今年南宁首个“商改住”项目出现了。
小邕发现，位于五象新区的中国锦园申请部分商业用房、酒店用房调整为普通商品住房，现在已经到了公示阶段。
要知道，“商改住”不是想改就能改。
根据南宁“商改住”方案，五象新区、武鸣区以及广西-东盟经开区的商业办公项目不在可“商改住”范围内。
如果此次中国锦园申请“商改住”成功，将是五象先例，它能成功吗？
此前“商转公”的项目现在怎么样了？
01.
中国锦园“商改住”，五象第一例！
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11月15日，南宁市自然资源局发布《中国（锦园）实景创意乐园项目450100000000GB00008和450100000000GB00009宗地部分商业用途规划调整的公示》。
公示显示，广西华文山水文化旅游有限公司申请将中国（锦园）实景创意乐园项目部分商业用途调整为普通商品住房。
▲公示截图
具体怎么改？小邕挑重点来说。
①450100000000GB00008宗地容积率1.5不变的前提下，将不超过78818.60平方米的原商业用房调整为普通商品住房（含公共服务配套设施）。
②450100000000GB00009宗地容积率4.0不变的前提下，将不超过67188.41平方米的原规划酒店用房调整为普通商品住房（含公共服务配套设施）。
③中国（锦园）实景创意乐园项目将部分商业用途调整为普通商品住房后，需相应增加幼儿园、小学等教育配套学位，将新建设一所幼儿园。
另外，相关物业管理用房、社区管理用房、社区居家养老服务用房、婴幼儿照护服务场地、*党**群服务中心等公共服务配套设施根据国家、自治区以及我市相关规定、政策进行规划设置。
调整宗地的具体位置，请看下图↓↓
▲调整宗地位置示意图
值得一提的是，2020年10月21日印发的《南宁市人民政府办公室关于印发南宁商业办公项目调整为普通商品住房工作方案的通知》中，提及了可申请“商改住”的范围。
即：“对市区（不包含五象新区、武鸣区、广西-东盟经开区）内，在2020年1月1日前签订土地出让合同的商业办公项目，在符合要求的情况下，可申请调整为普通商品住宅来开发。”
我们可以理解为，五象校区、武鸣区、东盟经开区的商办项目，不在“商改住”申请范围。
不过，随着时间的推移、市场环境的变化，“商改住”方案根据实际情况做出调整也有可能。
目前，中国锦园“商改住”申请处于批前公示阶段，如果后续成功获批，它将是五象“商改住”第一盘。
02.
几经波折，目前仍在停工
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中国锦园的地段非常好。
项目位于邕宁区良堤路6号，北面靠近万达茂、青山大桥，西面一线临邕江，距地铁4号线楞塘村站约500米，既是江景盘又是地铁盘。
▲中国锦园航拍（拍摄|钟祖年）
整个项目占地335亩，容积率仅1.3，由三宗地组成，用地性质分别是文体娱乐、住宿餐饮（旅馆业）用地、批发零售用地。
按照规划，项目分四期开发，由4个欧洲建筑风格小镇、梅帅元实景演艺公园、五星级酒店、七星公寓、欧式空中墅集群、18万㎡地下主题商业街区、约3万㎡英伦风情商业街组成。
2018年9月，项目开工建设。
2019年初，项目正式入市，产品业态涵盖公寓、联排别墅、大平层、叠拼等。
2021年10月，一期剑桥小镇交付。
▲中国锦园航拍（拍摄|钟祖年）
2022年，项目陷入大面积停工风波；同年5月，绿城佳园官宣接手项目后期开发建设。
▲官宣海报（来源| 中国锦园微信公众号）
但除了官宣海报外，绿城后续也没有任何实质性推进。
近日，小邕到中国锦园现场实探发现，项目目前仍处于停工状态，但营销中心有工作人员在岗，相关产品也在持续推售。
▲中国锦园效果图（拍摄|钟祖年）
中国锦园是纯商大盘，但现在商办市场大环境不理想，再加上项目几经波折，去化情况差，资金回笼过慢，项目现在的资金情况势必不乐观，可以说是走进了“死胡同”。
实际上，当前不只是南宁，全国的商办市场都存在供过于求、库存压力大的情况，商办产品越来越难卖，去化、变现比较难。
在这样的市场态势下，中国锦园“商改住”不失为明智的“*局破**”之道。
小邕猜测，绿城可能是基于项目现状以及去化情况考虑，做出“商改住”调整，待手续批复、设计调整后，再重新开工建设。
不过，这也只是猜测。
03.
南宁已有多盘进行“商改住”
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自南宁“商改住”方案发布以来，申请“商改住”的楼盘还真不少。
南宁首个“商改住”项目是位于江南区的绿港国际中心。
2021年4月21日，南宁自然资源局发布《南宁绿港建设投资集团有限公司“北部湾科技园总部基地一期工程”A区的总平方案调整批前公示》。
公示显示，绿港国际中心拟取消A区用地范围的51层超高层办公楼，由商业办公项目调整为商住项目，建七栋32层住宅、一栋11层公寓及1层商业裙房、一所3层幼儿园、地下1层车库。
调整后，项目商住部分案名为绿港国际上城。
▲绿港国际上城效果图
虽然是南宁第一个“商改住”项目，但推进动作属实有点慢，两年过去，项目新品还未正式入市销售。
那么，南宁有“商改住”实践成功的典型吗？
答案是肯定的，就是荣和·城市之门。
2022年7月，南宁市自然资源局发布荣和东站城市广场项目“商改住”批前公示。
公示显示，原荣和东站城市广场申请将部分原规划零售商业、商务办公调整为普通商品住房，调整后住宅占比70%、商业商务占比30%，还增加配建了一所18班小学。
之后，项目改名“荣和·城市之门”重新亮相，推出107-125㎡户型，市场热度还不错。
▲荣和城市之门实景
另外，江南、西乡塘、高新区也有不少项目相继加入了“商改住”阵营，包括万科星都荟、大商汇城市商业中心二期、希望城、大嘉汇尚悦、龙光玖誉城、东方悦城等。
其中，龙光玖誉城将星城组团原规划商业、办公调整为普通商品住房。
希望城将原规划商业、办公调整为住宅，增建幼儿园、小学，增加公共服务配套设施。
东方悦城将约5.6万㎡零售商业/商务办公调整为普通住宅。
理论上来说，住宅市场相对优于商办市场，“商改住”可一定程度上缓解项目的去化压力，较快实现资金回笼。
对于市场来说，“商改住”有利于盘活商办物业，实现资源优化配置，也有利于整体市场的健康发展。
不过，如何盘活巨大的商办存量，也是时候摆放在台面上着手解决了。
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作者| 刘玉婵
校对| 甘倩锐
来源| 邕有家