这几天又是榕发哥，发来五四北保利国贸和颂锦原的资料，正好来一盘新盘分析。
楼盘规划
保利国贸和颂锦原：备案名（颂原公馆），地处：五四北战坂片区，妇产医院西侧。
项目占地38.67亩，规划9栋18层住宅，合计612套，主推建面：83-125平，精装纯商盘，保利+国贸联合开发。
土拍情况
2023年5月18日，国贸地产以最高限价7.785亿+100%首期款比例，通过摇号竞得宗地2023-06号，楼面地价13131元/㎡。
土地面积：38.67亩，容积率：2.3，限高：80米，商品房指导价27500元/平方米。
分析：今年的第一场土拍，这幅位于五四北的纯商地块，吸引多家房企举牌，触发限价，100%首付比例后摇号，最终厦门国贸拿下。
对于这幅看上去不算优质的地块，在这1年多土拍低迷期里面，得到这样追捧，相对出乎意外。
从地块指标来看，容积率2.3，限高80米，地块方正，面积38亩，硬性指标都不错。
楼面价1.3W，指导价2.75W，差价1.4W，虽然差价尚可，不过指导价存在虚高。
从五四北近年的土拍对比来看，1.3W战坂纯商，不算高。
对比此前触发摇号的地铁纯商，海棠映月、建发璟园，优势也不算很明显。
只能说这种地块，只适合补仓，利润空间不算太大。
从最终开发来看，给出的产品系列，也是两家的刚需产品，相对符合地缘需求，就看最终上市去化如何。
户型情况
83平米：三房两厅两卫，位于塔楼中户，除楼王外，每栋楼都有，套数占比44%。
与部分新盘塔楼设计类似，比如揽湖郡的89平，布局三开间朝南，没有过多空间浪费。
这个面积做三房，空间都不大，北向卧室开窗较小，整体南北不通透。
唯一优势就是小面积做三房，不过周边安商房较多，刚需产品的比拼能否突围，有难度。
89平米：三房两厅两卫，仅位于3#东端，双开间朝南，侧厅设计，虽然户型是4房，不过从北侧三个空间来看，由于没有承重墙，书房也是拆掉，卧室、厨房各分配一点，否则空间都过小。
对于这种长进深的户型，目前市场认可度也不算太高，户型还存在一个暗卫硬伤。
95平米：三房两厅两卫，位于塔楼端头，套数占比36%，三开间朝南，客餐厅南北通透。
相比于这个面积段的连廊中户，端头这个布局优势还是比较明显，这个户型问题在于，是塔楼设计，中户凸出，会遮挡客厅部分时间的采光。
110平米：四房两厅两卫，位于#5，#7端头，大面宽布局，与保利云上的114平米类似，硬伤在于客卫对着客厅，入户贯穿整个户型，除此之外就是和95平一样的，中户凸出，遮挡客厅部分采光。
112平米：四房两厅两卫，位于6#楼王内端，2T2板楼设计，不过没有独立电梯厅，布局采用主流的四开间朝南，由于这个面积在板楼做四房，部分空间都偏小，比如北侧卧室、主卫等，加上飘窗赠送，依然空间局促。
这个户型，最大的对比就是110平的塔楼端头，面积没有差异，从目前市场走势，很明显2T2的更受推崇，由于户型在楼王，预计单价会贵2K左右，看个人选择。
125平：四房两厅两卫，位于6#楼王外端，112平的升级版，客餐厅南北通透，客厅、部分卧室等空间，都有所加大，整体居住性更强。
当然由于楼王的外端，配合125平的面积，总价预计340W以上。
综上，对于户型设计，不懂是否连廊被限制，近期部分市区新盘都是塔楼定位，对于中户的布局相对不算太友好，整个项目呈现的户型，虽然有一些缺点，不过整体都不算太差。
虽然户型有多种，不过80%的户型都是83平中户+95平端头，与此前发布的高新区悦湖类似，看上去面积很广，实际高比例都是刚需为主。
区位情况
项目位于五四北战坂，右侧即妇产医院，距离泰禾广场1.3公里，预计划片周边晋安区第三实验小学+秀山中学。
交通方面，距离地铁1号线1公里，交通不明显，最大预期规划的3号线，距离300米，目前还没落地。
从整体配套来说，特别对于刚需而言，没有特别突出的存在。
项目周边基本都是近年的次新，整体界面更新尚可，社区虽然没有很拥挤，不过阵列式布局，也没有过大的中央花园。
整体来说，项目的配套虽然不算缺失，但是都不亮眼，对于刚需吸引力一般。
价格情况
项目指导价2.75W，目前放风价：2.5-2.7W，由于项目精装，以这个价格做个参考：
1、中庚香山新时代：二手次新，2.65W
2、融信澜天：二手次新，因为倒板问题，2.2W
3、天空之城：二手次新，精装2.4W
4、金地五四领峯：一手在售，1.45W
5、金岚秀山、榕发夏荷郡等：二手安商房，挂牌1.8W
分析：对于目前五四北战坂区域，整体价格存在较大偏差，其中头部是中庚新时代，原来部分也有倒板赠送，融信澜天目前跌的较多。
如果以周边这些二手次新来看，板块均价大体在2.3-2.5W左右，配合这个新盘的精装，2.5W-2.7W，也只能算是区间之类。
由于项目是偏刚需的产品定位，目前这个区域，有两个参考点，值得思考？
在售的金地，距离项目750米，房价差了1W，金地优势低容积率、纯商、低门槛，周边硬伤不少，配套忽略不计，还有万寿园、绕城高速隔开等。
不过1公里不到的距离，房价差1W，对于刚需而言，是否真差得了这么大？
除此之外，对于项目周边，还有大量安商房存在，当初可售商品房均价2.1-2.2W，目前二手挂牌1.8W，部分无证安商更低。
对于刚需而言，安商PK纯商，单价差7-8K，是否值得？
综上，对于项目的放风价，对比周边纯商次新二手，不算夸张，不过战坂的价格体系，是否真的稳定？
目前在售的金地，以及二手随时可能大量挂牌的安商房，都对这个刚需盘的价格有较大影响。
特别对于项目来说，83+95的户型占比极高，虽然体量不算巨大，不过也有612套，按目前市场去化，开盘价预计2.5W左右，不建议急上。
盘点总结
项目位于五四北战坂，优势在于国企开发，免去烂尾风险，纯商定位，容积率尚可，小高层住宅居住体验不错，整体户型定位贴合板块刚需。
劣势在于周边配套不够亮眼，同质化产品不少，安商房的二手隐患不低，联合开发的刚需产品，最终交付品质也难说。
对于有意向的购房者，建议多观察最终定价，以及最终的开盘去化数据，按目前市场刚需盘走势来看，基本都难，不急就多等。
题外话
假如这个项目精装2.6W，对比目前南二环的四大金刚精装2.7W，这一次南二环PK五四北。
南二环的地铁、商圈配套，明显更有优势，唯一差别就是区位以及操盘房企+周边供应。
南二环拿地价1.5-1.75W，五四北拿地价1.3W，差价2-4K，最终售价差距要多少？