文 | 白羊
深圳之后，东莞也登上了全国楼市的“铁王座”。
日前，冰山指数发布的《62城二手房冰山指数涨幅排名》显示，东莞二手房环比涨幅已连续三期（157/158/159）位居全国第一，力压隔壁邻居深圳，而且涨幅是一期比一期高。
而有媒体更是声称，表现生猛的东莞房价，即将进入“3万时代”。
就像股市，一般来说，一个城市二手房市场（二级市场）行情火热的时候，一手房（一级市场）也不会差。
东莞楼市到底有没有像冰山指数统计的这么热呢？
对此，有记者向东莞住建局进行了核实。
不过，回复有点出人意料，“不知道该指数是依据什么数据算出来的，但跟我们网签系统的交易数据有很大差异。”东莞市住建局相关工作人员说。
同时，该局并提供了近三个月的一、二手房网签价格数据。如下图
从二手房单价上看，官方公布的单价与冰山指数公布的单价有着20%左右的差距，这个确实“差异很大”。
但若看涨幅和时间点，其实二者还是有很高的契合度，如冰山指数的这三期数据是在5月底6月初，而官方环比数据出现明显上涨也是在5月份，而且在幅度上也都在3%左右。
是巧合么？可自己琢磨下
而在二手房行情的带动下，东莞一手房环比涨幅在5月份也明显回暖。
所以，对于冰山指数的真实客观性，及官方的回复和数据，大家不妨辩证地去看。
东莞这波楼市的火热，很大程度上与大家在赌深圳扩容有关。
2020年8月26日是深圳特区成立40周年，市场普遍预期上面会送大礼让深圳扩容，而可能的扩容主要对象主要集中在东莞和惠州。
可若826后，深圳没有扩容，亦或是扩容范围仅限惠州部分区域，不涉及东莞，或者顶多纳入个凤岗。届时，预期落空的东莞楼市怕是会引来一波小低潮，房价会出现一定程度的调整。
这些年，临深楼市（如东莞、惠州、中山）房价基本就是被深圳人买起来的，既然是投资，大家的关注点无疑就两个，一是赌重大利好；二是有源源不断的增量人口（即接盘侠）接盘。
可假如没有扩容利好，东莞楼市的基本面能撑起深圳人的胃口么？
下面，我们就看下东莞楼市的供给和需求两端。
供给侧又可具体分为两个方面，一是土地供应量，二是拍地楼面价。
若供应量明显减少，且楼面价在明显走高，那么毫无疑问，即便需求的盘子增长缓慢，甚至轻微收缩，房价依然会有明显的上涨；若供应量大幅上涨，且楼面价涨幅缓慢，若需求增长不明显的话，房价大概率是“挺不久”的。
从供应量上看，东莞过去三年供应量明显走低，当然这也是近一两年直到现在，东莞房价涨幅明显的原因之一。但也应看到从今年起，东莞再次大幅增加了供应量。
从地价成本上看，虽然东莞住宅用地土拍的平均溢价率并不算低，但绝对值还是基本稳定在了1万左右。这也意味着，东莞楼市地价驱动房价的逻辑是走不通的。
所以，由上述两方面看，未来一两年，供给侧对东莞房价的带动相对相对有限的。
但这只是一个巴掌，东莞房价拍不拍得响，还要看另外一个巴掌——需求。而需求也可具体分为两个方面：当地接盘侠的盘子如何？二是深圳人去东莞投资买房的逻辑会不会生变？这两个需求是相互作用的
在大湾区内地7城中，东莞的经济体量和常住人口总量大致和佛山相当，都稳居第二梯队。
此外，GDP增速的表现丝毫不输深圳、广州、佛山，反倒是中山和惠州的经济让人很揪心。
所以，从基本盘面上看，东莞的表现还是很OK的，不过细看就没那么OK了。
如下图可见，近几年，东莞每年新增常住人口只有广深的1/6，佛山的1/3（要知道其常住人口总量要比佛山高出40%），和惠州、中山差不多，但惠州、中山的总常住人口只有东莞的60%和40%。
所以，东莞虽然总常住人口量稳居7城第三，但已经是高位横盘了。
当然这主要与近几年东莞腾笼换鸟有关，如部分中低端产业外溢，同时承接部分来自深圳的中高端产业。
而相对客观、无污染的小学生和幼儿园在校人数，也印证了东莞常住人口在几大城市中增长乏力。
而深圳人买东莞房的动力又与扩容预期，及对当地接盘侠的能量有关。
所以，一旦没有扩容利好，深圳投资客滋生抛盘念头，而本地接盘侠又吃不下，东莞，或者整个临深片区的楼市怕都是要有不同程度的回调。