2021年3月-2023年3月，整整两年了，这是上海新房集中供应的2年，也是上海开启积分制购房的2年
近期我们复盘了上海新房供应及积分情况，更新了大浦东各板块（不含临港）新房地图
在复盘整理中，可以很直观的感觉到，即使浦东很大，2年间的新房供应也不是很多，而且各板块之间供应差异较大，看数据！
临港：供应48盘
周康：供应14盘
唐镇：供应11盘
金桥：供应8盘
惠南/森兰：供应5盘
前滩/北蔡：供应4盘
曹路/川沙/高行/外高桥/新场/祝桥：供应3盘
陆家嘴滨江/三林滨江：供应2盘
御桥/碧云/张家浜/世博/潍坊/宣桥：供应1盘
毫无疑问， 供应最多是临港 ，不包含2批次公示的2个新盘，近两年一共已有48个新盘入市，比浦东其他所有板块的总和都要多
其次是周康以及唐镇板块 ，均供应10+新盘，且入围分都创下了非凡的“战绩”，最高入围分分别为92.1分（绿宝锦庭）、75分（华发半岛华庭）
供应最少的板块有御桥、碧云、张家浜、世博、潍坊、宣桥等板块，各自仅1盘入市
你是否会问之前供应少接下来供应是不是要增多了？
其实不然，在盘点了今年接下来待入市的新盘之后，我们发现，这些板块依旧供应稀少。
比如说今年本文的主角——御桥板块， 今年预计仅有1盘（港城御桥项目）将入市，联动价约6.25W/㎡
笔者在实地走访之后，发现这或许是今年浦东又一个“爆款”项目！
只是项目预计八九月入市，预算600万左右、积分65分以上的朋友建议等一下
下面来看笔者的独家现场实探！
01
瑕不掩瑜，具备红盘潜质
实话说，笔者在踩盘之前，虽然知道项目约6.25万的联动价“真香”，但对于项目的观感依旧一般
尤其是看到地块近高架、近地铁轨道时。。。
But实地踩盘之后，我的心里想法变成了：这个项目估计要红了。
回来之后，笔者就绘制了最新的项目踩盘地图，下面来跟大家讲讲我的想法是如何“反转”的
从上图可以看出，项目近邻11号线、16号线两条轨交线，东侧紧邻罗山高架，南侧紧挨外环高速，噪音估计是许多人担心的问题
笔者亦是如此担忧着，虽然项目与地铁直线距离约600米，但由于地铁站与项目之间横隔高架，笔者还有一个担心的问题，就是项目距离地铁站的实际距离是否过远
当笔者从罗山路3号地铁口出来到达项目地块，以上两个问题完全“解忧”
首先从地铁站出发沿罗山路向北，第一个红绿灯过对面，再沿着罗山路向南到康桥路右转，即至项目
虽然有所绕行，但实际步行距离约800米左右，可以说， 项目是名副其实的*轨双**交地铁盘，这点就赋予了项目红盘的潜质
其次，到达项目之后，可以发现这幅地块很大，也并不是一块完整的待开发地块，主要由两部分组成
我们要看的住宅地块，也并非最靠近罗山路高架以及外环高速路
项目全案名为港城科技城，最右侧的地块规划为科研用地，目前用作停车场，建设尚未动工；中间为上海公安局浦东分局刑侦支队的大楼；旁边才是港城科技城规划的住宅用地+商业用地+幼儿园用地+租赁用地
根据规划，住宅用地位于地块中心位置，并没有紧邻高架，直线距离罗山路高架约600米左右；住宅与外环高速之间，还间隔着规划的幼儿园用地+租赁住房用地，直线距离目测300米左右，之前担心的居住噪音影响或许没有想象中的严重
项目周边配套能级不高，但是很齐全。左侧相邻的即民办浦东万科学校与幻想公园，斜对面绿水康城亲水湾临街的社区底商很丰富，餐饮店、便利店俱全
稍远一点，亲水湾朗庭后方还有太平洋中环广场，日常的生活需求完全可以满足
另外项目自身也规划有商业用地，规划1栋4-5F商业裙房，以及2栋12-13F办公塔楼以及部分配套用房，未来生活也会更便捷
虽然目前暂无大型商业，但从罗山路地铁站出发一站即达御桥站，也可以便捷享受到御桥站周边丰富的生活配套，如开新里、复地活力城、东郊百联、红星美凯龙、宜家等
红盘潜质还体现在项目约6.25W的联动价上，不得不说，这个价格属实令人心动
不管对比新房价格、还是周边二手房价格，项目的价格都可以三字概括： 更便宜
近两年御桥板块仅有1盘入市，即颐盛御中环二期左侧的御桥博翠，该项目与御桥地铁站直线距离约1.5公里左右，均价约6.6万/㎡，虽没有触发积分，但认购率也过百已全部售罄
而港城御桥项目与该项目直线距离仅约3公里左右，联动价仅6.2万/㎡，低了约4000元/㎡，且距离地铁站更近，还是11/16号线*轨双**交盘，性价比显著
再看周边二手房价格，项目对面的罗山绿洲别墅目前二手房已达13-14万/㎡，别墅产品没有可比性，我们主要看下周边同类型产品的二手房价
比如邻近的绿洲康城亲水湾项目二手成交价约6.4-7万/㎡左右不等，最高甚至突破了8万+/㎡；再往北的锦绣华都项目二手房价约7万+/㎡。在周边二手房的烘托之下，项目犹如价格“洼地”，一二手价差还是相当明显
价格优势+*轨双**交地铁盘，笔者大胆发言：港城御桥项目，必是浦东红盘预定
02
主力户型为约100㎡三房，预计三季度入市
我们再来看一下，项目的具体规划
作为张江科学城区域的延伸，加上良好的工业园区基础，港城科技城项目以高标准进行产业规划，以数字技术为赋能核心，依托“智慧2.5”为切入点，推动人工智能、5G、芯片等高附加值产业发展
将打造集居住、办公、休憩、购物于一体的高品质“一站式”人才生活社区，建设具有核心竞争力的办公集群，建设康桥区域产业转型升级示范地
1、NH021a-06地块： 商品房+商业+办公用地，容积率2.8，限高60米，规划住宅套数下限405套，其中普通商品房占总用地面积≤63%，商业≥27%，办公≤10%。
2、NH021b-09地块： 商品房+办公用地，容积率3.0，限高60米，规划住宅套数下限245套，其中商品房占总用地面积≤54%，办公≥46%。
3、NH021b-05地块： 租赁住房用地，容积率2.0，限高60米，规划住宅套数下限992套。
4、NH021b-13地块： 科研设计用地，容积率1.7，限高40米，现状浦东公安分局三林公安处。
目前两块住宅用地（即NH021a-06地块和NH021b-09地块）设计方案已经公示，根据规划两个地块除了商业、商办用地外，共规划11栋17-18F高层住宅，预计可售商品房约650套+
最新效果图如下：
除了科研用地还未动工，项目其他地块均已动工
笔者还实地探访了港城科技城租售中心，目前尚无销售及工作人员入驻，据与门岗沟通可知，港城御桥项目将于三季度入市，预计最晚9月 ；另外据施工铭牌显示，项目将于2025年7月竣工，足以说明项目有望今年入市
此外，根据出让合同要求得知，中小套户型不得低于70%，也就是说未来主力户型大概为100㎡左右的3房为主，根据6.25万/㎡的联动价来估算，预计总价约600-700w上下
最后再来总结一下~
港城御桥项目是供应稀缺的御桥板块内，难得的待入市新盘，更是难得的*轨双**交纯新盘
项目距离11、16号线罗山路地铁站直线距离约600米，一站可达御桥站，近享御桥站周边醇熟的生活配套
另外项目自身规划有商业用地，预计主力户型为建面约100㎡左右的三房，总价600万级即可上车；联动价6.25万/㎡，与周边二手房也存在一定的倒挂，目测将是红盘预定
预算600万左右，想置业浦东地铁盘的朋友们，一定要重点关注这个项目！
项目一旦有新进展，房万将第一时间发布！敬请期待~
您觉得这个项目怎么样呢？欢迎评论区和我们聊一聊~或者把你的预算+积分+区域打在评论里，我们也会为您推荐合适的项目！