北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
提问：
章哥，想跟您请教下，望京的南湖东园一区，周边一两公里的新房次新房如东湖湾湖光一号有很多，价格也很贵，而东园价格一直在五万多六万多这样子，比二区价格还低，不知道有什么大缺陷吗？有没有入手的价值？
回答：
1、 挺好，借你这个问题，聊聊望京的房价分化现象，要不老有人问。
南湖东园没什么缺陷，之所以价格比东湖湾等社区低，就是因为老了，品质一般。这就是望京的区域特色，近十年来高档小区升值快，普通小区升值慢。
2、 在北京其他大部分板块，各种档次的小区几乎都是同涨同跌的。也就是说，价格差率只要一旦形成，很难再发生改变。比如相邻的两个小区，价格相差5000块钱，差率是10%。那过几年再看，价格差有可能拉大到8000，但差率依然是10%，没变。
在各个板块中，也有单独升值或贬值的现象。除了学区，更多的就是物业水平原因，物业好小区就保值抗跌，物业差，房价就很难上涨。但这种情况很少，并不普遍。
3、 可在望京地区，这种趋势却成了常态。在2010年之前，望京也是同涨同跌的，虽然当时很多品质小区已经建成，但涨幅和普通小区一致，甚至还偏低。
就以东湖湾为例吧，2006年开盘的，均价1万出头。而当时望京东的融科橄榄城才8000多，国风北京不到8000，将将达到望京的均价。也就是说，当年望京的花家地、方舟苑、南湖、西园、望京新城等老社区，均价都在8000左右。
当时东湖湾虽然号称望京第一大盘，但也算不上多突出。开发商（北京城建）不算多知名，北小河还没治理，周边环境也一般，所以价格涨得不快。
到了2008年奥运前后，全国楼市几乎崩盘，也是北京最低迷的时期，可以说是望京房价的分水岭出现了。当时各个老小区的均价大多在1.3-1.4万，而东湖湾的二期不过1.5万。那时澳洲康郡、橄榄城等项目也就是1.4不到，和老小区价格几乎相同。
但从2009年起，四万亿计划的后果显现出来了，全国房价暴涨，北京更是一马当先，到第二年翻了一番还多。但在此次行情中，北京开始出现分化，冷热不均。从板块来说，CBD没那么受追捧了，望京、太阳宫、朝青等板块的热度增加。而望京内部，则也开始分化。
在这一年多里，品质小区开始受到追捧，老小区没落，望京东上升的快，望京西开始慢了。望京北部涨的多，南部涨得少。像北京香颂，在2008年之前的价格远高于橄榄城，而到了2011年却已经被反超。至于花家地南湖和西园等老小区，和次新品质小区的差价已经在20%左右。
4、 简单的说吧，2009年之后，北京出现了“居住升级”的现象，也就是高档品质小区受追捧。但其他板块不太明显，只有望京等几个少数板块比较突出。
只能这么解释，2009年之后，北京东北部的产业区财富增长很快。但是这些财富不是平均分配的，掌握更多财富的人，在高档新盘推出量不足的情况下，推高了板块内高档小区的价格。
而在此同时，普通百姓的收入没什么变化，该挣多少还是挣多少。那就造成普通小区能吸纳到的资金反而少了，价格自然涨不上去。于是，望京的多数老小区也就是跑平了北京大盘，很多还输了。
也就是说，从表面上看，望京近十年来的房价涨幅跑赢了北京大盘。但实际上，利润都被这些高档小区拿走了，普通小区没分到什么羹。典型的像方舟苑，2008年一直保持在1.4万左右，现在6万出头。而当时的北京均价才1万，现在也6万出头。这其中的涨幅，那就被其他小区给吃掉了，还是悄无声息的，没办法。
5、 更典型的是太阳宫，2009年太阳公元开盘才1.8万，现在动辄15万，严重跑赢了大盘。很多人认为是人朝的学区导致，其实一所学校哪有那么大能力，连本校都没这本事，何况分校呢！算算这些小区的租售比，都是朝阳平均值。朝阳群众虽然有钱，但还没到动辄掏出千万来买学区房的地步。否则芍药居的老小区就不会被炒出那么高的溢价了，家长们还是普通人多。
更明显的是新北苑，2012年普通价格不到2万，低于当时北京2.2万的均价。而今天呢，哪个小区都基本在8万左右，整个板块的升值率超过大盘，几乎是北京独一份。
6、总之，望京的这些老小区没什么毛病，就是普通社区而已。只不过在望京出现了这种两极分化的现象，被拖累了升值。这也没什么办法，在北京严控土地，严控房价，大力发展限竞房和执行7090政策的情况下，这种趋势还会在望京等地延续，毕竟有钱人多，而有钱人又赚走了更多的钱。百姓们只能干看着他们赚钱，同时还拉低了自己的资产升值。仅供参考。