什么是带抵押过户
在房子有按揭*款贷**没有结清的情况下，出售人可以不必结清银行*款贷**、不必办理抵押注销，在买受人将足额购房款支付至指定监管账户后，双方可直接办理产权过户手续。
买受人取得产权后，监管账户将购房款释放至出售人的还款账户，届时出售人*款贷**银行扣划剩余未还*款贷**金额，并出具抵押注销材料。
抵押注销前，出售人*款贷**银行的抵押权不影响买受人的产权。
带抵押过户的前提条件
出售人为按揭*款贷**，且*款贷**银行限于9家合作银行在上海的分支行：
中行、 农行、 工行、 建行、 交行、兴业、 中信、 上海农商、 上海银行。
带抵押过户操作流程
- 领取《提前还款征询函》；
- 出售人到*款贷**银行盖章，确认可以带抵押过户（携带征询函、*款贷**合同、身份证件等）；
- 三方签署《上海市存量房交易资金监管协议》，支付费用后住房置业出具过户材料；
- 24Hrs 后买受人可将购房款付至监管账户；
- 全部监管款项到账后，买卖双方办理审税过户预受理（需递交监管协议及住房置业出具的材料，窗口出具《综合预收件单》后需拍照发给住房置业）；
- 住房置业与交易中心联网，买受人取得产权后，无需买卖双方配合，住房置业会操作解冻划转监管房款，约需3-5工作日可到出售人还款账户。监管房款分2笔解冻划转：至少网签价5％（有约定从约定）留在监管账户，于银行扣划剩余*款贷**金额、出售人完成抵押注销后解冻划转至出售人账户；其余监管房款于买受人取得产权后解冻划转至出售人还款账户：其中出售人剩余*款贷**金额由*款贷**银行扣划，其余款项出售人可自行支配；
- *款贷**银行扣划剩余*款贷**金额后，出具抵押注销材料（约需2-3周）；
- 出售人办理抵押注销手续，住房置业会操作解冻划转监管尾款。
带抵押过户的注意事项
1. 购房款监管账户：第三方账户，户名为“上海市房地产交易资金监管有限公司”（http://www.shzjjg.com）；
出售人收款账户：需为按揭*款贷**的还款账户；
买受人付款账户：需为本人名下账户，全部监管款项需从此账户付出。
2. 购房款监管银行：即上海市房地产交易资金监管有限公司在哪家银行开立的监管账户。
- 买受人全款购房，或虽然*款贷**但实际监管金额≥最低监管金额时，双方可任选9家银行之一（部分银行要求买受人到银行柜台办理转账，部分接受网银转账，住房置业会建议选择买受人付款最方便的银行）；
- 买受人*款贷**购房（纯商贷及组合贷）且实际监管金额＜最低监管金额时，必须选择9家银行之一作为*款贷**银行，以便*款贷**银行可以见交易中心预受理窗口出具的《综合预收件单》后即将*款贷**金额发放至监管账户（即要求*款贷**银行在买受人领取新产证和他证之前即放贷，且放贷至第三方监管账户而非出售人名下账户）。需注意，如出售人是浙江温州人、福建人，则*款贷**银行或会拒绝提前放款；
- 最低监管金额≥（剩余债权金额×1.2 + 网签价×5%）。
例：网签价3000万，剩余按揭2000万未还。买方首套*款贷**1950万，首付1050万元可全部监管。
最低监管金额=2000×1.2+3000×5%=2550万， ＞实际监管金额1050万
带抵押过户的手续费：
费用：（剩余*款贷**金额×1.2 + 网签价×5%）×3‰
顾客付齐费用后，住房置业出具过户材料。
带抵押过户需要准备的材料
出售人
- 所有产权人都需到场（如有产权人为未成年人，可由父母代为办理）；
- 提供房产证，网签合同，所有出售人的身份证、户口本、婚姻关系证明，*款贷**合同及还款卡。
买受人
- 所有买受人都需到场（如有买受人为未成年人，可由父母代为办理）；
- 提供所有买受人的身份证、户口本、婚姻关系证明及未成年子女出生证，付款银行卡（需为买受人本人银行卡；可为异地卡，但如交易失败退款会有手续费产生）。
注意
- 如涉及境外人士，需提供开户行出具的开户证明原件（本人可确认账户信息无误的，可不提供）；
- 如涉及公司，需提供营业执照副本、法人身份证复印件、委托书、受托人身份证、公章、法人章；
- 网签合同提供原件即可，其余材料需提供原件及1份复印件。
带抵押过户的优劣势对比
优势
- 出售人不必提前1月预约还款➡交易周期短；
- 出售人不必筹集资金自行还款➡资金成本低；
- 产权过户前，购房款处于监管状态➡ 资金安全；
- 产权过户后，不受原抵押登记影响➡产权安全；
- 双方不需额外开立银行账户；产权过户后住房置业自行操作解冻划转➡省力便捷。
劣势
- 业务收费➡需确认费用承担；
- 限于9家银行按揭*款贷**；对买受人*款贷**银行有要求➡准入条件较高；
- 唯网签价部分可以操作；必须买受人本人账户付款➡限制要求较多；
- 产权过户后需3-5工作日才能解冻划转至出售人还款账户➡较为耗时。
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