标杆项目：中海印龙泉，它来了。
最近的直播和星球里，有好几个朋友在问我中海印龙泉的情况，核心问点很直接：
中海印龙泉到底值多少钱？
这个问题很尖锐啊，没敢轻易回答。
因为，我还没有实地去看过……嘿嘿。
所以趁着周末，直接杀一趟。
实地探盘印龙泉
开车前往泉湖公园，就可以到达中海印龙泉，实际上项目距离2号线的泉湖公园站也不远，步行可以到达的范围。
中海印龙泉的售楼部，也是以后的业主归家大堂，作为归家大堂还可以，但是作为售楼部的话面积还是小了点儿~。
而且参观动线比较奇怪，先是物业管家带我们看了一下还没开业的会所和私宴厅，然后又去看沙盘，然后又要绕回来才能看到户型模型……走了一些回头路，对售楼部来说不是特别好的动线设计。
目前助力在售的是中间那栋7号楼，户型都是2T2的大平层，下面应该是叠墅，所以说泉湖的景观资源应该还是得以充分利用了。后面的9号楼和10号楼，据置业顾问说是精装产品。从楼栋排列来看，应该也能享受到面湖的景观资源。
沙盘啥的，没什么看头，我们主要还是来看样板房。毕竟之前说过，项目170㎡的这个大平层，确实是贵阳比较少见的优秀设计。去样板房的路上，其实旁边就是泉湖公园，一路上还能看到游客。项目中间这个小瀑布水景，未来应该感觉还是可以的。
到达售楼部后，我们就直奔170这个户型吧。这是一个端厅户型，客厅可以作为两面大玻璃采光，不得不说这个巨厅的尺度还是很可以的。但是端厅户型，不可避免会出现卧室集中在入口处的设计，就看你能不能接受了。
中海印龙泉最值钱的是什么？当然就是这个湖景，你们觉得怎么样？实地感受，还是很舒服的。建议大家不管买不买房，都可以实地去感受一下子。
所以为了这个湖景，印龙泉在户型设计上特别注重了大阳台的设计。因地制宜，资源最大化利用，这样的设计理念很OK。在这里，我忍不住吐槽一下茅台广场的户型，你占着观山湖公园那么好的景观资源，设计了个什么玩意儿？
值得一提的是，为了“创新”面积，所以印龙泉大平层做了三种阳台模式。样板房展示的是阳台面积最大的那种。除了这种，还有两种阳台稍小的设计，不过其实也都还是足够使用了，而且都是朝湖的方向。
从这个图上面，大家应该能看明白三种不同的阳台设计方式。
除了大阳台之外，这个户型还有一个优势设计，那就是赠送面积够大。据置业顾问介绍，得房率可以做到130%（170㎡的建筑面积，实得面积220㎡左右），在样板房中可以看到这个L形窗户的房间，实际上就是“偷”出来的面积。
除了大平层户型，项目目前还有主推的精装产品户型样板间，就是这个114㎡的户型。它也是一个端厅户型，从这个角度看过去，有点平平无奇。
但这个户型的亮点，其实是在外面这个L形的大阳台，实用性比普通的阳台还是好不少。
其实项目不大，所以并不用花很多时间就参观完毕。关于中海印龙泉，怎么评价？
白云置业，泉湖最高
为何白云区从过去鄙视链的底端一跃成为贵阳置业的热门区域？
一来，现在越来越多新贵阳人涌入贵阳这座城市，这部分人没有地域歧视，哪个区域好哪个区域价值高就买哪里。而从这几年的发展来说，白云的发展还是非常不错的。
二来，得力于观山湖区发展越来越好，作为和观山湖区无缝连接的区域，是最先能够享受到观山湖区的外溢价值。
所以说，这些年观山湖区一跃成为贵阳置业的高地，白云区得力于不错的区位优势，自然享受到观山湖区的发展红利。
在白云区，泉湖板块就是好的置业板块。景观资源、区位优势，这两者构成了泉湖版块的基本面。
泉湖公园从旧到新的改变之后，成为了贵阳城市居住版块更新的示范案例。如今再看泉湖版块，已经成为了贵*具阳**有代表意义的“品质住区”。
我们都知道一个好的公园确实能有效提升周边的居住价值，如观山湖区公园，阅山湖公园，贵阳人对于公园的热爱可以从买房中体现出来。
公园的落成，带来的就是周边区域的土地增值和开发商扎堆。更关键的是，泉湖版块路网真是够密集的，云峰大道、云环路、诚信路三条南北大纵线，再加上南湖路、龙井路、金湖路三条东西向道路，三横三纵的路网架构已经成型。
里面几乎每一个项目都可以做到四面环路，这一点很是喜人。而且2号线南湖路站正好位于梵华里的北侧，对梵华里这个区域主力商业和整个商圈都是非常好的交通加成，可惜梵华里目前来看，发展并不尽如人意，不知道被益田接手后能否重新焕发生机。
泉湖版块如今的地产开发已是百花齐放。项目多、开发商多，在大盘遍地的贵阳这种景象并不多见。而且这些开发商实力都不错，项目的规划各有千秋、产品设计也很不错。
放眼全国，在知名公园周围，都会有一些相当不错的大平层项目，价格高，市场受欢迎程度也不错。
唯独在贵阳，无论是观山湖公园，还是泉湖公园，很长时间都没有具有代表性的佳作出来，不得不说是一大遗憾。
所以，中海带着落子贵阳的第二个项目中海印龙泉出现在我们眼前。
2021年8月5日，中海以6000元/㎡，总价8.08亿元的价格拿下泉湖公园旁的最后一宗宅地。万科、中海、中交参与此次竞拍，5430元/㎡起拍6000元/㎡拿下，竞拍谈不上激烈，但价格也打平了金科金茂九华粼云2018年拍出的区域最高价。
地块净出让面积53918.38平方米，1.0≤综合容积率≤2.5，可建面积约13.5万平方米，商业比例10%。
这块地的区位可以说非常不错，道路交通四通八达，距离2号线泉湖站和云峰大道站都只有几百米，最重要的是紧靠泉湖周围，可以说景色尽收眼底，放眼整个泉湖版块来说都是非常优质的地块。
正因为如此，从中海开始拿到这块地我们团队就一直在关注，小虎哥甚至直接写文三问中海想好如何玩好这块地没有？
其中一问就是中海将会如何打造这一块区域。
以6000的价格拿下此地块，如果求稳，只做平常的项目，那周围的竞争对手将会很多，突围的可能性不大，那剩下的可能性就只有走差异化路线，打造高端项目，走出一条属于自己独有的道路，也许只有这样才能在泉湖版块如今多项目的情况下走出行情来。
印龙泉，怎么看？
但是在参观完印龙泉后，究竟应该如何思考这个项目？它到底值多少？这成为了困扰我的问题。
在这里，一些直观的感受与大家分享。
1、首先是售楼部，我觉得气势不足。
当然它本身做的还是很精细的，各种用材用料包括与公园的衔接都做得相当不错，而且这个售楼部本身会作为以后业主的小区入户大堂和会所，使用功能性上还是可以。
但是，对比云著和铁建城这种对标项目，这个售楼部的辨识度和尊崇感还是偏弱了。甚至我们可以说对比同处白云的建发央著、建发和玺这样气势磅礴的大门来说，更是气场不够。再甚至相对于自家的兄弟楼盘中海映山湖，映山湖售楼部的质感也还是好过印龙泉。
当然我们也考虑到项目地块并不大，所以售楼部要想在螺蛳壳里做道场，确实是很难的一件事情。但销售就是很无情的，如果你不能给目标客户足够的荣誉感，那对于这个等级的楼盘来说就会是一个体验缺失。
2、不知道是不是我们没有土豪气质，感觉整个接待过程中，置业顾问感情不够。
对于项目，第一是介绍深度不够，第二是热爱不够。整体就是一个走过场的感觉，与我们的交流非常少。
中间有一段从售楼部到样板房的路程，其实还是走了一段时间的，但是置业顾问都没有在这个非常好的时间段，与我们介绍项目的各种亮点。反而是我还一直找话说，让人尴尬。
在参观样板房的过程中，也是我们问一句，置业顾问答一句……对于能来看这个项目的客户，能感知到的尊贵感在哪里？
我只能说：虽然楼市很艰难，但今时今日这样的服务态度是真的不行哟。
这一点，我还是得表扬云著和铁建城，在案场体验的逼格感上，这两个楼盘确实是做得不错的。
3、户型搭配的问题，其实印龙泉这个170㎡的大平层是我很喜欢的 ，因为整体楼栋的设计采取了错层的设计，所以实际上同是170的面积，但它会有三个露台形式。我们参观的样板间是其中露台面积应该是最大的一个，另外还有两种露台。一种要长一点，一种要更方一点，但面积都还算不错。
不得不说，这个户型还是让我非常的认可，因为设计上确实深入考虑到了泉湖景观这个天赋资源，这样的户型能最大化的利用好这个景观面，提升项目的景观价值。
在2T4户的114㎡户型上，同样设计了端厅户型。虽然户型的绝对面积不大，但L型的阳台还是让它在这个面积段当中有一种独特的气质。
所以就从户型设计上来说，印龙泉的高层户型设计都还是达到了让人有惊喜的程度，这也是很多的朋友看中他的地方。
但与产品搭配的就是价格，问了一下置业顾问。给我们的反馈是大平层的户型总价在330万左右，而小户型的精装产品，单价在15,000元/㎡左右。
港真，这个价格还是让我有点诧异，因为真的不低哦。我们就算170的户型实得面积是在220平左右，它的单价也近乎15,000元/㎡。
这个总价区间内，你在贵阳可选择的项目太多了。阅山湖云著、龙湖舜山府、云岩吾悦广场、华润九悦……选择范围如此大，只能说真正考虑这个户型的，确实是钟爱泉湖景观的少部分客群。狭窄的客户群体，让整个项目的销售流速注定不会快。当然，中海嘛，家大业大拖得起。
同样的114的精装房单价在15,000元/㎡左右，15,000元/㎡买白云区的精装房？这个对于很多置业群体来说，确实还需要很多勇气，尤其是现在如此不景气的房地产市场。
4、大平层卖给泉湖真爱粉，小户型呢？
对于项目的中小户型来说，有个问题是不可避免。那就是白云区的户口问题，问题核心点在于教育资源。
因为贵阳三区一地的奇葩政策，让除开云岩、南明、观山湖和小河以外的其他城区都受到赤裸裸的教育歧视。而这种教育趋势下，最终映射到地产项目就是价格的梯度。
我查了一下今年贵阳的高中招生录取计划，三区一地政策同样没有取消，虽然写了六区统筹招生，但实际上在三区一地之外的配额生数量，还是落后三区一地的考生许多。
也就是说，如果你家里有适龄的孩子，他的学籍在三区一地内，中考还是有明显的优势。
对于中海印龙泉来说，大平层户型可能不太会受到这个户口问题的影响，因为能买得起的人相信还是以年纪较长的中年成功人士为主，他们已经过了教育刚需的阶段。但是对于30岁左右的中青年置业者来说，购买中小户型就必须要考虑到教育配套的相关问题。
这时候白云区户口的劣势就会清晰显示出来。
5、说了很多，其实上次我们点评印龙泉的文章，有一位读者的评论就很有点意思，在这里也给大家分享一下。
中海印龙泉，该值多少钱？
对中海自己来说，要考虑的是拿地成本、建设成本、项目利润……等一系列财务指标。
但是对于客户来说，在现如今的市场环境下，相信心里已经有了更清晰的判断。