有人问我花8000多块钱买这个楼盘到底值不值？而且这个价钱还是毛坯，并不是如恒大一贯的精装战略。为啥不是精装出售？估计原因有二，第一，这个项目也是恒大文化旅游城的一部分，或者说是一个组团，靠近文旅城童世界的那些组团是带装修出售的，价格是9000多，供应量已经很大了，再上精装修无异是内部竞争，所以要走差异化的战略，而且从精装修的去化来看，与恒大的预期去化是有差距大的，所以才大规模启动跟三级门店的转介工作，通过中介转介绍来强化销售额；第二，卖毛坯是走低价策略，也就是在价值认知上这个新组团与先开出来的组团是要弱一些的，主要还是配套在目前不成熟，如果价格太高，只会把客户分流到不限购不限贷的九华去，因为这个区域坐地铁3号线也就几分钟就可以到九华了。
不过认真看起来，8000多的价格在长沙已经算是比较低的价格了，如果在河西或省府工作的话，住在这里也算是个不错的选择。我们还是抱着不吹不黑的态度，从各个方面简单分析一下，这篇主要是看到这个项目的户型有两梯四户的点式楼，也有两梯四户的连廊户型，正好拿来对比一下。
其一，地段。这个项目的地段是政府800亿元打造的大王山旅游度假区，区域内有湘江欢乐城、华谊兄弟小镇、童世界等，将来可以说是长沙对外的一张名片。
其二，交通。这个项目可以说是双地铁线，3号线延长线以及规划中的5号线延长线都在这个项目附近通过，其他路网也是非常发达的。潭州大道、潇湘大道在这个项目的两侧经过。我以前常走潭州大道，现在这条路由于修地铁，已经不像个样子了。以前尝试走过滨江大道，就是潇湘大道在湘潭境内的那一段，很久以前湘潭都已经修好了，到了长沙界就被堵上了，长沙那一段一直没有修，只能说明长沙对于融城的动力还是不足的。
其三，配套。这个区域的住宅开发主要是恒大，恒大对外介绍说自己这个文旅城有18000多亩地，基本上就是要造一座小镇，因此学校配套全部由恒大联合政府来搞定，据说规划建设了9所小学以及多所幼儿园，跟博才教育集团已经签约，项目北侧就是南雅湘江中学。商业配套还是需要跟文旅城的建设连在一起，虽说有8万平米的桐溪古镇商业街，估计很长一段时间还是需要开车去洋湖那里消费。
其四，品牌。恒大这个品牌也算是个头部房企吧，现在推售的产品是毛坯，问题估计会少一些吧。
其五，产品。我们这里要讨论一下连廊户型跟传统的两梯四户的产品对比。滨江左岸这个项目有连廊户型也有非连廊户型。
第一，连廊户型标准层南向面宽35.8米，进深18.65米，面宽：进深为1.9：1；点式户型标准层面宽33.9米，进深21米，面宽：进深为1.6：1。南向采光面越大，居住起来更舒适一些。
第二，最直观的表现就是连廊户型北侧是将两个电梯厅分开了，通过一个连廊连接，中间围合了一个开井，可以让中间户通风；而点式楼中间户北侧是电梯厅，南北不通透。
第三，点式楼通过优化剪刀梯的布置，在电梯厅这块的设计是可以节省面积的，只保留了一个步梯，而连廊户型由于消防疏散的要求，则需要两部步梯，在公摊面积上，连廊户型是要大于点式楼梯的。本来根据2018年新的规划条件，现在的电梯厅就要比以前的户型在公摊上大了4.3个平米，因此高层的公摊都在22-25%左右，而公摊又是客户非常关注的，这涉及到物业费的计费面积，以前物业费普遍收费不会超过3元，现在4元以上的都比比皆是，在套内面积不变的情况下，增加公摊面积，当然会让客户心里不爽。
第四，连廊的公摊增加由于连廊只计算一半面积，因此公摊面积的增加也不算多。点式楼是把电梯厅和过道集中放在一起的，连廊只不过是把过道拉开了，每两户各设置了一个电梯厅，这个电梯厅的采光也会好一些。而点式楼的走道都在电梯厅两侧，白天也需要开灯。
第五，连廊的设计主要是用来解放中间户的。北侧这个天井采光还是其次，主要还是通风作用。我们以前常见的点式两梯四户户型，只有东西穿堂风，而南北常年不通风。
第六，不少人以为中间户由于连廊的存在，隐私性就很差了。隐私性确实是一个大问题，但是两个电梯分开后，只有在维修电梯时才会使用到连廊作为交通，使用率是比较低的。
第七，对于连廊的安全性问题，以前按阳台的栏杆标准都只做1.1米，但是现在不少开发商也做了不少的补救措施，比如若栏杆做了1.1米高，就在上面增加隐形铁丝窗的方式，或者把栏杆的高度增加到1.5米左右。
第八，下雨连廊无防护积水问题，现在在交付时不少开发商已经考虑了这个问题，已经做了地漏，积水可以快速排走。至于下雪积雪的问题，自家门前雪还是要自己打扫吧。
