近期在跑房管局的过程中从不少中介处了解到，最近苏州的楼市有点凉，但是别墅的成交却有些异常的火热。
而且这几天在淘宝司法拍卖网站发现，多区域千万级别墅均有拍卖成功。
▲近期苏州各区域司法拍卖别墅
这不禁让阿度产生疑问，为何总价较高的别墅，反而在近期呈现出较高的交易量？今天阿度调查了近90天内各区域成交的别墅，还不快看看！
一、姑苏区
▲姑苏区近90天别墅类住宅交易情况
姑苏区的别墅成交量较少，因为姑苏区目前主流市场还是以刚需为主，真正坐拥姑苏区古城内大面积别墅的业主很少会卖，而且古城内的大面积别墅（400平以上）也是至少千万级以上，需求量较小，同样本身存量也小。
小面积别墅也在价格上面临高不成低不就的情况，通常价格在500-1000万，因此就会面临成交周期长的问题。
但是从上图中我们可以看出，古城区内的别墅市场上主要流动的还是以小面积别墅为主，且成交单价基本符合姑苏区均价（3万左右），和园区动辄五六万的单价还有一些差距，因此小面积别墅的总价也不至于太高，通常不会过千万。
▲古城区内560平大面积别墅挂牌
而古城区内的别墅价格巅峰集中在拙政园附近，面积超千平，总价近亿，据说刘嘉玲买的就是下图中的拙政别墅，拥有园林般的居住体验，真正的苏州顶豪！
▲数据来源：链家
二、园区
▲园区近90天别墅类住宅交易情况
相较姑苏区，园区最大的特点就是单价高，小面积别墅也可能出现过千万的情况，因此在均价五六万的园区优质区位，很多别墅都会超过千万，甚至向2000万靠拢。
同样高总价的别墅会面临成交周期长的问题，比如上图中成交价格2755万的水墨江南一期，成交周期长达520天，为园区近90天内成交的别墅类宅成交周期最长的一户。
而且园区由于本身在苏州发展核心的定位，因此高端项目也会比较多，别墅存量大，因此成交也是几个区域内比较多的。
但同样成交的别墅也是以小面积为主（300平以内），但是园区的小面积别墅通常总价也会高于姑苏区别墅的总价。而园区真正的大面积别墅价格会更贵，比如600平的水巷邻里花园别墅起拍总价高达5600万。
▲水巷邻里花园别墅起拍总价5600万起
而在金鸡湖、独墅湖双湖板块则是园区别墅的价格顶峰。
▲双湖板块别墅总价都在2000万以上
三、高新区
▲高新区近90天别墅类住宅交易情况
高新区实际上都是以小面积别墅成交为主，本身这个区域也缺少大面积别墅产品。可以看出这些小面积别墅面积大多在200平左右，总价在600万以内，均价全都在3万/平以内，大多数位于新区西部（大阳山板块）。
▲大阳山东侧别墅区
这一定程度也上反应出新区狮山核心位置缺少别墅类产品（想要狮山地段的别墅可以等一波狮山村）。目前新区的改善类别墅主要集中在大阳山板块，改善需求已向核心外延地区拓展。
四、吴中区
▲吴中区近90天别墅类住宅交易情况
吴中区的别墅成交量为苏州之最，主要是由于吴中区南临太湖，西临独墅湖，太湖、独墅湖周边本身就是苏州比较宜居的湖区，这些板块的别墅类项目相当多。
从数据上看，吴中区的小面积别墅成交量很大，总价在600-900万上下，不过千万，很多项目均价甚至还在2万/平以内，甚至还有均价11722元/平的项目（苏州福园）。但是区域内也有不少大面积别墅，具体均价视区域而定，比如靠近独墅湖板块的项目均价就已破三。
▲独墅湖西侧郭巷板块别墅区
因此可以看出，吴中区别墅项目面积段大小覆盖较为均衡，总量也较多，购房者拥有较大的选择空间。但是由于吴中板块目前的均价情况，整体上过千万的别墅也不多。由于板块别墅众多、且梯度分明的属性，在这里别墅的成交周期也呈现出较为均衡的状态，但是总体成交时间相较于普通住宅还是较长的。
五、相城区
▲相城区近90天别墅类住宅交易情况
相城区的别墅项目明显没有吴中区多，也没有大面积别墅成交，这里看起来更像是一个别墅类住宅中的刚需市场。面积集中在200-300平，总价集中在400-700万。这里明显没有呈现出吴中区别墅项目那样的梯度，可能是因为吴中区的地理优势（生态区更好更集中，湖岸线更长），宜居属性相较于相城区更强。
▲阳澄领岛别墅位于阳澄湖西侧
六、吴江区
▲吴江区近90天别墅类住宅交易情况
从数据上可以看出，吴江区的别墅类项目成交是全苏州最少的，有些项目甚至不能算是真正意义上的别墅，吴江大部分板块还是缺少类别墅项目，可能是因为周边需求量较小，很多吴江人都住在自建别墅中。但是由于同样用于众多自然资源（太湖、淀山湖、汾湖），吴江也有顶级的商业别墅项目（太阳湖大花园·棕榈湾），可见湖泊这个资源对于别墅类项目的重要性。
太阳湖大花园·棕榈湾由于远离苏州的所有热门版块，而且是一个岛居别墅项目，反而自成一方天地，是个休养生息，远离城市喧嚣的好地方。吴江区的别墅成交周期较短，也可能是板块内别墅项目较少反而造就了稀缺性，而且现有的项目也占据了核心位置，因此比较抢手。
▲吴江区最贵别墅类项目太阳湖大花园·棕榈湾
今年的别墅市场，由于疫情影响反而变好了。那些本来具有改善需求的人由于面对疫情的恐惧，产生出一种对于更安定、更安全、更宜居生活环境的追求，因此疫情在一定程度上提前了所有改善类购房者的购房时间。
同样很多没有房子的刚需类客户也会想买个房子安定下来。