小菜鸡（微信公号:caiji555）有个大学同学，人生最大的梦想，就是买下整条街的商铺，天天躺在家里数钱。
其实自古以来，中国就有“一铺养三代”的说法，这是古人对财务自由的一种憧憬。这些年来，不论房地产市场好坏，也都有人问我要不要买商铺。最近楼市速冻，又有许多小财迷在群里问，是不是该投商铺了？
菜鸡对这个话题还真是略懂，因为身边投资房产的土豪不少。这些人当中，买住宅的赚钱快，买商住的赚钱稳，但他们都不太敢买商铺。
商铺里面的水还真是很深，菜鸡就先来说说两个局外人看不懂的坑。
第一大坑，就是超高的交易税费。很复杂，菜鸡已经把表给你做好了。
看晕了吧？没关系，简单总结一下：卖一套商铺交掉的税，占买卖差价的30%～60%。
商铺作为投资品，能帮你赚到的钱有两部分：租金和买卖商铺的交易差价。
举个，2006年，你花100万元买了一套成熟商铺，现在300万元卖掉。
租金：线下商铺的租金回报率从年均8%逐渐降到5%，10年总收益122万元。
买卖商铺的交易差价：按买卖差价的45%（中间税率）计税，交完税还剩110万元。
这样算下来，你十年前投资的这100万，最终帮你赚到了232万。所以尽管超高的交易税费很坑爹，但你可能感觉回报还是很丰厚。
但是同学们请注意，这是10年前买入的人，才能赚得到的收益。现在市场风向已经完全变了。
下面菜鸡接着说投资商铺的第二个坑，租金收益率已经下降了。
大家可以明显感觉到，这两年经济不景气，马云领衔的电商又抢走了不少商铺的生意，所以线下商业的生意没以前那么好做了。
小菜鸡认识一个商铺大户，名下有上海的20套商铺。据他说，10年前，熟铺有8%的收益很常见，最近两年买进的商铺，租金回报率都在5%~6%。
而在未来，参考下成熟经济体香港吧。根据美联物业的统计，2016年香港黄金地段商铺的租金回报率水平是1%～2%。
所以，对于商铺这类资产，由于有高额的交易成本，加目前比较低的租金回报，结论就是：别买！
我们不妨对比一下其他的投资渠道：
相比这些省心的投资渠道，商铺的挑选还蛮考验专业眼光的，所以对普通人来说，就别折腾了。
当然，还是架不住有些土豪钱太多，以及有些美女就喜欢拥有一条街商铺的那种满足感，还是有人要买买买买。菜鸡实在不忍心看他们上当受骗，这里也介绍一下朋友选铺的经验。
这位朋友，也就是前文提及的那位商铺大户，是上海佳歆房产董事长张启胜——有16年住宅、商铺、写字楼投资经验，早就实现财务自由的人生赢家。
他直接传授了4个挑铺关键词：社区、沿街、小面积、熟铺。
社区铺离居民最近，是受电商冲击最小的商铺类型，商户经营的都是周边居民日常生活必需品和必需服务。小吃早点、中低档餐饮、菜档肉铺、银行网点、美容美发……有稳定的人流量和需求。
沿街铺路过的人流多，人气旺，生意一般都比犄角旮旯里的商铺好。
小面积的商铺出租灵活，做餐饮的、卖蔬菜水果的、开小理发店的商户都能租。单开间的商铺首选25至40平方米，双开间的选60到80平方米。
熟铺就是买来就能租掉或者带租约出售的，这样的铺已经度过了漫长的养铺期，风险大大降低，买到手就能为你提供源源不断的现金流。
关于商铺和地产投资，菜鸡（微信公号:caiji555）今天就先简单讲这些。其实投不投，还是看你个人的理财能力。大家如果还有问题，咱们还是评论区见！
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