悔不当初，不知道能否用来形容中信国安如今的心情。
仅仅因为接手一个“黄金项目”，这家背靠央企中信集团的公司，先是陷入项目土地开发纠纷泥潭，又因此引发自身流动性危机，在一地鸡毛中艰难前行。
2019年年初以来，中信国安旗下资产屡屡被冻结，且多笔债券构成了实质性违约。5月16日，证监会一份因涉嫌信息披露违法违规，决定对中信国安进行立案调查的通知书，又让后者的股价，在5月18日和19日连续两日直接一字跌停，雪上加霜。
负面不断、官司缠身、债务危机······已经成为近几年外界对该公司仅剩的印象，而这一切，还得从那个1992年启动的“黄金项目”——中信国安先后砸了超过200亿资金的“中信国安府”说起。
港商周建和与宣武门旧改
人称“隐身人”的富豪周建和出生湖南，却已是秘鲁国籍，其白手起家打下的商业帝国，横跨美国、日本、欧洲、东南亚、港澳等地，涉及行业包括地产、百货、矿业、贸易等。
1990年1月，周富豪在香港成立了一家庄胜有限公司。两年后的9月，北京市赴港招商团邀请其北上掘金，于是周建和在北京成立了庄胜房地产开发有限公司（以下称：北京庄胜），参与北京市宣武门地段的旧城改造，这也是北京首家由外商投资的房地产开发公司。
按照28年前的那个招商计划，北京庄胜获得了宣武门南部一块面积约25公顷的土地开发权，中信国安府的故事也由此开始。
这个离*安门天**仅2公里的宣武门旧城改造项目，一期首先被开发出了写字楼庄胜广场和庄胜崇光百货，并于1997年后陆续投入使用。据悉，当年项目周边的房价在5000元/平方米左右，该写字楼的售价却达到了3000美元／平方米。周建和还曾向外界透露，庄胜一期土地证是北京的00001号。
余下尚未开发的二期土地，共分7个小地块，在规划中，属于北京二环内唯一住宅项目，当时被称为庄胜二期，也就是如今名为“中信国安府”的用地。
旧城改造难度如何，每个做过城市更新的房企都有体会。2001年，庄胜二期开始*迁拆**建设，而需要*迁拆**的业主共5200多户。
乐居财经了解到，周建和当时向银行申请了一笔16亿的*款贷**，仅半年就全部投入到了*迁拆**中，按其开发模式，原计划是先*迁拆**一块地，开发部分房子，出售后回笼了资金，再继续*迁拆**开发。但随着政策的变化，北京庄胜边开发边卖房的模式无法再继续，且需要一次性缴纳土地出让金等费用，资金无法回笼的北京庄胜因资金紧张，项目陷入停滞。
据当时媒体的报道，截止2003年3月份，北京庄胜已经欠下数十亿的债务，包括中行湖南分行的本金及利息共6314万美元、中行北京分行的本息13.26亿元，广发银行的16亿余元。
随后2004年，中行以剥离不良*款贷**的方式，将含有北京庄胜*款贷**的资产包转给了中国信达旗下的信达投资，后者介入成为庄胜二期项目的债权人，“中信国安府”故事的第二位主角，自此开始登场。
2005年，因中行湖南分行起诉北京庄胜，法院将庄胜二期项目全部土地查封了。有意思的是，2003年和2005年，北京庄胜的老板周建和却凭借30多亿的身价登上胡润中国百富榜。
时间来到四年后。2009年10月，信达投资与北京庄胜签订了《庄胜二期A-G地块项目转让合作框架协议》等一系列协议，债权人信达投资以32.59亿元的价格受让庄胜二期土地，晋升为“地主”，继续对该项目进行开发投资建设，并对北京庄胜进行债务重组。
不过，后来北京庄胜方面在对媒体提起此事时却表示，2008年，原本打算与一家世界500强公司合作开发庄胜二期，但作为项目债权人的信达，却在双方签订合作协议后表达了强烈的合作愿望，最终合作对象才变成了信达投资。
中信国安入局
在信达投资及北京庄胜签订合作协议后，前者成立了项目子公司北京信达置业有限公司（下称信达置业），该公司由信达投资出资且100%持股，而北京庄胜将在完成相关手续后，把项目过户或更名至该公司名下。
不过，由于北京庄胜一直未能按约定获得庄胜二期土地的相关证件，双方便在2010年7月又签订了一份《补充协议（三）》，约定庄胜二期地块的交易价格降低，同时换由信达方面获取相关土地开发证件。
乐居财经了解到的是，信达投资与北京庄胜当时还为此签订了《信达置业公司章程》，北京庄胜可通过增资方式取得项目公司信达置业20%的股权。随后信达投资出资4亿元，北京庄胜出资1亿元，增资信达置业，其中前者占股80%；后者占股20%。
而埋下日后长达数年土地纠纷隐患的一项约定，乃至拖累后来中信国安集团危机的源头，也在上述签订的合约中——北京庄胜完成对信达置业的增资持股前，未得到对方的同意并经审批机关批准，任何一方都不得将其认缴的出资额全部或者部分，转让给公司股东以外的第三人。如对方不同意转让，应当购买该转让的出资，如果不购买该转让的出资，视为同意转让。
据悉，2001年北京庄胜原国资股东已逐步退出，所以其在引入信达前，就已经属于周建和掌控的外商独资公司。披着外资身份的北京庄胜，因程序申报登记等多种因素，在2010年向信达置业增资后，却迟迟未能完成对信达置业20%股权的登记，项目的开发立项，也因此一拖再拖。
2008年北京奥运会时，北京城区纯商品房每平方米均价突破万元。作为北京二环内唯一的住宅用地，庄胜二期成为名副其实的“黄金项目”。而从项目启动的1992年到2009年十余年间房价的飞涨，也令后来接手的信达置业继续*迁拆**难上加难。尽管仅剩余362户待*迁拆**。但此后两年，信达置业完成的*迁拆**仅十余户。
擅长处置不良资产却缺少地产开发经验的信达投资倍感压力，项目始终无法迈出新的一步，于是在2011年12月出函告知北京庄胜后，计划挂牌出让项目公司信达置业65%的股权，但被后者认为违反了合约，只能作罢。
仅一年后，基于2012年出台的闲置土地处理相关政策，信达投资再度挂牌转让信达置业100%股权，北京庄胜再度抗议，但因流拍而撤诉。同年11月，信达置业的股权三度被挂牌，最终由中信国安集团以13.6亿元的价格摘下其100%股权，并接手该公司全部债务。此时北京庄胜仍未完成对信达置业的20%股权的登记。
项目烂尾十余年后，第三位主角中信国安的登场，终于将故事推向了高潮，也将原本希望分一杯羹的自己，推入了一个“泥潭”中。
2013年4月份，接盘者中信国安获得了庄胜二期地块项目的核准批复，同时信达方面曾催促北京庄胜办理信达置业20%股权登记等手续，但北京庄胜始终认为信达擅自转让项目公司100%股权，已经属于恶意违约。
于是2013年12月，北京庄胜拒绝办理入股手续后，向北京高院提出起诉，要求信达投资、信达置业解除协议，返还庄胜二期项目土地，并按合同约定支付违约金10亿元。2014年12月，北京庄胜败诉，北京高院一审驳回了北京庄胜全部请求。
北京庄胜表示不服，继续上诉至最高人民法院，2017年3月，最高人民法院否定了一审判决，判定北京庄胜胜诉，要求信达方面解除当初的合作协议，并返还庄胜二期土地。
此时信达成为了不服判决的一方，申请再审。关于庄胜二期土地使用权的纠纷，持续。
1500亿负债压顶
在信达投资与北京庄胜这两位原“地主”打擂台的五年，中信国安并未闲着。
信达投资方面曾表示，中信国安接手信达置业后，就投入了巨大财力、物力、人力，*迁拆**效率明显加快，庄胜二期项目在股权转让数月之后即获得进展。其中一个B地块，在2014年北京高院一审判决后，就已经被中信国安开发成“中信国安府”一期共110套住宅，并进行销售，当年开盘时均价超过8万元／平方米。
由于靠近*安门天**且价格高昂，“中信国安府”一期成为著名的豪宅。最高人民法院二审判决后的2017年年底到2018年年初，一期住宅正式交房。按照计划，项目二期将在2018年封顶，2020年全面完工。
乐居财经了解到的信息，当初中信国安摘牌信达置业，除了支付13.6亿的股权价格，还代北京庄胜偿还了超过27亿债务。此后还投入了*迁拆**费用、财务成本和工程成本，2017年时已经完成了项目的全部*迁拆**工作，仅此一项已投入约150亿。
自2012年正式接手庄胜二期后，中国国安在这一项目上投入的总成本已达200亿。
按照中信国安集团官网上显示的信息，中信国安府项目建设用地面积约7.2公顷，规划总建筑面为45.92万平方米，其中地上规模约29.58万平方米。而一期销售之后，余下的建筑体量仍有约27万平方米。
曾有行业人士根据近几年北京土地市场价格估算，庄胜二期余下的6个地块价值，至少在200亿元以上。2020年3月份网上显示，中信国安府一期的二手房价格已达到18万／平方米以上，若按此价格计算，余下的地块潜在销售额可能接近500亿，价值尤为可观。
然而，二审判决北京庄胜胜诉后，除了已经销售的国安府项目一期B地块，庄胜二期另外的6个地块被要求返还给北京庄胜，中信国安不仅无法再继续开发销售余下地块，前期投入的巨额成本也将无法收回。
于是中信国安也怒了，开始加入信达投资与北京庄胜的官司缠斗中。
三者在庄胜二期土地上的纠纷争议点，一审和二审的判决理由其实已经阐明，就是股权转让的条件，是否包括北京庄胜应先取得项目公司20%的股权。
一审的北京高院认为，信达对外转让信达置业股权，并不影响北京庄胜获得20%股权的权益，根据双方此前签订的项目公司章程，双方若将股权转让给第三人，均应确保其承诺的事项继续履行。
据悉，中信国安也曾在案件审理时向法院声明，同意继承此前信达投资与北京庄胜约定的各项义务，亦接受北京庄胜入股信达置业持有20%的股权。
北京庄胜方面强调的是，此前约定信达置业100%股权转让的前提必须是其先成为持股20%的股东，信达投资已经违反约定。
对此，法院曾在2017年二审判决后，组织过信达投资及北京庄胜进行调解，庄胜方面提出的条件是，可以减免10亿元的违约金赔偿，并赔偿项目此前的合法投入，但必须拿回土地的全部权益。信达投资则要求维持现状，但庄胜可以继续以参股的形式加入项目开发建设。最终调解无果。
作为第三者的中信国安，便陷入了两难境地。钱已经砸进去，却退不了，也再进不了。
2017年，北京庄胜胜诉后就向法院申请了强制执行，信达投资申请再审，2019年3月，有关法院向北京规自委发出通知书，要求查封庄胜二期涉案的土地使用权，查封期限三年。
在法院宣布案件重审前，中信国安继续开发建设庄胜二期余下土地的同时，也向多次相关法院递交了请求书，要求撤销强制执行的裁定，判令北京庄胜不得享有6个地块项目的权益，理由在于其已经为该项目投入巨大成本，若无法继续项目的开发，将导致公司巨额损失以及业主无法获得房屋，影响社会稳定，导致国有资产流失等。
目前，庄胜二期余下6个地块的使用权仍未变更到北京庄胜名下。信达方面提出再审申请后，2019年12月，最高法院决定重审这一案件，并在今年4月份，向北京庄胜发出再审的《应诉通知书》，同时北京三院向相关部门发出通知书，因信达置业涉及另一起官司，平安信托将轮候查封信达置业名下庄胜二期的6个地块，期限3年。目前该案件重审尚未开庭。
据称，中信国安曾向银监会申请协调解决国安府项目因诉讼影响无法销售的问题，中信集团董事长甚至还曾亲自带队前往最高法院，希望能不执行二审判决。
然而，且不论最终重审，项目将归于何处，投入200亿的项目，拖延数年都未能对外出售回笼资金，中信国安的流动性逐渐出现危机，面临严重的债务问题。
截止2019年1月份，该公司控股股东中信国安集团的有息负债已超过1500亿，包括超800亿的银行存款，和约450亿的其他借款和债券等。另外，还有欠保险、信托、证券等金融机构的数百亿元债务。
2019年，中信国安集团爆雷声不断，先后有8只债券构成违约，涉及本金共150亿元左右，另外，其所持有的3家上市公司，股份质押率近100%，全部被司法冻结。2020年一季度，中信国安集团公告披露，其有一只2016年3月份发行、总额16亿的债券，未能按期足额偿付利息。