NO. 1｜壹
万科、金地、海尔，花园东路上的修罗道场
5年前，300万在济南买个豪宅不成问题，5年后，300万基本上是改善置业的入门款。
这些年，济南楼面价节节攀升，好地块的楼面价基本都在1万以上，跟着水涨船高的，还有各类改善产品的进阶门槛。
2019年，二手住宅交易3.96万套、成交面积355.41万平方米，均价为10209.14元/㎡。
按济南目前最新的划分，100万基本就是个刚需的入门，200万属于刚改门槛，300万才算是高端改善型的敲门砖。
而300万~400万的产品，就是目前济南高端改善市场的主战场，各个楼盘之间分化严重。
数据显示，2019年全济南商品住宅套均面积125.22平方米，目前济南市面上的纯改善盘面积段基本也是分布在120-240平米之间。
统计数据显示，济南住宅市场产品结构从2016年开始出现调整，改善型产品市场份额持续扩大，120-160平方米户型面积段成交套数占总成交套数比例为41.5%，较2018年提高2.5%，改善型需求继续稳定增长。
前几年市场好，购房买力强，高端市场份额扩大，加上土地成本增加和消费升级的导向，济南各大开发商均看好这个市场，不断涌入。
济南主打高端改善的楼盘很多，基本上每个片区至少有3个可以横向对比的楼盘，今天我们就重点分析一下，预算300万起步，CBD北部的花园东路沿线，海尔天玺、海尔博悦兰庭、金地华著、万科翡翠公园，这四个盘不同的购房群体如何选择？
其他片区的改善楼盘，我们接下来会一一解析。如有需要，欢迎留言想要分析的片区和楼盘。
引领着花园东路300万以上高端市场的，基本上都是万科、金地、海尔、海信、阳光城这样的龙头和地头蛇级别的开发商。在争夺高端改善市场话语权的这场面对面的PK中，品牌开发商之间碰撞出激烈的花火。
改善客户就这么多，花园东路上的高端客户争夺战还是十分激烈，修罗道场， “我知道会变成这样子，可是即使知道会这样子，我还是没有办法”。
NO. 2｜贰
四个在售楼盘在线PK，更多选手正在路上
目前花园东路沿线，从化纤厂路开始，自西向东，依次是海尔天玺、海尔博悦兰庭、金地华著、万科翡翠公园，接下来还有更多的PK选手，比如阳光城檀悦、海信君和正在赶来的路上。
其实在之前很多文章里，参考君曾经为大家详细推送过探盘分析，海尔天玺、海尔博悦兰庭、金地华著、万科翡翠公园，都有介绍。
个人认为花园东路上，海尔天玺、万科翡翠公园同属精装修，楼盘档次比较接近，更为高端；海尔博悦兰庭和金地华著都属于毛坯，从产品和价格上看，两者是直接竞争关系。
值得注意的是，在金地华著首开前夕，海尔地产释放出来他们的中等马“B-1-2地块”，毛坯，单价主打1.9万起住洋房，就是阻击和对标首开的金地华著，后者首开均价2.1万左右，18层毛坯。
我们先简单介绍一下单个楼盘，第一个海尔·天玺，处于CBD北，化纤厂路与花园东路交叉口西南角，处于主城、新东站、高新区、CBD辐射的交集范围内。
在售的海尔天玺属于B-2地块，容积率2.2-3.35之间，该地块又有三个组团构成，其中西侧地块为安置房用地，安置房东侧地块为临近花园路的高层，大部分在34层左右。
目前海尔天玺在售的产品是高层南侧地块，为16层左右的小高层，也是海尔天玺首次开盘的地块，小区 正门也在这里，目前6号楼和9号楼在售。请注意，海尔天玺这个楼盘，是分为三个地块，每个地块之间有道路分隔，对于这样的楼盘来说，算是一个不利因素，沿街的楼栋都会受到噪音和粉尘的影响。
以在售的南区为例，地块略窄，园林景观没有篇幅施展。
B-2地块的两个商品房组团，户型全部都是150-230㎡面积段，单价在2.7万左右，精装。其中在售6#楼户型面积为158平，9#楼户型面积为158平和186平。篇幅关系，就放一个158平米的户型图，设计为大三室，个人感觉4室会更好一些。毕竟158户型总价可能达到了426万，这个价位，很多人可能还是希望买一个四室。
客观地说，该楼盘的亮点还是有的：
第一，该楼盘定位高端改善楼盘，精装标准比较高，甚至要比CBD内的精装楼盘还要高，但个人感觉海尔的精装风格更适合45岁以上人群。
第二，该楼盘的层高为3.3米，这一点很多楼盘做不到。这在周边属于最高的了，CBD万科大都会层高3.15米，天玺南边的茗筑华府3米，其他小区基本都是2.9米。
整体来看，海尔天玺在售的南区是一个定位比较高端的楼盘，最小面积158，起步400万，最大面积240，总价大约640万。然而这样一个高端楼盘，开盘一年多，卖的并不理想，两栋楼网签了不足10套！
分析其原因，可能有很多，高端客户对该片区并不感冒，未来CBD成熟之后，这边可能还会好过一点；另外一个就是产品有亮点，但亮点不够突出。
伴随着花园东路竞争的激烈，海尔在今年推出了博悦兰庭，一个毛坯楼盘。建筑面积35419，容积率3.2，规划5栋住宅，共868套房源，包含1栋10层洋房、1栋17层小高层住宅、1栋28层高层住宅、2栋33层高层住宅。
在售的是5号楼，共计10层，两个户型：147中间户和150边户，该楼盘在金地华著开盘前曾打出1.9万起的单价，实际价格应在2.0万左右。5号楼为10层洋房，这是优势，但劣势是距离花园东路比较近，噪音粉尘污染少不了。
后续其他楼栋，会有相对较小的户型，价格可能会再低一些。
海尔博悦兰亭，主要是对标的金地华著，两者同为毛坯，房价相差不大，产品略有差异，很显然，海尔在济南的品牌，并没有金地优势大，博悦兰亭和金地华著的“较量”，接下来可能要从价格上入手。
我们来看第三个盘，金地华著，关注这个楼盘，我们前段时间刚为大家推送过，请点击查看：抢跑入市！奥体中路+花园东路！金地华著，现在买它香吗？客观分析来了。
总结一下：金地华著的物业和户型是亮点，但该楼盘位于两条主干道的夹角，车流量巨大，在售的一期有很多楼栋沿着主干道排布，噪音和粉尘可能比较影响后期的居住舒适度。目前该项目6号楼即将入市，位置相对较好，户型为168户型。
目前该项目渠道预售的是1号楼、2号楼、8号楼，众所周知，该项目首开只开了1号楼和2号楼，网签数据显示网签数量一般，可能有部分员工团购房没有网签。
整个8号楼还没有一个网签，首开之所以选择开两栋，而不是全部取得预售的3栋，跟改善客户数量有限有很大关系。
花园东路的第四个楼盘，万科翡翠公园，他应该是整个CBD北片区相对高端的一个楼盘，精装品质较好，万科翡翠系，一期下个月月底交付，二期今年年底交付。
它是济南少数几个能同时靠近地铁2号线和3号线的楼盘，从地理角度来看，它跟花园路其他楼盘相比更靠东，但从地铁角度来看，位置要更好一些，临近两条地铁线，出行更加方便。
目前在售户型建面在122㎡—178㎡之间，在售均价约2.5万/㎡。户型可选择比较多，有122、133、153、177平米。
该项目交付之后，应该会成为片区的品质标杆，缺点就是容积率略高，3.3，除了16号楼是13层的洋房，其他都是高层产品。能接受高层产品，同时注重改善提升生活方式的购房者，可以重点考虑一下。
项目优势是万科翡翠系装修、万科物业和自建的5100平翡翠生活馆，内部配有游泳池、健身房、瑜伽房、影音室、私宴区、剧场、儿童托管、咖啡厅多重场景体验区，为业主提供一站式的综合体验服务，生活馆都在小区楼下，未来生活比较方便，现在即将交付。
半标泳池，地下泳池就要比地上泳池更加实用
我个人认为翡翠公园就是一个深藏不露的高端盘，它属于一个越了解你就会越喜欢的楼盘。翡翠公园虽然高层较多，但楼间距还是十分宽阔，小区里的园林景观有足够的施展空间。
作为一个精装的高端楼盘，它的一些高级感可能从业主回家的那一刻就体现出来，就以小区大门为例，翡翠公园现在的营销中心入口就是未来业主入住之后的归家大堂，挑空很高，设计的跟五星级酒店落客区一样，落客有序，可以体现业主的身份感和归家的温馨。
万科翡翠公园在片区内具有一定的辨识度，值得一看，就算不买，也可以侧面了解一下，能改善生活品质的楼盘是什么样子的。
如果你的买房预算在300万起，我建议一步到位买高端社区，这是一个很真诚的建议。
NO. 3｜叁
高端购买者都是谁？4个楼盘如何选择？
济南开发商都在争抢的高端改善市场，究竟是抢的哪些人呢？
我们发现，济南购买高端改善产品的是一群年纪在30~50岁的城市中坚阶层，企业高管和私企老板的占比达到6成以上。这群人相当在乎生活氛围、居住品质，看重户型、产品、品牌效应，也注重圈层关系的维护。
因为有过的购房经历，他们在购买高端改善产品时就显得非常挑剔。
这群普遍有2次以上置业经历的人，既不会像刚需那样盲目下叉，也很难有冲动消费的行为，更不是购买独栋级别的任性客户。
挑剔又不将就，冷静又不盲目，不着急购房的这群购房者，他们会重点选择能给生活带来改善的楼盘。
这四个楼盘怎么选？
如果你想在CBD北核心地段改善，预算充足，300万-400万，注重改善生活方式，可以重点关注翡翠公园，精装和会所配套品质较高，一步到位入住纯粹的高端社区，保值率相对更好；如果预算有限，300万下上，改善置业可关注金地华著、华彤苑的毛坯，但尽量避开奥体中路沿街楼，后续还有阳光城檀悦、海信君和也将要入市。300万预算就不建议买二手房，如果一定要在片区内买二手房，可以考虑北面的绿城百合花园二手房。
如果你想在CBD北买房置业，欢迎联系龙哥，我们会根据您的预算，为您推荐合适的品质楼盘。
最后插播一条通知：目前抖音号“龙哥说房”已经认证为“龙哥聊房”，改了一个字，账号不变，欢迎大家持续关注。关注龙哥聊房，济南买房不迷路。明天，周五晚上八点，抖音号“龙哥聊房”，不见不散！