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提问：房姐您好，新人报道！ 【现状】：夫妻京户无房，计划明年要娃。男方父母名下各一套（西城老破小学区+天通苑大两居）工作在东二到四环及通州 【资金】：首付300，月流水两人共3w 【诉求】：自住＋投资（不要学区），满足夫妻+娃+女方父母退休来北京常住，希望居住环境舒适，若十年后换房能有效增值 【问题】：1、看了台湖金茂悦和万科东望，对四居户型比较满意，但不清楚该地块未来发展怎样能否入手，感觉新盘户型更合理，相对价格较低 2、二手房能否推荐一些范围，朝向、户型、交通、位置如何调整优先级 3、想保留一人sfsd名额，如何操作？男方*款贷**，父母接力贷（退休金+房租收入可行否） 4、厂桥学区如何，怎样付费咨询

回答：万科东望>台湖金茂悦 二手盘建议看朝阳无限、炫特嘉园、国美第一城 ，位置和交通是首要考虑 需要另一人放弃份额，只 做为 其中一人的资产。保证另一方征信报告上是干净的。父母接力贷可行 厂桥学校还不错

提问：芳姐好，新人首问，最近在认真攻读。发现重点在推荐朝阳二首，是目前是比较大的洼地或者升值空间比较大吗？看了下双井附近富力城确实有明显降幅，可够不上 基本情况:首套首贷，首付200w。5年内没有学区需求，都在北边上班，买房后考虑出租，保值升值先上车需求。 问:新房是否就不用考虑了？ 二首推荐有合适的吗？比如安宁庄附近？也在关注东城区内国瑞城，新景家园一居。求推荐升值潜力大，好出手小区。谢谢。

回答：安宁庄和清河很接近，这个区域的特点同样是价格比较高。 安宁庄一带到林萃桥基本是老小区，单价也要6万起，而清河周边以及南面橡树湾等区域的次新盘，则很多8-11万单价，主要依靠码农购买力溢价支撑，投资不考虑。 国瑞城是跟回迁房没有物理隔离，拉低了商品房的品质。新景家园略好一点。 另外更推荐看常营次新盘。

提问：房姐您好！家人在亦庄上班，请问关于亦庄的房子，是选择核心区比如林肯公园（配套成熟，交通方便）还是西区比如金茂悦之类（交通不太方便，配套待完善）的更好呢？总价500-600万，兼顾学区孩子上学，谢谢您了！

回答：林肯公园是亦庄标杆，价格也是标杆。 另外一个问题是商住，商住是不买的。 林肯公园价格高企，一个原因是区域内的品质稀缺产生额外价值，另一个原因在于总价不算很高，对于中产人群也足够消费。 亦庄金茂悦排除，回避。 总价500-600万，可以优先选择青年路，常营，望京等区域。

提问：房姐下午好，最近看了一套300w的光辉南里52平全朝南80年的房子。房子装修挺好的价格也不贵，看完之后的第一想法是*款贷**未来出手可能面临不好*款贷**的问题。 那么有一个问题我一直很疑惑想请教房姐，像这种80年或者再老一些的房子，随着时间的增加，这样的房子未来有没有接手的价值？或者说未来这样的老房子最终的归宿会成为什么呢？

回答：光辉南里有一半房龄过老（1990以前） 52平应该是一居，回避，300万可以买到两居。 老公房买的好，5年内可以跑赢大盘，并且出租回报和流动性也足够好。 那么5年以后呢？ 5年后你已经满5可以裂变优化了，并且买入房龄决定了依然可以*款贷**。 参考：《什么样的老公房可以买？》

提问：房姐，朝阳公园周边是否值得入手？

回答：朝阳公园周边，这个概念很大。 朝阳公园板块，分朝阳公园南门，西门，北门，以及东四环泛海等地段，这些地段存在很大的差异。 朝阳公园南门，标杆是棕榈泉，此外有丽水嘉园这类存在优质房源可能性的标的，以及万科东第，公园大道等溢价盘，此外还有甜水园，秀水园，水锥子等老公房，甜水园可以淘一淘。 朝阳公园西门，主要是枣营板块，以老公房和外销公寓居多，外销公寓中以清境明湖等相对优质，但2017年后，价格也逐渐补涨，目前6万多大面积老破大没有特别优势，枣营老公房较贵。 北门，从亮马桥路到东风北桥，有福景苑这类公寓老破大，东风桥亮马水晶，瞰都等类次新，也有南十里居酒仙桥街坊等公房，相对较好的是东润枫景。 东门，泛海是地段CEO标杆，观湖国际价格相对溢价低一些，但也很难出笋盘，靠西侧四环的3栋楼有一定噪音。 综合来看，南门次新老破小，西门老破大可以多些关注。

提问：新人首次提问！付费88，退回了。首次用这个星球不明所以，再次提问可否答复？ 本人2017年卖出天通苑下沉复式换购海南清水湾1套一线海景房（1.5万\/平，2016年购入），*款贷**3成月供 8100，出租价格最多4-5万一年，清水湾房现可2.5万一平卖出。这通操作如果现在卖出约能净赚100万左右。本人北京户口离异单身名下无房。纠结清水湾房产要不要现在卖出换天通苑顶复或环京别墅。清水湾房产目前无人居住租金不能覆盖月供，自贸区政策全部落实房价再涨估计要到2025年。本人不用自由职业不用外出上班讨厌人多，自己想住别墅弄个花园要不就去改造个农家院，但担心环京别墅不能增值砸手里，农家院除了自己舒服完全没有资产价值。天通苑顶复自住又觉得不够舒服，天通苑那边密度太高也住腻味了，房姐可以给个建议吗？能兼顾自住舒服和资产增值的方案，拜谢！

回答：海南zf时不时地给政策，一会儿捧上天，一会儿打入地，宠辱尽在朝夕。 赶上15-17年大势，不少多年老项目快速去化，有一波拉升。 且整个海南一共一个半企业，其中一个海航还被折断翅膀，政策继续*压打**海南楼市不放松的话，上涨乏力。 海南现在要搞自贸区，对经济确实会有提振。但短期对房价刺激有限，想回北京买就出掉海南房产。 北京远郊别墅没有价值，还不如住朝阳公园，双井一带更加舒适发达； 考虑投资的话，还可以加上望京，物业类型也可以考虑更大面积的老大楼类型。

提问：房姐你好，北京刚需首套房买甘露园的老破小可以吗，总价300万+ 两居，首付130万，担心等过个10年20年卖不出去啊，现在基本都是94年的房子了。

回答：老公房能不能买，关键看地段和价格的性价比。 老公房存在的基础，缺一不可： 1.上车需求的挤压 2.大量无法转移的人口 3.低总价，高得房率、得功能率 从这点上来说，基本只有北京和上海的老公房才有买入的价值基础。 广州由于上车容易挤压不强，且人口转移； 深圳城市年轻，年轻人口众多，且有大量低总价，得房率高的次新房上车盘。 老公房的价值，和上车需求紧密相连。 「买到」，也是需要付钱的商品。 老公房可以帮助北漂沪漂脱离小户型一居室新房的收割，以极低的额外代价买入可以长久居住的市中心两居老房子。 为什么是市中心？ 因为人口密集，即使城市人口迁移也是漫长的过程，市中心的老公房有长久的居住价值，收益稳定，出租从不缺租客，买卖从不缺下家。 脱离了人口稳定密集的地区，老公房的价值迅速打折。 老破小的核心价值在于： 纯粹的面积 纯粹的居住属性 优质地段屌丝价格 北京最优质地段东三环的老破小大概6.5万，涨幅也一直能跟上大盘。

提问：房姐，您觉得公园5号，和丽水嘉园哪个小区好点？

回答：公园五号和丽水嘉园是完全不同的小区 公园五号从99年到10年后陆续不同期，从6万多到9万多的价格都有分布。 当然9万多价格就不值得了，小区整体比较溢价 丽水嘉园大面积偶尔会出7万左右的单价，无硬伤可以拿。

提问：房姐你好，sfsd刚需首付260*弹子**，大兴中海寰宇时代怎么样？在望京上班，想买新房，看上这边88平米户型的性价比。家里新房情结比较重，但是理性上来看是不是还是考虑二手房好一点？想尽快入手，求建议，感谢啊。

回答：中海寰宇时代还是别碰，纯住宅区离产业区也不近，未来发展不明，概率跑输大盘，在北京新房情节一定要避免，性价比来说二手房远超新房，260首付可以看看500+的次新小两居

提问：房姐您好，看了您的精华帖，您认为东三环是产业相关可投资，但是朝阳的教育资源一直不好，未来的定位也是商务区。如果未来朝阳的教育资源配套没有改善的话，您觉得东3-4环还有投资价值么？其比起西城伪学区的投资价值更高么？内在逻辑是什么呢？谢谢！

回答：因为朝阳便宜 同样是5万，3环和5环，你选哪里？ 主席说：个人的奋斗很重要，但也要考虑历史的进程。 什么是历史的进程？ 哪里有钱，哪里有人，哪里就有资源。 教育就是一种资源。 北京最富庶的商业地区，在朝阳。 公立教育，是大众产品，不是被一部分大众利用的特权。 教育的均衡化，是历史的进程； 随之而来的，是教改，教育集团化，多校划片... 学区的高低不平，会被人类规律所摊薄，今天人口富庶教育最低的朝阳，尤其是泛CBD，望京等地区，将获得更多的资源。 海淀学区，会无限接近朝阳的水平。 西城看似高地，但随着海淀东城被逐一消灭，也是必然的局面。 没有风声，只是拖延，治大国如烹小鲜，不可操之过急。 不要指望挨着领导； 大众和统治阶层界限，不是地理位置的靠近就能分解的。 小灶随时可以开，领导可不想抢大锅饭。 明知市场已经开放，还抢着最后几个大锅饭岗位的，历史已经告诉你结局。

提问：看到房姐评价不建议买易构空间，原因是不是居住型空间。易构空间我看过，应该是5栋塔楼合围而成的，请问可以解释下什么是居住型社区吗？觉得易构空间和旁边的后现代城比较像。

回答：从结果上看，你能看到大量一家三口，或者老人带孩子，或者楼下遛弯的人群的小区，往往是居住环境或者氛围比较好的小区。 适合居住的几个要素: 1.有人气 不能是 办工 的气氛，而是放松的，回家的气氛，普通小区有烟火气，高档小区有服务员。 2.有居住人群 大部分住户是业主而不是租户，说明这里值得住，满足正儿八经生活的条件。 3.有环境 封闭社区当然最好，不过总价低的小区，往往也是开放式的，那就看安全性，有没有乱七八糟的商贩，楼道会不会让人觉得“危险”，社区的绿化怎么样，有没有生气？ 4.户型，梯户比，采光 户型不合理，梯户比太高，往往会驱散居家人群，而底层的租房人群相对可以忍受这些缺点。 异构空间是住家和出租参半，主要是居住体验和小区品相很一般； 后现代城分区，有几个居住还行，不过社区相对开放，和 办工 混合有一定影响。

提问：亲爱的房姐，和男朋友马上要结婚，他在北京呼家楼附近有一套老破小，60平带白家庄小学学区，在燕郊有一套小三居。我有sfsd资格，但是手上现金只有150w，两人年收入40w，我们想用掉资格买一套，请问1.有什么途径可以提高首付？2.偏增值属性有哪些区域或楼盘推荐？3.常营附近盘怎么样？（因为他爸妈在那片住） 谢谢房姐！

回答：提高首付很多方法，所有渠道融资成本的等级： 1.少数不懂理财亲戚，私人借款只有4%的，你可以按月付息，一般不存在。 2.信用卡是最便宜的资金，而且是自有资金（信用转变），4%-4.8%左右 3.基准利率的房贷抵押贷，4.9%左右。 拆借信用卡是第三便宜资金，拆借加一些红包费用。 4.正常抵押贷，4.9%-8%之间。 5.体制内的一些优质信用贷，利率在基准上浮30%以内。 以上都可以称为第一级资金，每个人都要尽量利用。其次是第二级资金： 6.亲密私人借款，一般在6%-10%之间。 7.优质信用贷，一般在8%-12%之间。 我们的通胀速度，是12%-14%左右，低于这个数值的资金，都是倒贴钱，只要能够变成优质的资产，这一类资金有多少要多少。 第三级资金，属于没有办法的临时拆借，不能作为长期使用，需要预先算好成本： 8.较差信用贷，信用卡分期，一般在12%-24%之间。 9.民间*抵押无**垫资（空垫），一般在24%-48%之间。 尽可能挖掘更多的融资，保持一定的综合资金成本，尽早通过*款贷**把现金换成优质的升值资产，是普通人积累财富的最佳道路。 *弹子**150，只能买刚需上车盘，东三东四环沿线1居或2居，管庄常营2到3居，望京部分老破小，都可以淘淘。 尽量把*弹子**扩大到200以上，能选到更优性价比的楼盘。 常营还不错

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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