钟表界有3问这样一个功能设置，作为钟表时间价值和品牌价值的一个代表。REITs作为我国创新金融产品，同样考验项目的时间价值以及品牌价值；接下来REITs速达针对已经发行上市的项目进行梳理，希望能够挖掘项目在存续过程中值得借鉴和需要完善的一些内容，当然观点不一定正确，仅供参考。
前期，REITs速达针对部分项目在信息披露与运营以及上市后表现等几方面进行了梳理，接下来我们再来梳理另外一个典型案例，主要聚焦于实际运营与预测数据之间的差异以及对REITs市场参与发售资金变化的影响因素探索。
一、参与REITs市场发售资金变化
此前一直想找个话题来聊一聊REITs市场截止目前仍然是参与认购的资金记录保持者的“华夏中国交建高速REIT”，随着2023年末REITs市场项目的集中申报，资金供给再次成为了当前REITs发展需要面对的焦点话题。
自首批9只REITs上市后，资金参与REITs市场认购的热情持续攀升，但这一趋势在2023年下半年呈现断崖式回落。自中金科投光谷REIT后，各REITs项目参与认购资金总量维持在拟募集资金规模的1倍左右，也就是说刚刚满足项目拟募集资金。
近期首批消费REITs开启发售，从嘉实物美消费REIT的总参与认购资金可以看到，包括战略投资者、网下投资者、公众投资者在内仅有10.506亿的资金参与了嘉实物美消费REIT的发售，是目前REITs市场参与资金量最小的一单REITs项目。而从参与各项目认购资金总量的比例来说，国泰君安城投宽庭保障房REIT仅1.06倍的认购资金参与也是REITs市场资金差异最小的一个项目。
目前，REITs市场参与资金最多的一个项目非华夏中国交建REIT莫属，总参与资金高达1524.156亿，是目前REITs市场当之无愧的吸金王。仅募集期间产生的利息就有1594.77万。
二、基础数据统计
由于华夏中国交建REIT基金合同于2022年4月13日生效，于2022年4月28日上市交易。按照现在部分基金的话术是：项目表现差异是统计口径的问题。
华夏中国交建REIT项目2023年有各季度的完整数据披露；同时，有2023年的预测数据作为对比参考，文中数据采用2023年数据。
1、2023年4个季度合计数据
2023年期内实现营业收入461,816,000.5元，本期净利润110,846,034.4元，实现可供分配金额320,358,076.6元，息税折旧及摊销前利润370,677,717.1元。期内营业成本219,689,295.3元，财务费用支出349,575,161.3元，成本及主要费用合计702,735,441.6元。
2、预测数据
预测的2023年实现营业收入592,181,396.21元，预测净利润194,955,694.94元，预测可供分配金额414,246,846.42元，息税折旧及摊销前利润465,984,228.08元。预测期内营业成本279,768,403.36元，财务费用支出64,457,374.44元。
三、信息对比
从基础数据来看，期内实际表现与预测数据之间有较大出入，其中营业收入减少22%；财务费用增加442.34%；息税折旧及摊销前利润减少20.45%；可供分配金额减少22.66%。净利润减少43.14%。
另外，华夏中国交建REIT项目的几个数据值得关注：
1、华夏中国交建REIT按照发行价预测的完整年度收益仅为4.407%，是目前高速公路领域REITs项目中 按照发行价预测其收益率排名倒数第一 。
2、华夏中国交建REIT 发行溢价率1.17同样是目前REITs市场记录保持者 。
3、不考虑期间分红收益以及扩募项目等其他因素的影响，截止2023年12月30日， 华夏中国交建REIT较发行价累计下跌幅度同样是REITs市场的领跑者 。
4、按照上市以来的分红数据统计，华夏中国交建REIT自上市以来， 按照发行价以实际分红派息金额进行测算，截止2023年12月30日期间累计分派率为5.25%；同样是高速公路领域排名倒数第一 。
5、当然，还有一项数据稍稍逊色一些， 华夏中国交建REIT战略配售总金额目前在REITs市场仅排在第三位 。
需要思考：
1、从最高1500亿的REITs参与认购资金到仅有10亿资金参与REITs认购，期间经历了什么？
2、华夏中国交建REIT作为当之无愧的吸金王，其上市后的表现以及业绩完成度对于REITs市场影响有多大？如何衡量单体项目对市场贡献度？
3、如何衡量华夏中国交建REIT的价值创造能力？如何衡量其二级市场对投资者的影响？