2023年以来，楼市利好政策接踵而至，市场环境达到近几年来前所未有的宽松力度。目前房地产市场还存在许多不确定因素，处于缓慢修复时期，但仍有部分房企凭借自身实力和修复能力，把握市场发展机遇，成为当下房地产市场的一批主力军。
从2023年福州房企销售榜单（图1）的数据来看，建发、保利、国贸包揽榜单前三，成为2023年年度房企三强。其中，排名前六的房企中国央企占额60%，前三名中均属国央企。其依靠强大的品牌价值和手握充沛优质的土储等自身优势条件，更得客户信赖，去化能力强，市场份额也随之不断扩大。 2023年年底，国央企加大码力，相继开盘，市场迎来一波年末新盘热潮。 据了解，12月底新入市的楼盘中，保利·天珺有着成熟的配套资源，主力推出148-187㎡四房户型产品，在外部资源价值优渥的基础上，项目土地容积率仅达2.2，拥有打造高品质住宅区的规模与氛围，受广大改善型购房者所青睐；建发臻园是建发打开鼓楼的首个产品，主力推出143-169㎡的四房，项目容积率仅约1.5，主打大户型，以满足业主的更多居住需求。
图1 图源：克而瑞
从保利、建发推出的两大标志性楼盘来看，均以140㎡以上的大户型产品强势入市，聚焦改善，在基础之上再一次升级迭代产品力。其实，近年来伴随行业和市场进入改善时代，市场动力早已转向住房高品质改善需求，特别是位于核心地块的新楼盘户型越做越大，在产品质量和功能上不断完善满足置业需求，由此可以看出高品质改善产品正成为目前市场的主流供应。
新房市场分化格局加剧
2023年以来，行业分化格局加剧，产品、区域、房企结构上行，同时在相对宽松的政策环境下一部分改善性需求被释放。从2023年福州普通住宅成交数据（图2、图3）可以看出，新房（普通住宅）成交数据同比去年整体下降20.49%，其中鼓楼区最为惨淡，同比下降高达73.19%。新房的市场成交表现无疑让大家失望了一把，整个市场分化趋势加重。仓山区、晋安区成为去年新房市场的主阵地，一些优质的改善盘去化能力强，市场刚需盘和边缘盘却呈现逐步下沉的趋势。从消费者的需求着眼看，根据中指研究院就居民购房需求调查显示，2023年改善性购房需求占比达40%，排名第一，而刚需占比仅为24%。
图2
图3
我们认为刚需萎缩，改善住房需求被大力释放的原因有两点：
1、受三胎政策影响，改善房成为市场主力
自2021年国家出台鼓励三胎政策以来，四房的成交占比持续上升，今年一二线城市的三房、四房成交占比都在不断扩大，特别是位于北上广的一线城市，比例高达77.56%。人口结构的调整和调控政策让居民的购房需求从刚性转至改善性。人口的增多、功能承载的需求增加使得大户型、品质房更得以满足大家庭需求。
2、刚需承担风险能力低，面对新房不确定性，更加谨慎
买房需谨慎，而刚需购房者买房更为谨慎，他们更需要在资金合适的能力范围内选择适合自己的房子。近年来入市的新房项目中，新盘的产品定位大多以刚改或改善为主，好的地块更是主推高端的改善盘，新房市场上刚需型产品已渐渐淡出。然而，在资金有限的情况下其配套资源、交通等条件相对较差，不被看好。所以，对刚需购房者来说他们的选择往往被很大的局限住，缺乏下手的机会。
难道刚需市场真的已不被需要了吗？
其实不然，刚需市场并没有被淘汰只是被迫转换了方向！ 不少刚需购房者纷纷从新房导向二手房市场。
原因很简单，一方面，面对新房交付的风险问题，心存忧虑；其次，二手房本身的单价和总价相对一手房来说都是更加便宜的，再加上近两年来二手房价格不断下沉（图4），其两者的价格差距也逐渐被拉大。二手房市场的以价换量，让不少经济能力有限的购房者增加了可入手的机会；最后，从市场典型城市新增挂牌房源房龄占比及成交量情况了解到，目前有部分典型城市新增5年内的挂牌房源量占比达10%，甚至10%以上。其中，2023年福州新增5年内挂牌房源量占比达到11.7%，成交量达到25.3%。这说明，部分城市的次新房占比较高，当前二手房市场并非都是所谓的“旧房”，它实际还是新房，部分房源周边配套设施也并不差。因此，次新房配套完善、房子质量好、房龄短产权清晰等不少的优势条件下让更多的购房者择优选择。
相比之下，二手房市场的高性价比便更受刚需购房者欢迎。这也是为什么在去年二手房市场异常火爆，是近几年内首次成交量超过新房的原因之一。
图4
从宏观看，在政策宽松的环境下，新房的整体市场表现落后于二手房市场。去年，二手房市场发展势头强劲，市场份额增长迅猛。二手房市场的崛起，成为了当前房地产市场交易的主导力量。 据统计数据显示，我国二手房市场的挂牌量和销售量呈现明显的上升态势。
根据乐呵找房平台数据显示，当前全省二手房在售量达到54490；其中，福州拥有二手房在售19234套；总体来看，二手房挂牌量相较以往有了明显的增长。
挂牌量的增长受楼市利好政策密集释放的部分影响，其中，取消限售和限购政策、执行“认房不认贷”等政策的持续优化，一定程度上降低了住房交易的成本，进而带动“卖一买一”置换需求释放和二手房挂牌量的上升。 值得关注的是，房源量增长，房屋的流通速度有所减缓，整个市场出现以价换量的趋势，导致市场分化进一步加剧。 那么，什么样的房子成交周期快，能够帮助业主又快又好的顺利售出呢？通常来说，价格合适、房子品质好、周边配套齐以及房东配合度高等符合条件的这类房子都更受消费者青睐。
刷新功能 房子成交实现加速度
房子成交周期快，除了房源本身自带的优势条件之外，更需要通过曝光等外部力量辅助房子获得流量。为加快房子的成交周期，帮助业主缩短卖房周期快速成交，各平台积极升级功能，推出项目增值服务，助力成交。乐呵找房平台推出“乐卖”好房维护业主六大权益，帮助业主房源通过多渠道多城市强曝光的形式优先推广、展示并完成精准匹配、专业报告分析，帮助业主加速成交，减少损失，维护业主的个人利益。并秉持未成交不收费的服务原则，通过增值服务、品质服务，全力帮助业主加速提质实现卖房成交。
2023年二手房的市场成交量在短短时间内便碾压新房成为热门。 在利好政策的密集释放以及二手房即买即住、交付安全等多方面优势的加持下，让许多购房者将目光瞬间聚焦到二手房市场上。当然，二手房的优异成交表现一定程度上也有以价换量所带来的结果。因此，二手房的火爆并不代表我们就要大力宣导购房者选择二手房。 价格涨跌的变量只是短期，我们更应该回归理性，要从综合性比、从长远上看，关注周边配套等各方面条件，了解房价趋势以及它的产品力等等。
2024年房地产市场将延续房地产政策调控，保持宽松的政策环境，围绕满足刚性和改善性住房需求的目标不断优化。持续把握市场供需关系的平衡与住房需求的理性。 房地产以稳发力，回归理性，同样购房者面对市场变化更应该理性对待，避免踩坑。