有市民声称获取悦如资产10套租赁房子未来5年运营收益权，存在一房权益多卖的情况，“也就是说，我们获取了房源，但是未来5年的收益权不归我们了”。
悦如资产方表示曾有过这种情况，但都积极解决。
焦点4：10月10日晚调解中，比逊达美表示将承担悦如资产债务？
悦如资产方表示，在10月10日晚，经过多方协调，比逊达美公司签订未盖章协议（因为悦如资产已经移交公章），称将承担起悦如资产债务，“但仅仅过了一天就不认账”。
贾真则告诉记者，当时本着解决事情的初衷，签订的协议前提条件是所有的租户和业主继续履行合同。“也就是说，我们收购这1600套房源继续运转不应该有损失，但是租户和业主多数对平台不信任，房东不租，租户要求退租金和押金，运营的基础都不在了。”贾真表示，如果前提存在的话，比逊达美还可能走下去。
河南睿辰律师事务所律师蔡晓杰接受大河报·大河财立方记者采访时表示，本次事情，涉及两个合同法律关系，一个是托管公司和房东（业主）之间签订的房屋托管合同关系，一个是托管公司和租客之间签订的房屋租赁合同关系。
现在托管公司“失联”，不向房东支付租金，属于托管公司违反房屋托管合同，作为房东可以按照双方合同约定向托管公司追究责任。租户在房屋租赁合同有效期内有权居住房屋，如果租赁合同到期，房东可以收回房屋或与租户重新签订房屋租赁合同。
“如果房屋托管公司在签订、履行合同过程中，采取虚构事实或者隐瞒真相等欺骗手段，骗取当事人财物，数额较大的，可能构成合同诈骗罪。一方面受害人可以向公安机关报案，另一方面房东可向人民法院提起民事诉讼向托管公司追偿损失。” 蔡晓杰说。
丨延伸阅读：悦如资产运营压力早已显现，国内长租公寓扎堆上市与爆雷潮并存
“悦如资产与河南悦如寓物业服务有限公司（以下简称悦如寓），实际上此前都在同一个实控人名下。”悦如公寓一离职工作人员向记者透露，悦如资产主要负责分散式房源的管理，而悦如寓则主要管理集中式房源，尽管两个公司并未有任何的股权交叉，但两者的实际控制人都是悦如公寓董事长王银伟。
2018年，悦如公寓董事长王银伟在接受大河报·大河财立方记者采访时表示，目前国内大多长租公寓处于微利状态，只有通过高效率的管理来尽可能赚取差价，“本质上来说，长租公寓是从传统房屋中介中迭代升级而来，通过真房源、统一装修管理等方式，让消费者在更方便与舒适，通过服务赚取中间差价与相关服务费用”。
“跑马圈地”式地抢占房源，“只有老大能生存”的互联网式思维发展，也成为近两年包括河南长租公寓行业在内的生存法则。
一名业内人士向记者透露，一全国性地产企业旗下的长租公寓在人民路附近拿下的一栋集中式长租公寓，租金成本、装修成本加上运营成本，每间房屋成本近3000元，但对外出租每间房屋则为2300元。
上述悦如公寓离职工作人员还透露，集中式房源整栋租赁，合同签订年限为10年到15年，而分散式房源合同签订年限则为3到5年。“悦如公寓起步于2015年底，今年也就是悦如公寓的分散式房源陆续到期时间，与此前的郑州房屋租赁环境相比，大量城中村安置房回迁、租金平稳、房屋租赁进入存量周期，分散式房源板块对悦如公寓运营压力不小。”
这种压力并非“一日之寒”，大河报·大河财立方记者发现，早在今年8月已有官方媒体报道悦如公寓不退押金的维权事宜，而新浪微博对悦如不退押金和房租的吐槽也并非个例。
事实上，就在悦如发布公告的10月8日，青客公寓向美国证券交易所递交了招股说明书，拟以发行美国存托股票(ADS)的形式最多募资一亿美元。在不久前，国内另外两家长租公寓龙头企业也传出赴美上市的消息。据悉，蛋壳公寓计划最快将于今年赴美上市，募资金额为6亿~7亿美元，自如公寓或在2020年赴美上市，筹资金额为5亿~10亿美元。
在国内几大长租公寓龙头企业纷纷筹划赴美上市时，众多中小型长租公寓企业却接连爆雷。今年9月底，杭州德寓科技传出资金链断裂的消息；今年8月，乐伽公寓宣布破产；此外，杭州鼎家、寓见公寓等众多长租公寓公司早已倒下，而青柠公寓也似乎在郑州市场销声匿迹。
据不完全统计，2017年2月至2019年3月，已有20余家长租公寓品牌倒下，多数原因为“资金链断裂”。
“上市潮与爆雷潮并存的局面，背后都是缺钱”，郑州一长租公寓业内人士告诉记者，前数年，郑州房屋租赁因郑州快速发展及城中村*迁拆**等多方因素，进入红利期。“那段时间也是长租公寓通过‘高进低出’的方式‘跑马圈地’，但实际上长租公寓利润很低。”
根据房地产咨询机构克而瑞研究数据显示，长租公寓行业平均利润水平仅在2%至4%，现金流回正周期至少需6年以上。
责编: 丁洋涛 | 审核:李震 | 总监:万军伟
End
