日前，万科北京公司（以下简称：北万）以总价27.4亿元，拿下通州永顺镇6004、6005地块，成功引起业内关注与热议。
有人说北万拿的这块地极好，也有人说北万拿的这块地有瑕疵，但是不管如何，于北万来说，这都是重启北京市场攻城略地大戏的前奏，是一个好的开始！
01
好的开始
昨天，一位房企投资负责人与房小评交流时感慨：这两年各家房企投资人几乎都白了头发，累得眼睛发花。
因为对于头部房企来说，北京每年出让几十宗住宅用地，公司投资口的人几乎都要去跟踪调研、出报告，参与竞拍的还要做更多的可研、分析报告。好不容易跟到最后，还要凭运气去摇号。
用这位投资负责人的话说：过去的三四年，在北京没拿错地就算成功；拿到好地，要凭运气。
很多人说近四年是北万在北京“失去的四年”，在这次成功拿地之前，北万已经有四年多的时间在北京公开招拍挂市场上没有拿到地了。
过去大家都将北万“失去的四年”看作缺憾，但是在上述房企投资负责人等同行眼里，过去四年没有拿错地，尤其是2021年没有拿高价地而被套牢，就算投资人的成功。
这话听起来像是在说炒股——不动，就是赢。
当然，万科作为上市公司，需要业绩，北万不拿地肯定不行。所以，我们在过去几年里看到，北万其实参与了很多地块的报名，但是出于谨慎，多数地块在竞争未达到上限就主动放弃了。
例如，2021年5月昌平区北七家HQL-09地块的争夺中，北万积极参与竞拍。因为这是位于万科翡翠公园社区包围中成熟地块，北万对区域市场很了解，有操盘稳赢的把握。
但是，在竞争到配建“公共租赁住房”面积环节时，北万主动退出了竞争。
当时就有网友调侃：竞争“公共租赁住房”时让北万想起了70年自持的商品房翡翠书院，自持是北万心里永远的痛。
其实不然。
2020年，万科董事会主席郁亮就率先对“三道红线”政策提出了要重视的预警，随后要求万科进入“转绿档”的全面转型当中。
2021年，万科集团对房地产市场还是下调、远未触底的判断，北万的拿地策略要坚持利润率考核原则。
2022年，郁亮提出了房地产行业进入“黑铁时代”。此时北万的身影出现在朝阳区奶西村318、319+320地块竞拍中。
虽然，当时万科朝开联合体也没有坚持到最后，但从后面望京樾和中建宸园的销售表现和市场需求反馈来看，北万对区域的研判是正确的，参与态度是积极的。
2023年，北万继续积极参与北京土拍，出现在丰台青塔等地块的竞拍中，终因运气使然，未能摇中。
近期，万科集团北京公司总经理林曈在某论坛上表示：“北京房地产市场是健康的、稳健的，既没有出现暴涨，也没有出现暴跌。今年上半年北京新房、二手房成交同比均呈现增长态势，也证明北京市场仍是全国最好的市场。”他同时透露，万科下半年会继续在北京参与土拍。
话音未落，北万就拿下了通州永顺镇6004、6005地块。这是个好的开始，北万在北京拿地的步伐也才刚刚开始。
02
挑战在前方
雄关漫道真如铁，而今从头越。
对于北万来说，在北京市场重新崛起，虽然有了好的开始，但是后面依然有重重难题。
例如，产品迭代与北京楼市的适配问题。
我们将北万目前库存房源稍做盘点：
1、2018年北万深耕丰台青龙湖，接连打造翡翠西湖和万科雲庐两大项目，历经5年时间，现在合院还剩20套左右、叠拼还剩16套左右，洋房+下跃还有约47套（包括等待转现房销售部分）等待销售。
2、2018年万科与卓越合作的翡翠山晓，2021年12月取证的最后一批房源，网签率约为70%，还有一些下跃户型在销售。
以上述两个项目库存房源做个简单分析，就可看出北万在产品端面临的困难。
1、万科翡翠系的合院、叠拼等产品一旦到了没有交通优势的区域，流速会下降。同时，调研一线销售人员得到的信息显示，北万产品设计理念比较符合年轻人、中产的偏好，但是近郊买这样产品的客户多数是年龄大、临退休人士和本地富人，他们对法式别墅等豪宅感十足的别墅产品感兴趣，认为万科的别墅产品“太素了”。
2、万科产品竞争力主要在刚改、中端改善类产品上，但是随着北京土地价格攀升，这类产品价格太高，面积缩小，万科原来的产品模型面对土地情况变化，不能做出更高性价比的产品。
3、万科的客户定位是中产和小资产阶级，这部分客群在疫情三年和当下的经济大环境中受冲击最为严重。客户变了，万科原来擅长的低地价、高利润、好物业的组合拳打法效果弱化。
万科此前擅长近郊刚改、改善盘，但是这些盘所针对的目标客户减少了，如何尽快迭代出符合北京楼市新需求特征的产品，是北万所面临的挑战。
总结：北万刚刚拿下的通州永顺镇地块旁边的北京城建·国誉朝华，目前仍有不少房源。同时，通州作为一个相对封闭的市场，区域内又有招商蛇口·璀璨公元等新品竞争。北万永顺镇地块将来操盘仍会有很大的挑战。
但是，不管如何，拿下通州永顺镇地块对于北万来说都是个好的开始，让我们祝福北万，行稳致远。
