近日，铁北红山新城管委会发布一张玄武新中心商业版图，共8个商业项目，但目前仅有常发广场一个项目已经运营，其他项目均在建设当中。
作为目前新玄武板块商业的“独苗”，常发广场自开业之日起就被吐槽人气不足。
买房君上一次去常发广场还是在2020年8月，两年不见，常发广场现在怎么样了？
01
业态调整、客流增多
常发广场活过来了？
常发广场项目位于红山路与红山南路交叉口，曾经因为两侧都在修路、交通不便，人气惨淡。不过如今红山路已经通车，南侧正在修建地铁9号线。
买房君在工作日的中午去了一趟，看到 1号门前停满了电瓶车、共享单车， 停车仍然是个难题，不过进出商场的人倒是不少。
进入1楼，正值午饭时间，肯德基和星巴克两大流量店铺的人都不少。逛了一圈， 最直观的感受是店铺和客流都变多了 。
为了证明不是自己的错觉，买房君找到了2020年拍摄的商场品牌分布，和今年的做个对比：
先不管图中的店铺有没有正常运营， 单从数量上看，常发广场整体的商铺数量比两年前多了35家 。尤其是1楼，2020年仅有8家店铺，今年有23家，难怪看起来热闹了不少。
1楼休息区也不少人
2楼、3楼主要以儿童业态为主 ，2也是整个商场店铺最多的楼层，有25家。
但是3楼仅有8家，很多店铺都已经关门、撤店。
4楼、5楼以餐饮为主，除了海底捞、南山翁、同庆楼、坎爷火锅等老牌店铺，还引入了更换了不少新的品牌，如上弦月小菜馆、晋家门等。 逛到这个时候已经下午1点多了，还是有人吃饭，人气还是可以的。
但同样是老牌店铺的 暗恋桃花源、禧悦楼、火立方关门 了，新引入的海伦司也没能活下来。
4楼新入驻了一家剧本杀体验馆，恐怖主题，胆小慎入。
没想到5楼的电影院还在！经历反反复复的疫情，能活下来不容易。
整体逛下来的感觉是， 1楼和4-5楼的餐饮人气比较旺， 3楼就冷清了，很多店铺关门。海底捞的工作人员告诉买房君， 这边靠近红山动物园，现在又是暑假，家庭聚餐比以前多了，很多家长带小孩过来玩。
而知情人士透露，这几年常发广场其实一直在招商，但修路加上疫情反复，比较艰难。
但 跟两年前相比，常发广场无论是店铺数量还是人气，都有提升。
02
60万方商业体
谁来支撑起消费？
买房君查阅资料发现，作为新玄武目前唯一运营的商场， 常发广场的商业体量 并非是官方标注的1.2万㎡， 其实是11万㎡ 。这样算下来，图中新玄武8个项目的商业体量将近60万㎡。
图源：铁北红山新城管委会
在今年4月招商局中心臻境的公开活动上，项目对外宣传口径是： 新玄武商圈未来对标新街口商圈。
从整个片区的住宅规划来看，从2016年至今，已经布局8个住宅项目，近8000户居住人群（数据来源：365淘房），具体为：
中海玄武公馆：2100户
星河天赋：478户
星河国际：1232户
玄武映园：952户
玄武宝龙城：D地块640户
紫金悦峯：973户
复地明日之城：690户
招商局中心臻境：D地块504户、E地块356户
仅靠这些居民的消费能力，能否撑得起60万㎡的商业体量？
根据规划，新玄武片区拥有1340亩可供深度开发的土地储备，总建设体量达430万㎡，将建造210万㎡的商业综合体、140万㎡的高端住宅和 60万㎡的科技研发载体。
也就是说，消费力的来源除了居住人群，还有很大一部分的 产业办公人群 。
此外，区域的地铁规划也是优势之一：1、3、6、9号线，基本可以通达全城。
但买房君想说的是，规划容易兑现难，运营更难。中央门商圈没落之后，大城北板块这些年确实缺少知名且成功的商业圈。
新玄武会是城北未来的商业中心吗？
正如铁北红山管委会所言：“三年为期，值得期待！”