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区域评测：呈贡区
区位图
问大家一个问题？
大家茶余饭后谈论昆明地产话题时，有多久没有讨论呈贡“鬼城”这个话题了？或者耳边有多久没听到呈贡“鬼城”这四个字了？
答案可想而知。
一个旧标签的退去，也将是一个新时代的到来。城市向南，如今集教育、交通、商业、生态、医疗于“一身”的呈贡，新房均价已突破12000+元/平米。
教育：师大附小、中华小学（白龙潭校区、滇池星城校区）、呈贡一小（2个校区）、云大附小大学城小区等。
商业：呈贡吾悦广场、七彩云南第壹城、万达广场（建设中）、中通世纪（建设中）等。
交通：高铁南站、双地铁（1、4号线）。
医疗：呈贡区人民医院、昆明医科大学第一附属医院(呈贡医院)、昆明市中医医院(呈贡院区)、呈贡区妇幼保健中心、昆明城东医院等
生态：城市四大公园---春融公园、洛龙公园、白龙潭水库、春城公园，以及最大的中央公园（约4151亩），目前建成过半。整个呈贡绿化率达48%。
呈贡，你真香！
配套香归香，近期经常有很多客户咨询叫兽，
如今呈贡配套这么好，为什么街上人那么少？
现在买呈贡还是适合投资吗？
昆明每年新增人口6万左右，没有大型企业入住，新区独立难。
相关单位虽已落户呈贡，也带来了稳定的居住人口，但是难以满足呈贡现住房体量。
之前在昆明下一个城市中心是哪里？一文中提到过，
人们在老城区居住，去新区上班的时间不能太长，人们在老城区上班也一样，住在新城通勤时间也不能太长。
一线城市30公里左右算是人气的极限了，二线城市一般不能超过15公里，三线城市10公里左右，而呈贡已超过20公里以上。
这样就很好理解呈贡街上人口为什么那么少了。
于投资而言，呈贡的红利期，其实在前两年已经被“掏空了”。
根据以上的分析，新区未能独立、市中心目前依然是老城、通勤时间已经超过昆明常住人口的忍受程度。
根据呈贡目前新房均价12000+，距离市中心仅7公里的东市区单价12000起步、10公里的北市区12000起，西北新城11000起。
那么结合到实际，弱弱的问大家一句？作为市区上班的你，你会选择距离超过20公里以上、自驾保守估计需要40分钟到市中心、地铁需要44分钟以上到达市中心的呈贡吗？
那么呈贡还适合投资吗?
适合。
呈贡下一波热度，应该是在泛亚高铁开通之后（时间尚未明确），
城市向南，如我之前那篇《昆明下一个城市中心是哪里？》文中所提，下一步城市中心往南迁移。市中心迁徙巫家坝，那么呈贡离巫家坝仅15公里，生活与工作将会无缝衔接。呈贡也将会迎来下一波热度。
【评测指数】：
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项目评测：蓝湖俊园
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项目航拍（叫兽制作）
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项目位于呈贡石龙路旁（石龙湖东岸），项目东侧俊发工业园区，南侧俊发创业园小区 ，西侧石龙路、石龙坝水库，北侧石高速方向 。
楼栋分布
项目总占地117亩，容积率2.62，绿地率40%。共16栋住宅，2T18或2T11户。面积60-110㎡。
项目容积率不高，总层高25层，但从楼栋分布图可以看出，密度并不小，因为梯户比高。业内俗称酒店式住宅，定价精装9000-11000元/㎡，项目整体定位超级刚需。
【评测指数】：
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配套评测
1、交通配套
公交：K20、Z14路、K34路、C4路甲线、C4路乙线。
自驾：两横两纵三高速（两横：石龙路国道、景明北路；两纵：广福路及延长线、彩云路；三高速：昆石、昆玉、东南绕城高速）。
郊区盘，没有地铁确实是硬伤。
2、教育配套
教育：呈贡风华幼儿园、中华小学、云师大附小、云大附小、昆明市第三中学、云师大附中、云大附中。
具体入读哪所学校待交房划片区才能确定。
3、商业配套
商业：呈贡新区市级行政中心商圈、昆明新螺蛳湾国际商贸城、昆明经济技术开发区、七彩云南第一城，花千坊，景明北路上的昆百大新都汇以及即将建成的奥特莱斯、吾悦广场等。
郊区盘，离商业都较远，需要自驾。
4、生态配套
出门石龙坝水库。
【评测指数】：
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户型评测
PS：户型图正下角带颜色的标识就是户型的所在位置，户型评测时，叫兽会根据所户型所在位置去评测中端户、采阳、朝向等。
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面积：端户110㎡，四房两厅双卫。
优点：稀缺跃层住宅，无浪费空间，动静分区。
缺点：不通透，二楼次卧采光差，缺一生活阳台晾衣不便。
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面积：中户60㎡，两房两厅两卫。
优点：无浪费空间，动静分区 。
缺点：缺一生活阳台晾衣不便，不通透，双暗卫。
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面积：端户90㎡，三房两厅两卫。
优点：动静分区，无浪费空间。
缺点：缺一生活阳台晾衣不便。
【评测指数】：
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综合评测
户型： 小唐在地产界摸爬滚打8年有余，看过的户型不计其数，跃层户型，小唐自认为还是有那么一点发言权的。
咱们再看跃层户型图时，可以这么解读。两层分布，那么就单层来分析，比如我们从日常生活角度来看单独一层，我们平日的需求中，动静分区、南北通透是最重要的。那么你会发现，一般小面积跃层都无法满足。
例如像蓝湖俊发最大的户型110㎡，那么平摊下来每层在个55㎡左右，一个平面只有55平米，就类似居住在公寓里一样。所以一般平层住宅的品质，跃层很难享受的到。
当然跃层如果超200㎡以上，那就另当别论了，按以上公式，200㎡的跃层，单层就超100㎡，这样的单层面积基本符合住宅的品质了。
写到这里，让我想起之前有个读者咨询：资金有限，可以购买小别墅和大平层，该怎么选择？
抛开别墅和大平层地段上的差异，单从居住舒适度分析，别墅有天有地有花园。那么从室内居住度来分析，小别墅是不如大平层的。按照上面公式，小别墅单层面积小，住宅的南北通透、动静分区是很难做到的。这个维度上是不如大平层的。
110㎡是蓝湖俊园最大的户型了，那么其他户型不用分析，您应该也明了了。
地段：俊发蓝湖俊园位于呈贡郊区，没有地铁真是硬伤。 周边都是工业园，所以整体环境较差。周边项目没有扎堆，商业起来难度也高。
总结：梯户比高，酒店式住宅。小唐建议，预算有限，可以买套小户型过渡，总价60万左右精装，离城不算远，离呈贡近。未来呈贡起来，可以抱呈贡大腿。
大户型不太推荐，面积大，总价高。大面积，卧室多，一般接手人群都会拖家带口住，老人、小孩上下楼梯，除了日常不便以外，还存在一定的安全隐患的。而且按照投资角度， 总价高了。同价位可以考虑呈贡小户型，可选择的地方多了，就会出现看得上的人买不起，买得起的人看不上的现象。所以，大户型请三思。
在昆明从事房地产行业已8年有余，有购房疑问可私信我，专业、高效、真诚为您解答。
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