继续改善盘分析，最近位于金山的建发叶宅地块也开始蓄客，不少读者有意愿，今天就来聊聊这个位于金山的改善盘。
楼盘规划
项目地处：金山卢滨路南侧洪湾中路东侧 ，占地：36亩，社区规划7栋住宅，213套房源，无安置房等配建，户型：136-169㎡，1栋商业：面积20000㎡，毛坯交付。
土拍情况
2020年10月28日，厦门建发以6.76亿元拿下福州宗地宗地2020-49号叶宅小区出让地块，成交楼面价12780元/㎡，可售楼面价19323元/㎡，溢价率6.3%。地块面积36.07亩，容积率2.2，须配建商贸楼建筑面积20000㎡及相应配比停车位（140个）由市土地发展中心回购。
分析：地块位于金山腹地区域被厦门建发拿下，由于地块面积仅36亩，还需要配建2W平米的商业，相当于接近30%的建筑面积拿来做商业，所以虽然楼面价看上去仅1.3W不到，但是实际的楼面价也将近2W，当然从拿地的溢价率来说不高。
对于地块而言，由于靠近金山公园，虽然地块不大，不过也相对方正，对比金山其他地块的价格，大名城地王2.3W，龙湖安商房1.9W，大东海17亩地块2.3W，对比来说，地块由于纯商优势，虽然面积不大，但是对于其他三个地块来说有较大优势，毕竟同样小地块的大东海最近的价格可是高达2.3w还要配建公租房，而龙湖50%安置房也接近1.9W楼面价，大名城虽然地块方正，也是纯商不过也高出了4k的价格。可以说对比来说建发的溢价率是最合算的。
当然目前楼盘的定位大户型改善，结合小地块做小高层一梯一户的设计，可以说物尽其用，从后续看由于是毛坯，如果按目前周边的备案价来计算，可能价格还不错，对于建发而言，既能保障利润还不用担心去化。
户型情况
137平米：四房两厅两卫，三开间朝南，客餐厅大面宽，北面设计了卧室和厨房，南北不通透，当然可以考虑把书房打通做成餐厅，同时137做大面宽之后，各卧室的空间也不大。
147平米：四房两厅两卫，四开间朝南，主流布局，动静分离，不过客厅面宽不大，餐厅北面是厨房也不是完全南北通透，布局来说中规中矩。
169平米：四房两厅三卫，四开间朝南，147平米的升级版，布局基本类似，差别在于客厅面宽增加，一侧的客卧搭配了一个暗卫。
区位情况
楼盘位于金山腹地，距离金山公园100米，对于后续的休闲有较大帮助，距离蔚蓝广场500米，购物有一定帮助，距离洪湾站700米，有一点帮助，不过区位将近三环，周边以住宅群为主，总体而言区位尚可。
价格情况
目前置业宣称3-3.5W，由于价格也未备案，依然参考周边对比：
1、大名城紫金：大地块纯商，备案均价3.2W
2、龙湖天旭：50%安商房，备案均价3W
3、榕心映月：狭长纯商，备案均价2.9W
4、葛屿新苑：新安置房，均价2.1W
5、周边次新房：融信大卫城、泰禾红峪等，2.6-3W
分析：对于目前宣称的价格，其实对比周边而言，不算夸张，但是如果考虑楼面价来说，换算应该在3w左右，如果是以3w入市，虽然小地块，但是对比目前大名城的大户型已经卖到3.4w，建发的品质加持相信性价比不错，但是后续备案价也有可能与大名城大户型类似在3.4W以上。当然由于东区的几个改善盘都扬言精装4W以上，楼盘反而被承托的优势尚可。当然一切还是要等最后备案价。
楼盘对比
对于建发这个项目，其实要对比，位于金山大道北侧的金山洋房反而有点类似，做个对比看看：
1、楼面价：建发：1.9W，金山洋房：1.8W
2、容积率：建发：2.2，限高60米，金山洋房：2.2，限高36米
3、地块面积：建发：36亩，金山洋房：16亩
4、销售价：建发：宣称3-3.4W，金山洋房：备案价2.8W，优惠2.6W
5、户型情况：建发：137-167，金山洋房：113
分析：虽然金山洋房的定位与建发类似，可惜拿地的不是建发，周边环境也相对较差，导致洋房的定位，备案价2.8W还要做优惠，结果目前去化还是低迷。可以说是同行不同命。对比而言，楼面价差距仅1k，建发要是以2.9W上市，就算不做优惠也不担心去化，只能说有时候开发商的差距也是异常明显。
楼盘总结
楼盘位于金山腹地，依靠金山公园配合建发的园林设计，一样走大户型改善路线，当然楼盘目前看更像是低配版的养云。对于建发而言，目前的项目也是分散在福州各个区域，性价比也各有差异，不过整体市场认可度还算不错，建发的楼盘价格也一致高出区域价格。对于该盘而言，要是受楼面价压制，给出周边区域类似的备案价，虽然地块不大，但是如果没有溢价，相信去化难度不大。
题外话
对于目前金山绿轴而言，大名城，龙湖，以及最近的大东海，各个价格都要在3w以上，如果建发一样的价格，相信对于大名城是最大的伤害，大名城目前大户型价格已经到了3.4W，虽然地块大，但是大名城的口碑和品质一直不被市场认可，加上对比建发，差距更大。
地块由于不大，南侧就是美林湾，大家在购房的时候，需要注意南侧的三栋楼是否会被美林湾的住宅遮挡。毕竟大部分时候都是注意楼盘自身楼栋的遮挡，很少考虑周边的楼盘。
同时楼盘目前主打的地铁站是洪湾站，对于洪湾站而言目前是2号线，虽然目前4号线没有经过，但是几次传出的二期规划是环线，会经过洪湾，当然目前这种规划并没有正式出台，不确定性很大，但是存在一点点预期。购房者需要评估这个不确定性，不要在购房的时候以为是百分百存在。