请搜索关注“雕叔谈楼市”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。

以下为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答，请关注公众号提问

提问：雕叔你好，坐标：在成都东二环（成华区）有一套90平米左右的套二（2010年的房子，市值165w左右），便于孩子读书，生活圈成熟生活便利，交通比较便捷（两条地铁线，不过都要各自走8分钟和15分钟左右），小区门口有社区巴士和5条公交线，走12分钟左右有高架快速公交；有成华区对口的中等偏上的小学；附近走路10分钟或20分钟或者30分钟有对应几个商圈（均可坐公交达到）；另一套房子在犀浦，140平米，套四，（目前市值290W左右），临地铁（出门5分钟走路可到），生活圈较为成熟，生活便利，周边有几所较高品质的幼儿园，小学有私立（需坐一站地铁）和一般公立；目前想出售一套，为年龄大一些后改善居住条件，想到南门或者天府新区（天府公园西侧）买一套房子，等45-50岁后居住，请雕叔，指点迷津。一是，该卖哪一套（东二环老小面积房子还是犀浦新大房子）？二是到底天府新区的房子值不值得买？为5-10年后居住考虑，是在天府新区买还是南门或者其他区域买呢（可承受总房价不超过420W）？，再者，没拿到房产证的房子，想交易，该怎么操作？”

回答：先从后期发展和升值空间、抗跌性来说，成华区肯定是优于犀浦的。10年左右的房，再持有个5年也还算可以的。不过唯一不足的是2居室，如果是个3居室后期出售肯定会更好一些。还有140平基本属于改善型住房，对于刚需人群来说，面积大，总价高，所在出售的时候，会有些困难。再来说交通，走路5分钟和8分钟没什么区别。所以我的建议是卖犀浦，但是，按照你的描述，你的新房应该没有拿过到产证，没有拿到产证的房不能按照正常的流程来买卖，一般都是先交一部分定金，等拿到产权了再过户，继续后面的交易。其实我的建议是，5-10才居住现在没有必须现在考虑改善，改善就是希望居住环境和周边配套好。现在你觉得不错的，等到5年后你又觉得不行了，这样你真的是错了5年-10年最好的投资时机。目前天府新区整体的价格都有一定程度的溢价，现在买入可能会有5年的横盘期。如果你一定要考虑，可以考虑高新区和成华区，这些盘你考虑一下：华润24城  鲁能城  万科金色乐府  招商中央华城   华润凤凰城 融城理想 时代晶科，融城理想，英郡，怡丰新城，远⼤等！

提问：雕叔你好新人首问，请问目前成都哪个银行有接力贷这个产品呢?我问了好些银行都没打听到这个产品。目前在武侯新城片区住，宝宝两岁半，预计也在附近读书。我现在是买新津还是买武侯新城的二手呢?

回答：你好，买武侯新城的二手次新更好，武侯属于后起之秀，紧追发展较好的青羊区、锦江区等这些老城区。经济总量在成都众多区域中也名列前茅。武侯区也是传统强区,成都"南富西贵"之说中的“南富"指的就是武侯区,与发展成熟的老城相比，武侯区的发展更为迅速，更具房子升值和投资的潜力。另外，这里购房压力比老城区小,房价属于中上，生活节奏也适中,生活水平也中上,可以说是一些经济条件较好的家庭生活的必选地区。接力贷一般用于开发老人票，子女做接力贷，买二手房比新房更好操作一些，中国银行可以做或者一般中介手里有资源。

提问：雕叔好，刚需自住，请问是买160平的4房还是买一套115平的三房然后剩余的钱再投资一套？

回答：买房的时候，同地段的房，当然希望用有限的资金买到面积最大的房子，不仅性价比高而且空间大住着也舒服，尤其是第一次买房，有人总觉得房子买得越大越好。但是我更建议买一套三房然后投资一套小户型。1、购买面积较大的房子，物业和装修的费用也随之增加，除了购买成本之外，往后的长期费用也应该考虑在成本当中。2、大户型房产在保值性上或许不如小户型，如果想要变现，接受的客户一般也是都有经济能力的，他们不缺购买新房的资金。还未结婚的朋友买房，以后结婚成家有了孩子等，肯定还是换套面积更大的改善房，那么这首套房，基本就是用来做投资，而房子在90平米左右，投资保值空间是最大的。3、大户型的房子，在二次交易中，由于高总价的原因，相对于中小户型来说没有价格优势，不受刚需人群青睐，导致成交周期较长。4、另外注意89㎡和90㎡虽然都属小户型，超过90平方米的房子契税是按照国家的标准是分为两种情况来收取的，分别是大于90㎡小于144㎡，还有大于144㎡这两种情况,税率分别为购房总金额的1.5%和3%。

提问：雕叔你好！刚通过朋友找了cd规划局的一个处长问成都未来的发展规划，请教大原跟大丰天回一线投资潜力那个更大。对方大概意思各区域均衡发展，不会对北门有资源倾斜,而目前南门确实发展的更好。若未来长期自住(小孩上学) , 雕叔认为走哪个方向更好些?

回答：大源天回谁更和你说过还有特殊利好加持?他的价格上涨不过是投资收益的价值回归而已。大源2万涨到3万，大天1万涨到2万，大源还是比大天好，不过大丰天回涨幅比大源大。投资是为了赚钱。

提问：雕叔你好，请问，投资买房，总高三十二层左右的高层住宅，十楼以下的低楼层，还值得买吗？

回答：你好！低楼层主要是通风采光的问题。首先这要看是边户还是中间户，同样的楼层，边户和中间户的通风采光还是差距比较大的。还有就是十层以下是十层呢？还是五层还是三层？这个差别还是很大的。一般来讲，五层以下大部分客户就忌讳了，六到十楼投资的话还行。事实上，房源一房一价，高层住宅中高楼层的定价也比较高。作为投资，六到十这样的楼层，性价比还是很高的。在将来的二手房市场上，他的二手房表现与中高楼层的差距会缩小。能不能买低楼层的住宅，总体还要看楼栋，看所购买楼栋在小区当中的位置，该楼栋和周边高楼之间的位置分布，有些楼栋楼间距很大，周边高楼对它没有遮挡，低楼层的通风采光是完全没有问题的，而有些则受影响很大。确实有些买家就喜欢低楼层，但是这种客户不多，占比很小。投资买房，流动性很重要。投资性购房的接盘侠最终也是自住客，要选大部分客户能接受的楼层。所以同样是买房，同样是买一个楼盘的房子。怎么选房？也是有窍门的。不过有些二楼户型会带大平台。就是那种旁边有底商，底商的楼顶就是它的大露台。这种房子，也有很多客户会喜欢。

提问：雕叔你好：蓝光未来、首开龙湖景粼玖序、奥园云璟三个盘（三个投资都在300～350间），从投资角度来看，哪个根据投资价值。另外，十陵和怡心湖两个区域，哪个更具投资价值。谢谢！

回答：蓝光未来说实话，产品是不错的，相信你也去看过，但是目前周边基本面太差了，不仅是城市界面，后期的一些规划、改造也跟不上，一般来说并不怎么吸引人，所以顺销至今。首开龙湖景粼玖序也处于十陵板块腹地，但是好歹还算有一条路衔接了三环和十陵城区，周边人员密集，楼盘也比较多，借助大运会东风，基本面有所改善。奥园云璟则排名最末，虽然位于三环内，但是紧邻高速，周边严重缺乏商业、教育和地铁配套，完全不入流，看都别去看。三个盘的话，首开龙湖景粼玖序>蓝光未来>奥园云璟。不过你都350的预算了，更建议买确定性更大的华润置地时代风景、佳兆业珑樾壹号。另外怡心湖和十陵，不论是板块的发展潜力还是价格的横向比较（怡心湖比十陵新房贵一点，但是贵不了太多），整体来看怡心湖更好一些。主要问题在于，怡心湖在售楼盘不多，可以买到的比较少。

提问：雕叔你好！如何看待成都天府新区？高新区？以五年为单位哪儿更值得买？

回答：你好，买天府新区得以10年以上为单位。每个新区的开发热度，都代表着市中心的快速发展和城区的扩张。其实，这些新区的概念几乎是一样的，虽然在这两年的热炒中，我们感觉自己买入的是宇宙中心，自己是天选之子。其实，这只是历史的简单重复。我们只是历史的浪花。所以，我一直坚定地买主城，或者不去追热度，在预设阵地里埋伏好，等风来。但也并不是说天府新区不能买，哪些人适合买天府新区？有自住需求，在高新区上班或者压根儿就在天府新区上班，这类人，可以买天府新区。投资者的话以中长期投资为主，考虑未来中长远发展的可入。

提问：雕叔你好，外地人到成都买房投资还有空间吗？能否点评下成都吗？

回答：你好！成都是个很迷人的城市。很多外地人刚来觉得成都这里也不过如此。但如果你生活一段时间后，你会发现它的迷人之处不在于它的风景，而是他的生命力。自李冰父子开凿都江堰以来，四川平原便成为沃野千里、水旱从人的天府之国两千多年来一直享受着繁荣稳定的红利。成都也是四川平原的中心，牢牢地生活在榜首的西南部。到目前为止，成都仍然是中国西南地区最发达、最富的经济文化中心。如今的成都，发展速度震惊世界，你能想象现在的高新前几年还是一片荒村吗？而现在呢？他已经发展成为成都的一个金融中心，还有成都的地铁也是很牛的，在全国排第三，你能坐着它可以到达任何你想去的地方。所以，外地人想到成都发展或者投资，成都算的上是一个不错的机遇之城，梦想之城。一旦政策放松，房价上涨是无悬念的事。

提问：雕叔 ，请问一下 ，学区加投资 ，推荐奥克斯广场不呢？

回答：奥克斯学区可以，当做高新版的挂户吧，但是投资的话，效率赶不上其他正儿八经的封闭式住宅，只能说寄希望于金融城版块的整体拉涨能力，而如今二手房指导价、上限*管双**齐下，短期翻身持续拉涨的动能不足了。

提问：请问买二手房，该关注房子哪些细节？买房小白不懂望指教！

回答：第一，白天看采光，晚上听噪音。采光只有白天看才能感觉，如果有条件，有太阳看一次，没太阳再看一次。噪音只有晚上才需要规避，白天影响不大。如果晚上没什么噪音，白天喧嚣一点，对大部分上班族，其实没有很大影响。第二，晴天看采光，雨天看渗水。采光同上。有些房子，尤其是顶楼和东边套，雨天的时候最容易看出来是否渗水。如果没有条件，注意四角的墙皮，一般也能看出端倪。第三，多看房型，少看装修。房型是很难改的，是否方正，是否通透，该怎样就是怎样。装修却是随时能敲的。不要为了装修的漂亮，却选择有房型有问题的房子。第四，注意楼层朝向。多层的顶楼，高层的底楼，都是硬伤。出手难，住着也不舒服。亚热带地区，南北通风的户型住着更舒服。买房的时候，需要提前规避硬伤。第五，看外立面，看小区环境，看物业费。基本上，外立面整洁，大概率物业也很负责。同样的，物业费会贵一些。实际上，物业费贵，未必是缺点。同样五年过去，一个小区一塌糊涂，一个小区整洁，哪个小区更舒适更保值，一目了然。

以上为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答，请关注公众号提问

请搜索关注“雕叔谈楼市”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。

知识星球已盘点出投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，*款贷**，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。