老袁是我发小，从小一起长大的铁哥们。
老袁从小就学习好，小学、中学到高中，成绩一如既往的稳定。
老袁梦想的大学是中国人民大学，但高考发挥不太理想，去了江苏一家985高校。
大四那年，老袁被保研。
研究生毕业后，老袁因为本硕都是经济专业，便去到上海一家top10的信托公司工作。
老袁从事的职位叫做信托经理，业务岗，主做地产类、政信类业务。
因为做业务，需要经常出差，所以老袁的朋友圈非常热闹。
今天在江苏，明天去了四川，周末又去了广东。
我经常跟老袁开玩笑，说老袁是出去公费旅游。
也是在那几年，原本有些内向的老袁，因为应酬多，变得开朗了许多，关键酒量也涨了不少。
老袁这些年一直在外奔波，工作很辛苦，但收获也多。
赶在房价大涨前，老袁在上海郊区买了套刚需房，也算在魔都安家了。
老袁常说，他要感谢房地产。
因为入职早，无论是买房还是工作方面，他都吃到了房地产的一波红利。
老袁前些年主做房地产项目，因为地产项目收益高，而且投资人也认可，所以他每周行程安排的满满当当，去不同的城市调研不同的地产项目。
那几年，地产类信托产品不愁卖，所以他们作为产品供给端，干劲自然足。
但信托行业竞争压力也大，好项目就那么多，所以各家信托只能拼审批速度、拼成本、拼募集等等。
曾经有一家信托公司，光业务团队就有上百个。
业内人戏称他们是“百团大战”，可见竞争压力之大。
老袁常说，信托公司相比金融同业，风控做的算是很严格了。
拿地产项目来说，信托产品背后的风控有土地或者在建工程抵押、项目公司股权质押还有地产集团保证担保。
有些项目还会涉及公章、营业执照项目公司与信托公司共管。
但这也只是相对而言，因为市场竞争压力太大，地产公司不缺信托资金方。
如果你死咬着风控措施不放松，业务就被竞争对手抢光了。
因为你不松，别人会松。
没业务做，大家就都没钱赚，甚至一线销售人员也会抱怨，没有产品卖。
因为行情好，没有暴雷产品，大家风控意识很薄弱，只会注重眼前利益。
于是乎，原本只做一二线项目的信托，开始试水三线城市。
原本只做国企地产项目的信托，开始试水top30民营地产。
原本只做top30以内地产公司项目的信托，慢慢试水top50以内的地产公司项目。
以此类推......
所以风控审核在那些年，也变得越来越松。
老袁说，类似地产项目的土地或者在建工程抵押物，是信托产品的最后一道保障。
如果地产公司暴雷了，无力偿还信托债务，地产公司集团担保就成了废纸一张，信托公司只能处置抵押物。
一般来说，抵押物是土地，则融资额是土地评估值的7-8折；如果是在建工程，则融资额是在建工程评估值的5-6折。
因为只有更低的折扣才能保障信托投资人的利益。
但抵押物评估值不是固定的，主要就看评估公司的评估方式。
地产公司不缺资方的情况下，往往货比三家，待价而沽。
打个比方，地产公司有一块土地需要融资，每家信托都有固定合作的评估公司。
现在有3家信托公司在竞争这个项目，每家对抵押物打折率都一样。
这时候，为了拿下项目，只能通过评估值来竞争了。
评估公司想要赚评估费，需要配合信托公司拿下项目才行。
老袁曾经在合肥做过一个项目，项目是LG地产2019年拿下的“地王”项目。
因为是“地王”项目，楼面价本来就高。
而信托公司为了拿下项目，评估值又生生在“地王”楼面价基础上提升了2成。
如果地产公司没暴雷，那相安无事。
但2021年之后的地产暴雷潮，LG地产雷了，老袁做的产品兑付出问题了。
因为地产公司没钱还，老袁公司只能处置抵押物来偿还投资人本金。
但因为是“地王”，成本高。
而且这几年地产行情跌了不少，信托联系了十几家地产公司，有的公司压根不接，有的要在原本估值基础上打6折才愿意接手。
亏再多，信托也只能认，因为背后的投资人在等着兑付。
但因为老袁公司和地产公司最后关系闹得很僵，地产公司不配合信托处置抵押物，信托只能走法律流程。
司法流程漫长，项目评估-异议期-公示期-拍卖等等。
整个流程，断断续续走了接近一年。
后来，项目被一家本地开发商拍得，不算这几年信托投资人所浪费的时间成本，光是本金就折损了4成。
不过老袁说，这几年公司风控也越来越严格。
因为前几年做的项目，雷了不少，伤了客户，毁了自己的口碑。
这几年，领导把项目准入门槛提高了很多。
无论是地产类还是政信类项目，宁可不做，也要把风险控制在第一位。
前些年做地产项目最多的几家信托，现在新业务基本暂停了，都在忙着处理以前的烂摊子......
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