在相当一部分人看来，沈阳的房价仿佛是一夜间涨起来的。
许多人还不明就里，部分区域的房价就已悄然过两万。快速上涨的价格不断撩动着市场的神经，很多人开始按捺不住，由此，无论是以优化家庭资产结构，亦或迁居、发展事业为目的的购房者都希望通过购买房产，实现增值，进而分享经济发展所带来的房价红利。而相对于其他区域，目前房价较低的沈北新区自然成了此类购房者的首选。
那么随之而来的问题就是——沈北房价上涨空间有多大？现在购置的房子在未来能否顺利出售？
笔者将从沈北房价的上涨及制约因素，未来二手房主要购买群体，购房思路方面进行分析，帮助购房者理清思路。
房价的持续稳定上涨主要受宏观层面因素的影响，比如经济发展、人口导入等，而房价上涨的高度则受交通、环境、人口消费能力，特别是高端置业者对区域价值的判断等因素制约。
房价提升因素
产业聚集，人口导入，将成为沈北房价的上涨的主要推动力。沈北新区工业主导产业是食品医药、车辆制造、智能智慧和航空产业，服务业主导产业是休闲旅游、文化教育、房地产开发产业，农业主导产业是以规模化、产业化种植和养殖为主的都市现代农业。经济发展是房价上涨的基础，而产业高度聚集将是有利于吸纳劳动力、高端人才及其他人口，为沈北楼市提供源源不断的消费群体。
公共交通便捷性大幅提高，有助于吸引外区置业人群。此前，沈北新区与老城区公共交通工具为公交车，2018年4月8日，地铁2号线北延长线4站正式开通，交通便利性和准时性大幅提升，这也吸引了大量外区购房者到沈北置业，并推动房价上涨。
优质教育资源引入，大幅提高区域房价“含金量”。教育是沈北新区的短板，这也是之前房价低位徘徊的原因之一。目前沈北新区已经引入辽宁省实验沈北合作校、雨田沈北实验学校、朝阳一校沈北分校、七中沈北分校等多所知名学校，这将使沈北房价上涨的动力更足，含金量更高。
房价低位起步，具备补涨空间。从目前沈阳九个城区房价来看，沈北房价仅高于*家屯苏**区，其他七个城区商品住宅成交均价均已破万，而沈北房价只有7979元/平，补涨空间明显。另外，万科、中海等品牌开发企业的进驻，将在很大程度上提高区域价值，促进房价上涨。
房价制约因素
事实上，房价的上限始终掌握在高端置业者手中。高端置业者更青睐大户型、高品质园区，因此置业资金量大，其所购买的产品流动性和变现能力较低。吸引高端置业者接盘并沉淀资金，将对市场起到示范作用，并有助于抬高价值中枢，推高价格天花板。
但沈北对高端置业者的吸引力仍显不足：
从交通通达性来看，目前沈北到达老城有两条主要干道，高端置业者自驾至老城区早晚高峰交通拥堵严重，这会大幅增加高端置业者的时间成本，并降低其购买热情。
从区域环境来看，虽然沈北生态环境不断改善，配套逐步健全，宜居性在提高，但“产城融合”的发展战略决定了产业在沈北新区发展中的主导地位。目前，沈北产业主要为加工、制造业，这将在很大程度上对出行便利性、环境品质、居住舒适度造成影响。
从人口结构来看，沈北人口主体大体可分为三类：大学城的高校生，产业园的产业工人以及本地居民，人口结构较为复杂，这与高端置业者所期望的圈层高端、纯粹相悖。高端置业者在沈北居住缺乏动力。
从板块发展均衡性来看，道义板块发展最为成熟，但大学城附近交通复杂、环境品质不高，无法吸引高端置业者进入；而虎石台板块和辉山板块仍处于发展的起步阶段，离高端置业者看重的品质差距甚远。
以上因素将在很大程度上制约沈北房价上涨的高度。
一方面，沈北房价具备上涨动力，且绝对价格较低，仍有上涨空间；另一方面，受诸多因素制约，房价上涨空间有限。这就要求购房者不可对沈北房价有过高预期，同时科学地制定购买策略。
笔者认为，购房者在制定策略上，应以未来可能居住人群的特征及需求结构为主要依据。
高校学生：在校期间，高校学生存在大量租住需求，这将带来稳定的收益。毕业后，将会有少量人员选择在本区域内就业并购房，但考虑到未来的工作存在极大的变动性，此类购房者将会主要选择小面积段、流动性强的刚需产品。
产业工人：产业工人收入波动较大，且人员流动性强，但以家庭为单位仍存在租住需求。
同时应考虑到，目前沈北加工制造业聚集，产业工人就业难度不高，部分人员可能会选择区域内置业。但受收入水平限制，将主要选择中小户型产品。
管理人员：产业园区中的中高层管理人员收入稳定且较高，将主要选择改善型产品，但人员总量有限。
本地居民：老旧小区的居民存在置换及改善的需求，很多人将会选择区域内置换，此类人群将是未来接盘的主力群体之一。
跨区置业人群：其他区域的高房价将使很多购房者选择在沈北居住，但受资金限制，主要会选择刚需产品。
总体来看，购房者应持有中度偏保守的策略；以增值为主，同时兼顾租金收益；户型选择上，以刚需为主、改善为辅。
结合以上分析结论，并考虑到购房者资金量不同，笔者将面积段作为购买建议的划分标准，并针对不同类型房产的价值属性（流动性、收益来源）、产品属性（区域选择、房屋状态、品牌房企）、附加资源（水系资源、教育资源、地铁）等给出购买建议。
购房者可参考建议，结合具体问题综合考量购买行为。
