4月21日，华夏合肥高新REIT（简称“合肥高新REIT”）发布2023年第一季度报告。
数据显示，一季度合肥高新REIT实现租赁收入23,585,687.73元，相比于2022年四季度，环比下降4.35%；可供分配金额18,515,798.43元，相比于2022年四季度，环比下降0.19%。
资产运营层面，截至一季度末，合肥高新REIT底层资产已出租面积为267,797.85 平方米，出租率为90.03%，2022年四季度末，底层资产出租率为90.26%。其中， 高新君道资产出租率从94.63%下滑至92.18%；高新睿成出租率从85.40%上升至87.64%。
整体而言，2023年第一季度报告合肥高新REIT底层资产运营情况相对稳定。
近期深鲤不动产发布了深度报告《华夏合肥高新REIT：新一线城市的核心园区资产》， 根据报告测算，合肥高新REIT 2022年运营期内年化完成率为121.01%，主要原因在于此前预测数未包含利息收入，实际运营期内利息收入贡献920.27万元，占可供金额的比例为44.30%， 如果扣除利息收入的贡献，合肥高新REIT在报告期内的实际经营业绩是低于预期的； 按照2022年12月30日总市值（收盘价计算）17.08亿元，合肥高新REIT 2022年分派率约为4.39%（100%分配率），略低于此前预期2022年分派率4.42%。
另一方面，相较于其他园区类REITs， 合肥高新REIT的分派率数值较高，无疑与其底层资产所在区域有关。
合肥高新REIT的底层资产为坐落于合肥高新区的“合肥创新产业园一期项目”，产业园项目于2011年建成投入运营，资产主要为园区研发办公楼、配套用房和车库，包括22栋房屋和3个地下车库。
合肥：崛起为新一线城市
合肥市，安徽省省会，面积11445平方公里。根据第一财经•新一线城市研究院在2022年公布的城市等级划分， 合肥市跻身为全国15个新一线城市之中。
从经济指标来看，2021年合肥市生产总值(GDP)达到1.14万亿元，在全国城市排位中，排名第19名。2012年，合肥市生产总值(GDP)为4167.98亿元，全国排名32位。
也就是说， 十年时间里，合肥GDP增长2.7倍，连跨七个千亿元台阶， 全国排名前进13位，GDP年均增长9.1%。
从人口指标来看，随着经济的快速发展，合肥市常住人口呈现快速上升趋势。根据合肥市第七次全国人口普查数据，2020年全市常住人口936.99万人，与2010年第六次全国人口普查的745.7万人相比，增加191.3万人，增长25.7%，年平均增长2.3%。
根据《合肥市国土空间总体规划（2021-2035年）》（公示草案）预测，至2035年，合肥市常住人口将超过1300万人，实际服务人口超过1500万人；居住在各级城镇的人口超过1200万人，占93%以上。
根据2023年住建部最新公布的统计数据显示， 目前合肥城区常住人口已达641.77万人，迈入特大城市行列， 其中城区人口310.53万人，城区暂住人口331.24万人。
无疑，合肥市近些年来成功地崛起为中国最大的城市黑马。
高新区：1.1%土地贡献11%GDP
合肥高新区，1991年经国务院批准的首批国家级高新区，区域面积179平方公里。2022年合肥高新区全年生产总值（GDP）突破1300亿，工业总产值突破2000亿元，一般公共预算收入53.7亿元。
从历史数据来看，合肥高新区地区生产总值从2012年的337亿元增长到2021年的1252.7亿元， 十年总增幅为272%，年均增长15.7%； 规上工业总产值从790亿元增加至2200亿元，十年总增幅为178%，年均增长12.1%；国家高新技术企业数从302家增加到2000家，上市企业从14家增加到34家。
各项指标的年均增速明显高于合肥市的整体水平。
根据统计， 2022年合肥高新区用全市1.1%的土地贡献了全市11%的GDP和23%的税收， 规上企业利润占合肥全市40%以上。
显然，无论是绝对数量的表现，还是相对数量的表现，合肥高新区目前在合肥市经济首位度显著提升，而未来还将持续成为合肥市经济发展的核心载体。
出租率和租金水平为区域较高水平
根据戴德梁行数据披露， 2022年合肥产业地产载体平均租金约为26元/平方米/月，其中， 热门板块高新区、经开区可达到36元/平方米/月，均处于历史最高水平。 市场平均入驻率达73%以上，基本恢复至疫情以前水平。
图：合肥各区域产业地产2022年租金水平
资料来源：戴德梁行
具体到“合肥创新产业园一期项目”，截至2022年末， 合肥高新REIT底层资产已出租面积为268,471.57平方米，出租率为90.26%； 研发办公用房租金标准均为35元/平方米/月。
同时，根据基金年报披露，评估机构人员采集底层资产周边物业市场数据， 截至2022年底区域内类似品质产业园区平均租金约集中在30-40元/平米/月，出租率集中在85%-90%。
表1：底层资产周边出租率与租金水平
资料来源：基金年报、深鲤不动产整理
显然，受益于合肥高新区的区位优势， 合肥高新REIT底层资产出租率和租金水平均维持在合肥市乃至高新区的较高水平。
长期租金增长率为2%-3%
2017年至今，合肥高新REIT底层资产研发办公类房产历经了三次租金标准的调整：《2017年第1次合肥高新区管委会主任办公会议纪要》确定创新产业园一期租金标准为25元/平方米/月，自2017年1月1日开始执行；《2018年第6次合肥高新区管委会主任办公会议纪要》确定创新产业园一期租金标准调整为30元/平方米/月，自2019年1月1日开始执行；《合肥高新创业园2022年房租定价专题会议纪要》确定创新产业园一期租金标准调整为35元/平方米/月，自2022年1月1日开始执行。
也就是说，合肥高新REIT底层资产近些年来平均大约每2-3年调整一次租金标准， 年均复合增长率达到6.96%。
对于远期租金水平，评估机构预测，合肥高新REIT底层资产办公类房产2022-2024年保持目前租金标准为35元/平方米/月，2025年租金标准调整为40元/平方米/月，2026至2033年的年租金增长率为3%，2034至2048年的年租金增长率为2.5%，2049年至收益期结束年租金增长率为2%。
其预测逻辑主要包括： 1、底层资产历史租金标准增长率；2、周边类似用途的产业园的市场情况；3、CPI 物价指数，国家统计局的数据显示，近三年合肥市月度CPI平均增速在2%-3%之间。
表2：底层资产远期租金水平（元/平米/月）
资料来源：基金年报、深鲤不动产整理
深鲤不动产认为，从区域的发展趋势和底层资产历史数据来看，评估机构预测的远期租金水平是合理的。
结语
对于非一线城市的园区资产来说，市场的偏好特征将更明显， 要么具有更高的分派率，要么具有更好的成长性。
根据十四五规划，到2025年合肥市GDP总量力争达到1.6万亿元，年均增速达到8%左右，高质量发展首位度在全省提升到27%左右，制造业增加值占GDP比重达到23%，综合实力加快迈入全国城市二十强并力争前移。
其中，合肥高新区2025年生产总值（GDP）达2000亿元，占全市GDP比重12.5%，年均增长12.6%；固定资产投资年均增长8%；战略性新兴产业产值占规模以上工业产值的75%。
无疑， 区域经济的发展，最终会影响其产业载体的表现。 随着合肥高新区的进一步发展，合肥高新REIT的未来表现可以期待。