我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：最近好多v推知识城，雕叔怎么看？

回答：每一个板块都是有价值的，投资的话只看价格吃饭，目前知识城在一堆公众号还有开发商的渲染下价格其实虚高了，我最近会写一篇知识城，到时候关注一下 正确来说，知识城不应该现在去买，一是广州市中心行情没来，知识城就别想动了，二是知识城那边二手还没经过充分的市场竞争，过几年那边天量二手出来，你就知道什么叫践踏

提问：雕叔，看你刚发了惠州买房文章，正好在看惠州房子，请教您个问题 情况是：本人深圳工作单身刚上车还贷[我收入低每月只剩3千生活费，父工资全部转我还贷]，现在外省的父母想在大亚湾买个小3房[以便我成家后周末3代人住]，龙光城和星河丹堤都远超预算[130w]，看看过的盘中目前只有珠江四季和雅居乐够得着3房，倾向前者，因靠河饭后有个散步的地方，14号地铁通了打的起步价也能到地铁口。父母想全款买，但买房后就没有1分积蓄了，若选择一半*款贷**的话，按年龄只能贷10年利率5.9，月还贷近7千>母月收入，导致生活费只得从手中余钱中支付，而余钱也无其他投资渠道，只能存个银行定期 问题：像我们父母这种年龄大\/收入低\/10年短贷高利率这种情况，是全款还是*款贷**？这2盘选哪个？ 肯请雕叔老师百忙中回答一下

回答：很多人不理解为什么那么多人前扑后继去买惠州，看看你的问题就懂了。 深圳两千多万人，像你这样收入不高不低，短期又看不到发财可能性的太多了。 钱少，还不想回老家，想留在深圳，想和父母生活在一起，怎么办?你给出了完美的解决方案。 先在深圳上车，再举全家之力在惠州买套三房，不用问深圳是辆小破车。 我觉得你的规划和行动力都很棒，先买深圳再买惠州，不向现实低头，也不怨天尤人，为你鼓掌！ 这两个盘，我推荐珠江四季，因为临深是惠州最大的卖点，龙光城涨到1万8了，卓越蔚蓝海岸也涨到1万5了，紧临卓越的珠江四季现在还是1万1，有很强的补涨潜力，抓紧，很快就不是这个价了。 雅居乐是个孤盘，离深圳太远，离南站也不近，是个缺乏亮点的产品。 再说全款还是*款贷**，我建议*款贷**，思维缜密又有行动力的你，收入肯定还会继续提升，最多两到三年，*款贷**压力就会变小，保留的资金对你以后会有更大的价值。 最后说几句题外话，无论是父亲工资全部还贷深圳，还是母亲工资全部还贷惠州，你的父母都令我动容。 你有两个平凡又伟大的父母，你要努力，配得上他们的善良。 如果成家后因为婆媳等问题必须分开住，把惠州房子留给他们，这是我最后的建议，希望你能一直记得。

提问：我说一下对学位房的理解，主要是师资和圈层，一手房学位经常不确定，贴牌名校师资也不稳定，圈层不知道怎么判断。 总结是学位房应该往二手房去选。但是我们要用到学位房最快是8年后，买到2手房是现用的，感觉会浪费了这8年（只能出租），但是又想优先考虑学位房，不知道我这个判断是否正确？

回答：8年时间，学位政策基本会有大的变数 一般我都是建议大家提前1-2年时间买都来得及 你现在买入，是有学位溢价的，万一学位房政策有改变了的话 会导致你的反价缩水 另外你买新房的时候，学位溢价开发商已经帮你算好了 纯投资来说，不建议过多考虑学位，地段为王 其实你看一下现在广州的新房，基本都有个名校加持 都是开发商找教育集团贴牌，然后卖个高价 等你实际收楼后，学校如期来了，实际成绩质量是未知数

提问：请教下雕叔，经营贷离婚再购二套流程，1、先离婚还是先做经营贷？第一套房夫妻两个的名字，丈夫主贷给月供，离婚析产给谁？丈夫流水大于妻子流水3倍3、经营贷会不会上个人征信。4、再买房，妻子名义首付几成？丈夫首付几成？

回答：1离婚和经营贷同步办，以已婚的资料交*款贷**，如果要析产的，先析产，婚内析产。2析产给老公 3经营贷会上抵押人征信，也就是房产所有者，析产后妻子名下无房，离婚后有首房首贷名额，三成首付，丈夫七成首付名额。

提问：雕叔，您好，万科欧泊的顶楼复式值得买吗？90来平，实用130来平，500多万，担心楼层有点太高，快40层了。 感谢指导！

回答：1、产品上，其实就是两层叠起来，上面那一层尺寸略微下了一些而已。复式没有大中空的既视感，可以理解为上下打通的动线图，上面一层的房间有一个的采光几乎是不行的，要靠很小的窗来采光 2、看似是4个房间（带衣帽间），但空间尺寸不太行，加上万科的层高本来就被人诟病，还有就是下一层的客厅、餐厅的空间不太好规划 3、目前成交价530-550万之间，产证面积只有91平，评估价可能还跟不上，单价去到6万，杠杆低、资金使用率不高 4、结论：这种产品流通性不太行，一年也出不了几套，要谨慎

提问：雕叔，总价400-470左右，首付3成，投资为主自住为辅，考虑番禺万博或者鱼珠（如有更好的，也可以推荐）目前夫妻在珠江新城和番禺万达上班，小孩两岁多，卖那个楼盘最好？谢谢雕叔！

回答：有限条件：400-470万，珠江新城、番禺万达的通勤距离，以及小朋友2虽多，未来4年之后才用到学位，有几个建议： 1、番禺万博（3号线、7号线）：翠山蓝天苑、锦绣香江、雅居乐、华南新城 2、金融城、鱼珠附近（5号线、13号线）：骏景花园、盈彩美居之类的

提问：雕叔，请问是买天朗明居64平方的2房300w，还是买中海誉城94平方的3房275_280w，买了都是放租，哪个稳点？等行情来了哪个赚的多？黄埔现在这么热，怕等涨够了，刚好等我要卖的时候就停住被调控不好出手了，拜托雕叔，分析分析

回答：我建议还是优先考虑市区，因为广州的行情还没明显地到来，这波大水不知道能量会有多大，所以大家最好往市区靠，*弹子**不够才考虑近郊区，再加上现在东莞深圳涨了后被调控了，其实广州也不敢一下子明目张胆得涨起来，但是我把话放在这里，涨是肯定的，但是不会太夸张（不超50%，个别好盘另当别论），所以选筹尤为重要。 一般我是建议3房优于2房，但是碍于天朗的区位优势实在太大，我是很建议大家去买天朗的2房，流通性，潜力都碾压中海一头。当然中海也不是一无是处，因为科学城那边潜力也不差，200来万上3房还是很多人追求的。 价格还要谈谈，最好压低一点你的入手单价，这样你的套利空间更大 买房投资还是要经过一个周期，不要指望短投，政策的东西说变就变，保证自己的月供没问题就上吧，其实最佳买入点是去年年底，现在的话适合跑步进场了，可能会买贵一点，不过也没事，去年买的人换算到现在也是给了几万月供利息了对吧。

提问：雕叔，今天看了看雅居乐，十年小雅76平14楼东南向335（2012年），一尺山居5楼东北向92平326（2010年），雅翠庭87平7楼东南向345（2006年）。我觉得看位置十年小雅好一些，离地铁近楼龄也新，但是看户型自主的话感觉一尺山居大一些

回答：小雅位置，品质在雅居乐里面组团是比较耐打的，也反映在价格上，就是比较贵了；如果你考虑上杠杆的话，可以去到一尺山居的3房单位，这样会好很多 一般我都是建议大家在能力范围内垫垫脚上个3房

提问：雕叔您好，如果用公司名义购房有什么便利之处？另外缺点又是什么？税费方面的计算又是如何

回答：公司名义买的话不限购，也没有要求证照时间，简单来说你只要是注册了公司，即可买房。缺点就是税费高，买的时候契税以3%的标准收，卖的时候税费就更夸张了，尤其是土地增值税，阶梯式收取，多的话甚至能到60%，也会有其他灵活的方式，股权转让之类，但是普通人一听到公司物业是很怕的，比较难出手。而且一般公司名义购买都是全款再抵押，这里也涉及到成本问题。不到万不得已不建议普通人用公司名义买。 公司买房，难度高，技巧性强，做的好的话可以不限购不限售低税费可*款贷**，但是非常考验能力，一系列操作下来还是很不容易的。

提问：雕叔，我一朋友南沙的新房说可以笋价转给我，我自己也去了售楼中心看过，确实还可以，但是看你们都说不建议投资南沙？

回答：南沙新房太多了，你还是能在市区就到市区来吧 你想一下后续那些接盘侠为什么要接你的房子 南沙，人少，楼盘多，二手在一手面前被碾压

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