文丨小白
近几年的郑州，城市更新愈演愈烈。一座座老建筑灰飞烟灭，转而一座座高楼拔地而起。
在城市界面不断刷新的同时，混搭之风也渐渐兴起。高层与洋房别墅、安置房与商品房、住宅楼与公寓楼……各种混搭方式让人眼花缭乱，也让购房者不知所措。
华瑞紫银华庭，这个住宅楼与公寓楼混搭的迷你楼盘，又将上演怎样的故事？
01
混搭，一道新的城市风景。
开发商不惜高价拿到了一块地，按照既定的容积率做纯高层显然楼栋更少因而建筑密度更低居住更舒适。可终归是逐利的，转念一想，做几栋洋房出来明显能提高楼盘整体货值，这样卖的钱更多。
图：郑州华侨城高层+11层高的洋房
另外购房者一看到洋房，根据惯性思维便会以为这里是高端小区，合着不光洋房，甚至连高层价格也能顺带拔高。至于后期洋房与高层业主如何相处，那是以后的事，先把钱赚了。
混搭的另外一种方式是安置房与商品房混在一个小区，这样的模式多见于市区内异常繁华地段的城改项目。*迁拆**后的地块就这么大，待安置的人却很多，开发商还要赚钱，结合成本等因素，无奈只能混搭在一块儿。更有甚者，早期中原区的裕华光合世界安置体量过大，开发商要赔钱，最后政府不得不在高新区批出来一块“飞地”给裕华，这便是裕华满园。只是这个项目虽然叫“满园”，但却不太圆满，给业主找了不少麻烦。
图：申泰中原印象南侧3栋安置房
即将售罄的美景美境、待开盘的申泰中原印象也都是安置房与商品房混开楼盘，两种类型的房子混在一起，哪怕后期隔开区别对待，但总归心里有那么一丝惆怅。
城市更新就是要建高楼、出形象，如果一块地临近城市主干道，那自然少不了盖写字楼和公寓，这两类是最能出形象的建筑。至于盖好后，有没有人办公、租不租的出去，暂且放在一边，至少这个地方看起来国际化高大上了，华瑞紫银华庭便属于这一种。
02
华瑞紫银华庭位于高新区科学大道春藤路交叉口东100米、高新区检察院西侧。与机关单位为邻、距离地铁1号线郑州大学站直线距离600米，位置相当的好。
检察院的东侧为公园世家项目，也是一个商住混合的迷你盘。一左一右，两个迷你盘分居检察院两侧，且临近科学大道均为商住公寓，妥妥地刷新了这一块儿的城市界面。
华瑞紫银华庭后面是正在建设的朗悦公园道1号安置房D区。
春藤路西侧为郑州锅炉物流厂和一个建设中的电力设施。
科学大道作为进出高新区的形象道路，沿线两侧项目几乎均有公寓。无论是科学大道西三环附近的福晟谦祥钱隆城，再往里走的保利文化广场、正弘高新数码港，甚至出了西四环的万科城等，简直是公寓一条街。
除了大盘含公寓外，小盘含公寓的也是异常的多。科学大道一路向西，逸泉国贸、石佛艺术公社、U悦中心、郑报玉兰先禾、公园世家、华瑞紫银华庭、D+公寓等数十个公寓盘踞于此，供应量巨大。
放眼郑州，中州大道自南向北、金水路中原路从东到西绵延数十公里，也没有高新区科学大道短短5公里的公寓项目多。数量上能比的，恐怕只有高铁东站附近的写字楼了。东站附近早几年盖的写字楼，很多到现在都没有卖完，空租闲置的很多，一到年底跑路的公司更是随处可见，这说明外立面光鲜的写字楼并没有引来多少办公人口，这还是举全省之力发展的商务区。
同为商办类物业，高铁站的写字楼闲置，难道高新区的公寓就更有优势吗？难道高新区的人口已经多到住宅不够住了，转而都去买公寓、租公寓的地步了？
03
既然公寓有风险，我们就来看看华瑞紫银华庭的住宅值不值得入手。
华瑞紫银华庭占地27亩，容积率3.99，规划了4栋楼。这块地是2015年拿的，如果放在2016年入市，想必早已被洗劫一空。不得不说高新区在上一波的行情中涨势凶猛，有些位置偏远的楼盘价格甚至超过了三环内中原区。
小地块4栋楼，前面2栋公寓，后面2栋住宅，并且均含有底商，麻雀虽小五脏俱全。如此迷你的地块、3种不同类型的物业，既要符合硬性指标，还要兼顾成本利润，这样的小盘设计起来丝毫不比百万方大盘简单，实在是为难设计师了。
公寓26层，面积段27-35㎡，差不多有1000多套。住宅29层，3T5户，约280套。27亩地，将近1300套房子，其中1000多套公寓，住宅的舒适度与私密性很难保证。
至于宣传的后期软隔离，这一点需要谨慎对待，房子都卖了钱到手了，开发商还管你吗？就算真的隔离开来，两栋住宅楼组成的小区，住着又有什么舒适性可言呢？景观几乎没有、活动场所没有，很难与邻里建立连接，这样的房子就剩下晚上回家睡觉这一个功能，住着跟公寓又有什么区别？
公寓面积段偏小，但华瑞紫银华庭的住宅却是93㎡起步，比常见的89㎡小三房多了几个平方。3T5户却依然采用连廊设计，多了家住户、多了部电梯势必会提高公摊。
93㎡的三室两厅一卫多交契税不说，刨除公摊之后套内面积极有可能与其他89㎡小三房一样大小。书房和另外一个次卧距卫生间较远，生活起居不便。
113㎡的三室两厅两卫进深太长，客厅北侧为卫生间和厨房，严格来说并不算南北通透，毕竟总不能一直开着卫生间的门窗来通风。主卧门开在客厅，私密性不佳。主卧门正对卫生间，开门见厕、秽气直冲会使财运衰败。此外，北向次卧及书房窗户下边就是空调机位，采光有限。
128㎡三室两厅两卫是最大户型，更像是113㎡户型的放大版，只不过一个朝东、一个朝西罢了，因此这两个户型具有同样的问题。就看你钱多钱少，喜欢东边户还是西边户了。
04
华瑞置业成立于1999年，至今已有20年历史，但其名气并不大，这与其早年多从事经适房有关。早期开发的华瑞·紫玉苑、华瑞·紫桂苑、华瑞·紫薇苑并不为人熟知，唯一能拿出来宣传的似乎只有华瑞紫韵城了。
经适房也好，商品房也罢，华瑞开发的房子其名字都带有“紫”字，或许是其过于迷信紫气东来吧。
开发商的紫气来了，业主的晦气也到了。华瑞紫韵城交房一年，依然临水临电，小区外的道路仍旧破败不堪，这让业主苦不堪言。
2018年7月，华瑞紫韵城一期强制交房，遭到业主wq，原因主要围绕在强制交房、房屋质量差、临水临电、周边道路未修缮、强制交物业费、绿化不达标、殴打业主等。
除了开发商、物业之外，华瑞紫银华庭的价格也并不具有性价比。1万4的价格，沿着科学大道往东的楼盘比它贵不了多少，科学大道往西的几个楼盘精装还有不到1万3的，甚至在三环内的中原区、高新区都能找到与华瑞紫银华庭价格相当的楼盘。
就连位于今年最火热片区常西湖新区的华瑞紫韵城，价位甚至都比华瑞紫银华庭还略便宜。就是这样一个处于热点区域、位置不错且可以树立品牌的大盘，华瑞尚且引发业主wq，更何况一个只有两栋住宅楼的迷你小盘呢？华瑞真的会认真对待吗？
混搭可不是瞎搭，更不是乱搭。搭得好那是潮流，搭不好反而矛盾集中、一地鸡毛！
—— END ——
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