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问答244 期
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问：花语城二手房已经16000+，这是干啥呢？
答： 但年一万买的时候，在市场中其实也是性价比十足，毕竟精装修，地铁口，央企小区，如今过了两年，新房断供，二手房倒挂就更严重了，与其说花语城是涨了6000的单价，不如说是追平了西安主城区地铁口的均价；
这个价格放在城东，作为新房小区，依旧竞争力是够的，除了地铁因素，小区交房整体也不错，环境优秀，外观大气，评价挺高，同样预算，城东新房融创长乐坡，御锦城压根摇不上号，像样点的龙湖香缇，恒大绿洲也不便宜；
但现在还没有房产证满二，交易有税费，实际成本更高！
问：金泰假日花城和罗马景福城二选一，五年后谁更保值？
答： 虽然一个高新，一个雁塔，但我会毫不犹豫选择金泰，虽然房龄老，但小区整体内部还不错，核心卖点在于师大学位，在周边还是很保值的；
虽然梯户比略高，北向算不利因素，但作为小成本学位房，还是值得看的，小区周边的交通，商业也齐全，生活便利；
罗马景福城位置优秀，初中学区不错，小区房龄新，但公寓形式，超高梯户比，没有舒适度可言，这一点扣分极大；
后期楼栋的住户太杂，租户居多，房子折旧快，外加物业管理跟不上，全靠地段怕是撑不起来，金泰属于地段和产品五五开，罗马优点偏科；
虽然罗马景福城也好卖，但我站金泰，毕竟房子是用来住的！
问：请教，万熙天地和新城首府哪个好一些？
答： 登记数据是最能代表大众选择的，虽然两个都摇号，但新城252套房，登记532组家庭，天地源100套房，目前登记过2244组家庭，价格是影响因素，但不是全部；
万熙天地一直算网红盘，虽身处雁塔，学校待定，但位置不错，周边地铁， 商业，公园齐全，小区交房中规中矩，周边二手房价格倒挂，这次180平大户型本身不错，大面宽，两梯两户，对于改善而言，总价合适；
新城首府主推中小面积，最大140平，单价贵了3000元，位置也在雁塔，西部大道上，建成雁塔二小二中，附近公园，商业也都有，同样存在二手房价格倒挂，但一直以来热度一般，摇号人少，知名度弱一些；
同样预算很多人会看金地，融创，虽然也不愁卖，但关注度少一些，雁塔周边，140平以下看新城，180平摇天地源！
问：玉祥门黄金嘉境怎样，预算符合，不想去港务区？
答： 一直以来平销，无需摇号，15000+的均价在西安不算太贵，又是城墙根下的绝版位置，但确实接受度一般；
本地原因还是小开发商，小社区，虽然户型价格合适，但很多人不敢买，城墙根下，地铁口的位置，并没有打消对小区后期的担心，有人担心烂尾停工，有人担心货不对版，有人担心不保值；
西站周边的环境也是个大问题，各类老小区，家属院，物流集散地，区域面貌不好，附近也没有什么像样的小区，像样的学校；
所以受众很窄，附近工作生活，预算紧张的可以看看，大部分可能更愿意去港务区。
问：城东中海云锦东方和龙湖天曜，哪个潜力更大？
答： 虽然都是城东，但还是不一样的，龙湖算城东老城区，中海算纺织城核心区，龙湖价格已出，均价17500+，规划高层，洋房，中海价格一直没有，规划小高层，都是精装修；
品牌上，中海和龙湖都算西安市场头牌，交付小区众多，业主基数大，物业，景观，二手房溢价都很强，属于都可以放心买的；
但具体这两个产品，龙湖看得到的优势还是更多，地铁口，幸福林带隔壁，自带龙湖天街，产品和小区本身也不错，以上的优势中海没有，虽然在城东纺织城腹地，生活方便，但周边老旧社区林立，没有大的城市翻新规划，有生活气息，但未来不好说；
二选一，龙湖好一些，如果中海备案价是王炸，给周边改善的倒也是个福利！
问：长安区房子很少聊，那边能不能买？
答： 因为这里也逐步进入二手房市场，当年万科，雅居乐，中海，金茂，融创，紫薇多头供应的时代已经不再，大家都迎来了交房，目前可见的新房只有融创江山宸院和长建翠景台；
二手房市场，万科城一家独大，核心卖点在师大学位，虽然这两年长安区大建学校，但中考城六区与长安区不能互相报考依旧是很多人心里的担心；
长安本身区域还是不错的，临近秦岭限高限容，密度中等，大学林立，如今15号线，2号线开进长安，公园众多环境优秀，住在这里还是很舒服的，外加有距离高新近的优势，现在房价也涨的很凶！
问：假如中了，怎么选房选楼层呢？
答：抖音上有个段子，什么一楼不能买，顶楼不能买，但一楼送花园就可以，顶楼带露台就可以，楼层选择有讲究，但不是玄学，现在市场以买到为前提；
高层住宅，顶楼确实有漏水风险，外加也晒，所以价格最低，一楼尤其需要注意中间户，北连廊户型有入户大堂遮挡，基本中间户北向是完全没有采光的，最少都得在三层以上，有的小区大堂挑高两层，三层安全一点；
至于中间楼层，看个人生活习惯和预算，一般中间价格最贵，同时重点考虑楼间距，虽然都满足冬至日两小时日照，但住的越高采光越好，小区不怕正面挡就怕侧面挡；
摇号选房在有的房源里，能力范围内买边户，楼层能高不低，除非家庭特殊需求！
问：工作高新，婚房选兰樾坊还是华发，关注配套和生活便利？
答： 便利上，现在的高新三期必然不如沣东核心区了，一边刚建，一边已初具雏形，兰樾坊最大的亮点是位置，周边地铁，学校，医院，超高层齐全，区域面貌好，产品户型本身的亮点一般，价格不低，相对好摇号；
华发万人摇人尽皆知，主要是在高新三期是最低上车门槛，但中签率成迷，周边可见配套地铁，医院，学校，其他还在拓荒；
如果都能买到，个人看好华发，毕竟价格硬道理，地铁在门口，摇不上这个预算主城区融创，红星，旭辉，龙湖都能买，不一定非得沣东兰樾坊；
山水美术西安首个两万人摇号小区，洋房性价比突出，地铁口，小区一般，但价格绝版，买到不亏，后续还有房，航天的环境，位置都挺好。
问：大悦城是否入驻港务区，房哥有无消息？
答： 并没有大悦城落户港务的信息，目前已知华润万象城已在港务区开工，中粮奥体壹号南侧有商业用地，社区商业体量，会引入一些品牌，但远没有达到大悦城的规模，港务区地广人稀，常住消费人口少，大量商业进驻也运转不起来；
商业都是最聪明的，尤其大型商业中心，都需要大量人流量保证，小区交房多了，常住人口多了，商业落地的才会快；
目前中粮已开业大雁塔旁的大悦城，成为区域地标，长安区上塔坡村也是中粮开发，会规划有大悦城综合体，目前安置区正在进行地表清理和*物文**勘探，后续将有计划启动安置区及商业综合体建设。
问：锦业路满堂悦和尚品美地城，22000+能买吗？
答： 由于临近华为西研所，这两个小区也有华为宿舍一说，房子特别好租，租金也高，房价也是水涨船高，从最早的6500+，翻了两倍多；
都属于高新区，临近地铁6号线，2020年的学区都是八小，小区本身的素质都很一般，满堂悦还算是安置房和商品房混住，但架不住好位置，高新学区，房价水涨船高；
附近工作生活可以看看，算高点，但绿地世纪城，高科尚都这些价格更贵，五小的缤纷南郡也是房价起飞，要么就是去高新三期摇号，华发中海阳光城都行！
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