撰文=徐三刀
—壹—
西安市“跳出城墙”谋发展，不断积极在新区搞开发，主城区改*反造**而略显冷清，尤其是城东、城西。放远看，只要是西安市区都有未来，放近看，有些未来却是迟迟不来。
典型之一，就是城西片区。城西片区属于辉煌之后的灰烬，西安市城市的铁锈地带（不包含大兴新区），与东北铁西区一样，在历经工业时代辉煌之后，变成既难*迁拆**，又难安置的片区。为此，我们也写过一系列的稿件，有兴趣可以检索。但因为城西区地理位置特殊，所以，即便是不好发展，西安市也会积极发展。
城市发展是相互协作，又相互倒逼的一种结果。因为城西堵在西安市主城区向西咸新区发展的咽喉地带，因此，想要发展西咸新区，就必须拔掉城市铁锈，否则城西就会在西安市主城区与西咸新区连接处溃烂。
因为，城西环境比较复杂，我们以朱宏路-环城西路-太白北路以西为城西，可以将城西划分为三个板块：大兴新区、土门片区、枣园片区。西咸不计入城西板块，属于单独一个篇章。
—贰—
目前，大兴新区房价在1.2-1.5万/㎡之间，算是二环内的价格洼地，与东二环、北二环相比，价差大致在0.2-0.5万/㎡之间。
大兴新区算是西安市存在感稍弱的新区，挤在未央与莲湖交汇处，面积仅有12平方公里，也就是18000亩，人口却有30万之多，密度之大，堪称二环之最。
在大兴新区买房是一个技术活，必须分析透彻了再考虑，否则很容易一单接盘深似海，不是说卖不掉，只是有点稠密，居住体验有影响。大兴东路、星火路等等，这些位置尽管城市面貌不错，但密度实在太大，楼宇参天，密不透风。
但因为汉城湖及汉长安城遗址公园的存在，大兴新区还是闪闪发光，汉长安城遗址公园拥有65平方公里绿化，汉城湖拥有850亩规划和水域，仅此两项数据，足以胜任高端豪宅择址标准。
＞备注：大兴区-汉城湖公园-实拍图
目前，未央华侨城汉城湖主题文化综合项目已经动工，项目位于汉长安城遗址东南角，占地约1000亩，华侨城要打造汉街、汉秀、汉博物馆三大板块，这个项目对于大兴区形象再塑造具有极大价值，如果成功，大兴新区就成为了汉代文化的主阵地，与曲江唐文化呼应，一南一西，汉唐雄风。
大兴新区，优质一些的地方都靠近汉城湖，在汉城湖向东五百米之内，都算是优质地段，距离湖区越近，品质越高。站在汉城湖大风阁之上，极目远望，数千米无遮挡，比曲江、浐灞、秦汉都要开阔。
失之桑榆，收之东隅。最近年来，大兴新区商业环境改善，龙湖星悦荟、老城根G-PARK、鑫苑大都汇相继运营成功，算是颇为难得。稠密的人口数量，巨大的潜在消费市场，成为护航大兴新区商业发展的保障之一。
最后再强调一点，汉城湖和汉长安城遗址公园属于城市重磅资源，如此之规模的公园，全球罕见。65平方公里遗址公园，加上850亩汉城湖公园，体量是纽约中央公园（近5000亩）的20倍！
—叁—
目前，土门板块，房价大致在1-1.2万/㎡之间，市场横向价格比较，算是极为优惠，作为近高新板块，能够如此便宜，却是“出奇”。
当然，最魔性的疑问还是土门为什么一直发展不起来？此前，我们写了不少稿子去分析土门发展的曲折，有时间可以去检索。土门改造算是西安发展的典型案例之一。与灞河新区纺织城、新城韩森寨（军工城）、城西昆明路（化工城）一样，在辉煌之后，只剩下暗淡与*迁拆**。
因为，土门规划几起几落，曾经有一位西安市领导强调，要是“土门改造不成功，改造者将成为历史的罪人”，为了打造新土门，西安市不仅邀请了各路官方专家，还邀请了民间智库王志纲工作室参与14.97平方公里的土门改造，最终将土门定义为“中央活力区”。
土门，中央活力区，重点发展四大主题园，八大核心价值：四村国际金融商务区、大庆路国际总部经济区、产业创新服务区、文化创意中心、汉文化旅游服务区、红光路大型集中宜居社区。
但发展的症结一直纠缠在*迁拆**，四大棚户区，16个城中村，改造计划规模30万人，影响规划超过100万人，集中安置困难。如果房企搞不清楚其中关键，一头扎进去，很容易变成下一个佳诚·长安集，城市西安发展的一个祭品。
对与土门发展，一定要认识到，事物具有两面性，土门虽然一直没有发展起来，却始终没有改变土门的地理位置优势。作为西二环东西两侧最大改造区，土门的地理位置优越，而且房价也是二环最低，没有之一。
但土门发展实在太慢，可能等不到规划落地，就需要重新制定目标。因此，如果房企搞开发，一定不要想着重塑土门，或者振兴土门，价值引导应该是向西二环、泛高新、泛沣东的概念做文章，将土门化整为零，从认知里先拔掉！
—肆—
目前，枣园板块价格大致在1.1-1.3万/㎡，价格相当优惠，即便是万科·金色悦城，也是万科西安最便宜的一个。
枣园板块因为受到过去土门（电工城）产业影响，附近多铁路多厂区，形象面貌一般。因为处于三环之内，又有地铁1号线、绕城高速、西三环、枣园西路贯穿，交通条件优越。因此，枣园板块即便不是特别优质，也算是靠谱地段。
目前，枣园板块仍然是工业区和人居区混杂，因为城市“退二进三”，大多厂子都已经人去楼空，搬迁至渭河以北，或者其他区域，只剩下厂区等待*迁拆**。除此之外，这个板块有大型专业市场，如汽车城、物流中心等等。
土门、枣园几乎是一起发展起来，曾经极度辉煌，聚集西安第一批城市家属院社区，但因为建筑陈旧，社区年久失修，逐渐成为城市铁锈地带。因此，对于这些板块来说，没有必要故弄玄虚鼓吹情怀，*迁拆**是未来城西最主流的城市更新方式。
—伍—
对于城西片区的发展，我们一定要有甄别的去看待，不能以偏概全，把一些优质地段混淆在铁锈区，也不能把铁锈区放大化，给城西涂上污名。我们可以看到，不管城西过去如何，城西始终还在发展！
城西片区在国家“一五计划”之后，二十余年都是繁华无比，被称之为“小香港”。如今进入城市辉光、衰变、蜕变的轮回，没有必要过于苛求这些区域。对于这一类板块最大的致敬就是纪念，最好的选择就是*迁拆**。
城市作家爱德华·格莱泽（Edward Glaeser）在《城市的胜利》一书中，这样写道：“工业城市的时代已经结束，至少在西方国家如此，而且他们的时代已经一去不复返了。一些原本以制造业为主的城市已经成功地从生产产品转为生产创意，但大多数仍然继续行走在缓慢而无情的衰退之路上。”
目前，大型房企之中，金辉、碧桂园、富力相继进入土门，金辉优步花园已经售罄，碧桂园、富力项目却如同石沉大海，再无声息（也可能是小编没有看到，总之，没有新闻传出），足见启动之艰难。还有远洋地产也要在土门搞建设，打造漫谷小镇，打造“三坊五园七引擎”概念，将建成创工坊、明堂坊、普宁坊三大区域。
以*迁拆**改造为手段，重新梳理区域价值，焕新城西。当然，*迁拆**改造从来都不是一个简单的问题，如何界定产权，如何安置，如何规划，一些问题还等着城西区解决。城西的未来发展，要比官方媒体诉说的还要漫长一些。