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全国房价已在“高位”，但渐行稳定，这是事实。

即便是今年史无前例的超400次调控，目前也只是微幅下跌，这也是事实。

面对虚高房价，多数刚需买不起房，这是事实。

即便是房价下跌超15%，估计买不起房的刚需也依然大有人在，这更是事实。

这些事实恰好说明了地产开发的本质就是金融生意，而房子流通的本质就是货币现象。

1、房价是“货币”问题。

也就是说，房价涨跌关乎着*意民**，未来不要狠涨是*意民**，不要大跌也是*意民**。

2、房价有“金融”属性。

也就是说，房价并非因官方的调控政令，或者是无房人群的下跌意愿，就能乖乖下跌的。

3、房子是“大宗”商品。

也就是说，房子是不动产，也是资产，购买商品房需要大笔资金，即便是首套首付，也要先支付三成，即便是房价下跌，也并非人人能买得起的。

理清房价本质之后，我们再看楼市运行，就会明白当前房地产行业处于下行趋势的原因，并非因买不起房而下调，而是因为“货币”收紧。

说得直白一点，也就是“信贷”被卡住了。

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一、 开发商信用下降，遭受前所未有的信贷危机。

自从“三道红线”出台之后，便卡住了开发商供应链条上的资金供应端，一旦踩住红线，就会导致银行有钱放不出，有钱不能放，按揭不放款，最终高频出现暴雷，于是也就产生一系列后续问题与危机，比如：

• 开发商不相信开发商。
• 购房者不相信开发商。
• 银行不相信开发商。
• 投行和资本也不相信开发商。

没有金融的支持，没有资本的注入，房企的开发就会受阻，在信用评级下调之后，地产生意也就很难再维持下去，恒大就是一个典型的例子。

而开发‬房商‬的‬信用‬危机也间接说明了两个问题：

第一，开发商千万不能“绑架”市场。

如果摊子铺的很大，追求的规模越大，对资金的需求也就越多，所用金融杠杆也会越高，所承担的信贷风险也就詊大。

据初步统计，2020年 恒大在全国的开发市场份额高达4%，而负债则高达1.9万亿元。

这是多么惊人的数据，多么痛的领悟。

第二，开发商千万不能“绑架”银行。

地产开发离不开“开发贷”，也离不开银行的支持。

从某种意义上来说 ， 银行就是开发商赖以生存的生命线，但是银行却不仅仅只是为开发商及房地产业服务。

截至今年6月末，全国房地产*款贷**高达50.8万亿元，对比地产金融大盘子，还是相形见绌。因此， 那些说“楼市崩盘，银行倒闭”的话显然有些夸张了。

另外，目前房地产不良*款贷**率处于低位（不及行业不良*款贷**率均值），风险可控。

最后，在当前信贷政策略有放松之际，踩中红线的开发商建议 “救市之心不可有，求生之心不可无” 。

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二、 购房者信用下降，信贷需求被卡住了。

前些年为了买房或炒房，消费贷、经营贷、网贷……高杠杆手段无所不用其极，从而让银行对购房行为的真实性产生怀疑。

也就是说，购房者的信用集体下降了。

如今在“二道红线”的调控下，银行对购房者的“按揭贷”加强了集中管控，主要体现在“征信”，因为：

第一，楼市从不缺少购买力，而是缺少购房客。

买房除了要有“房票”，而且还要有“贷票”，而“贷票”与“征信”挂钩。

一旦房贷收紧，这5类人购房会越来越困难：1、征信白户。2、征信有逾期记录。3、收入不达标、银行流水不合格。4、首付款来源不明。5、没有“贷票”，被政策限制*款贷**的人。

第二，银行从不缺少货币，而是缺少信贷额度。

银行不缺钱，银行有的是钱，银行缺少的是房贷额度，银行需要的是授权，需要的是涉房信贷红线数字的明确调整。

因此，一头卡住购房者的“贷票”，一头卡住银行的“授权”，直接减少了资金在楼市的注入，让楼市没有了上涨的源泉与活力。

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三、最后的话

近日，2021金融街论坛年会上金融负责人最新表态“房地产合理的资金需求正在得到满足”，这不仅说明“保真刚需”的信贷倾斜行动已然开启，也意味着后续银行对房企相关的授信也会“边际改善”，而住房信贷额度也大概率可能会放松，最终助推购房者与开发商的“宽信用”的到来。