还记得那个广州楼面价TOP1的越秀南地块吗？当年城投以6.45万/m²的楼面价拿下，瞩目王冠，躁动一时，在去年年底更名为广州城投东园公馆后，于今年5月正式面世。
趁着台风天天气凉快，小编也去踩了一下盘，目前项目正在施工，现场可以看到，已经建了有小几层楼高了。项目整体面积不大，占地面积仅8296m²，计容建面4.95万m²，属于“蚊型地块”，一共4栋，都是21-23层的小高层设计。
地段优越配套成熟 但界面有点差
项目位于越秀南路和万福路交汇处，旁边就是华荟大厦，步行100米就可以到地铁6号线团一大广场站，属于真地铁上盖盘，小编亲测大概步行5分钟左右，出行很方便。
距离项目1公里范围内有繁华的北京路商圈，项目对面是越秀区骨伤康复医院，附近有越秀区第二中医医院，医疗配套挺完善的，商业配套也很成熟。
周边老城人文底蕴深厚，有百年历史的骑楼、中华全国总工会旧址、孙中山文献馆等，还有中山图书馆。
对于项目的地段和配套我觉得是没有什么槽点的，毕竟老城区，这么多年沉淀下来，该有的都有了，但是现场走了一圈后，我感觉周边的景观有点拉印象分，狭窄的马路，浑浊的河涌，高密度的人群，周边还一堆旧到掉皮的老破小，很难跟“高端”“豪宅”这两个词联想在一起。
最小户型91平，低于100平的均为北向
在展厅现场可以看到东园公馆的沙盘模型，项目不大，一共有4栋，其中，4#为政府规划用房，只有1#、2#、3#对外销售，目前卖得是已经获得预售证的1#和2#，都是21层小高楼，专梯专户的设计，除了1栋是五梯五户之外，另外两栋都是四梯四户。
产品一共有7个户型，价格跨度也颇大，从12万-18万之间都有，具体户型和价格如下：
1#靠近万福路，一共有五个户型，分别是91平3房、96平2+1房、120平3+1房和125平3+1房AB两个户型，单价在12-13.6万之间，面积越大单价越贵，每高一层单价也会相差1000块左右。
91平3房、96平2+1房： 北向，单价约12-12.5万一平，其中，96平的+1房有一半面积是赠送的，91平无赠送面积。
120平3+1房和125平3+1房AB两个户型： 分东北、东南、西南向，单价在13.3-13.6万一平，其中125平竖厅户型为南北对流。
3#的位置比较往里面，比1和2栋都要好，一共有三个户型，以大面积为主，分别是132平四房，137平三房和178平四房，其中，137平三房和178平四房从图纸上看，户型基本一致，就是多了一个房和各个功能区面积大小不同的差别。
132平四房： 正南向，单价约13.9-14.6万。
137平三房 ：东南向，单价约13.9-14.6万。
178平四房： 东南向，单价约16.8-18万。
根据现场销售的介绍，锁房需要给50万定金，这个定金是没得退的，然后一个月内交齐首付的话可以享受房子总价的95折，另外按时签约可以叠加一个99折，首付交的周期越长，折扣越低，交楼时间大概是2025年年中左右。
优缺点两极分化 受众的客群比较窄
项目优势一： 越秀区近十年只卖了两宗地，新盘在老城区来说很稀缺。
项目优势二： 独梯独户，私密性强。
项目优势三： 地段优秀，交通和配套没有槽点，烟火气十足。
项目劣势一： 未开售的2#和1#的120平户型跟125平部分户型靠近越秀南路东濠涌高架桥，可能会有噪音影响。
项目劣势二： 项目地段对口的是清水濠小学，虽然也是省一级学校，但在教育强区的越秀区仅属于第三梯队。
项目劣势三： 91平和96平的刚需户型只有北向，受众的群体很尴尬，以后会比较难找接盘侠。
项目劣势四 ：销售说4#是政府用房，但网上有资料说是回迁房，如果是回迁房的话，不同阶层的人住在一个小区圈层可能没那么纯粹。
12-18万的定价有点尴尬
踩盘的时候，我探了下销售的口风，目前项目各大户型都还有充足的货源可以选，没有出现火爆的情况，看来跟它的定价也是脱不了干系的，你说旁边东方文德卖到11万，你卖个12来万是能理解。问题是12来万只能买到北向蟹货，想要朝向好一点的只有选择大面积高单价的户型，拉平均下来都要15万了...
说实话，老城区除了打情怀牌之外，各种配套和城市界面都是跟不上的，除非地缘情结拉满，不然也很难接受12万买北向蟹货或15万买大面积豪宅，尤其在教育强区教育配套还相对拉胯的情况下。
总的来说，我觉得项目之所以卖得贵，并不是因为它有多豪多高端，仅仅是因为越秀区的住宅用地少，地块稀缺，物以稀为贵而已。稀缺虽然决定了价值，但人应该是为了自己的需求买单，而不仅仅是为稀缺买单，毕竟总价去到1500万以上，在广州有太多选择了，而且，这个价格和配套，受众群体也窄，以后转手可能没有这么容易找到接盘侠。
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