江北核心区520土拍的第一个上线的项目颐和铂岸江璟，公开了样板间，今天正好有时间去看了一下，顺便跟大家聊聊这个项目。
颐和铂岸江璟的前身是今年520集中土拍的江北新区G10地块，被本土国资颐居建设以总价27.5亿元拿下，成交楼面价16774元/㎡，毛坯限价3.2万/平。
颐和铂岸建设12栋25-26F高层住宅，其中两栋会无偿移交给政府，对外出售的就10栋楼，外立面是铝板—一体板。
小区的整体布局不还错，限高80m，最小楼间距在40m以上，其中8栋楼做了架空层、打造泛会所，另外还有超6000㎡中央景观花园以及2000㎡的儿童活动区。
另外，上篇文章（ 聊一聊人车不分流的问题 ）里提到了颐和铂岸人车分流的问题，但是没有附图，这边把图给补上。
颐和铂岸的地面车位全部放在小区围墙外， 完全做到人车分流 ，这点，同属青奥研创园的越江时代也是完全OK的。
项目的主力户型有四种，分别是110㎡三室两厅两卫、130㎡四室两厅两卫、143㎡四室两厅两卫、165㎡四室两厅两卫，目前已经公开三种户型。
110㎡三室两厅两卫，三开间朝南，双阳台，U型厨房，动静分离，主卧套房设计、L型衣帽间、带一个大飘窗，空间感还不错，这个户型设计整体求稳，中规中矩。110㎡有部分边户户型，可以重点关注。
130㎡四室两厅两卫，四开间朝南，双阳台，动静分离，主卧套房设计、带衣帽间，这是个边户户型，侧面有开窗，采光还不错，南向卧室和北向的功能区都带飘窗，空间利用率挺好，这个户型设计也是求稳为主。
165㎡四室两厅两卫，五开间朝南，三阳台动静分离设计，主卧套房、带衣帽间，165㎡户型是两梯两户，只有一栋，得房率会略低一点，这个户型的面宽很大，9.5m的阳台看起来很不错。
总体来说，颐和铂岸的户型设计以求稳为主，比较务实，基本上没什么太多的槽点。
再看一下装修，颐和的装修大概是1800，这个价格还算是比价实惠的，主要得益于这块地是底价成交，开发商有一定的利润，另外，最近市场比较凉，开发商也不敢乱做装修包。
三大件分别是东芝的中央空调、菲斯曼的地暖、爱迪士的新风，厨电是西门子的，卫浴和洁具分别是杜拉维特和高仪的，全屋墙布、玄关柜交付、连西门子的洗衣烘干一体机也是交付的，连部分背景墙都是交付的。
应该讲，这个装修升级包的 性价比是非常高的。但是，在装修包的定位上，我觉得还有待商榷。
颐和铂岸是一个起步面积110㎡，最大面积165㎡的小区，相比于江核之前的大部分楼盘，青奥今年上半年的两块地（颐和铂岸和越江时代）景观资源更佳，户型定位要更偏改善一些。
颐和铂岸做了不错的中央景观，又在部分楼栋做了架空层的泛会所，所以，更高的定位完全可以支撑颐和铂岸将室内的装修定位更高一些。
比如卧室的可以改成大面窗、八套的洗碗机也可以升级为十三套等等。而这些细节上的升级虽然可能导致装标更高一点，但是对于品质的提升是肉眼可见的。
所以， 颐和铂岸的装修应该说是性价比极高，但是跟楼盘定位的匹配度略低。
再说一下颐和铂岸的配套。
公共交通方面，项目周边有已通车的10号线、在建的11号线、规划15号线。其中，距离已通车的10号线、规划15号线临江站约1.2km，在建的11号线森林大道站约700m。
教育方面，项目周边教育用地比较多，目前已经开办的金地文法学校是一所民办学校，公办学校尚未落定，预计未来一两年会确定，目前已经交付的保利西江月、中海左岸澜庭等小区都是一中江北新区分校代招。
商业上，颐和铂岸本身是一块商住用地，自带商业和办公，可以满足基本的商业需求，另外城南河对面有砂之船目前也在建，研创园万达也快要开始运营，城南中心的大悦城也提上日程。
除了商业、教育、交通配套预期都比较足之外，青奥板块还有一大优势还在于景观资源比较丰富，本身青奥体育公园就在横江大道以南、对面的长江之舟酒店的建筑造型也极具特色，距离长江岸线、绿水湾湿地公园不远，虽然没有全景观江的角度，但应该还是可以看到一点的。
总的来说，颐和铂岸虽然产品不完美，但还是一个值得刚改家庭上车的项目。
最后，说两个大家可能比较关心的问题。
一、青奥板块好，还是政务区板块更好。
不谈具体楼盘，青奥板块要略好于政务区板块，但是，两者的差距是建立在一定的价格差距上的，也就是 青奥板块更好，而整体价格也更高。
政务区板块因为公共配套预期稍弱，所以更依赖于目前的10号线地铁，形成了浦口大道-七里河，地块价值递减的格局。
而青奥的卖点则在于景观资源，因此越滨江的区域，价值越高，也就是浦滨路-横江大道-长江岸线，地块价值递增的格局。
但是这种 地块价值上的差距，目前看，不是决定性的，完全可以依靠开发商的品牌或者产品本身来实现逆袭。
二、先上车颐和铂岸还是等后面的越江时代，亦或者后面的保利G14、中海G15项目？
预计本月底颐和铂岸就要首开加推4栋楼411套房源，加包单价3.58w。
越江时代目前没有公开，但是据目前已经知道的消息，越江时代相比颐和铂岸有以下几个 优势和劣势 ：
优势1、越江时代景观资源更好；
优势2、颐和铂岸有两栋楼无偿移交政府，未来是作为*迁拆**安置房、租赁房还是人才房出售，尚不得知；
劣势1：颐和铂岸是单一操盘项目，未来交付质量更有保障；
劣势2：越江时代的公共交通配套要弱于颐和铂岸。
应该说，颐和铂岸和越江时代两个项目各有千秋，基本是同一级别的产品，如果没有特殊偏好，可以先参与颐和铂岸。
颐和铂岸这次的开的房源比较多（411套），预计会跟中交（396套）、保利江汇（229套）、金基映樾里（183套），而上述三个项目均不弱于颐和铂岸，且为收官项目，建议如果首付充裕优先考虑上述三个盘。
至于保利G14、中海G15项目，位置明显弱于颐和铂岸和越江时代，而价格又肯定会超过这两个盘，不建议等。