摩天轮、荧光沙滩、游艇、蒸汽火车、光影霓虹......
在这个炎热的夏天，南京人的朋友圈被一组充满异域风情的照片刷屏了。
感谢原图作者：@我在百家湖等你
你猜得没错，图中的主角，就是被网友称为“东方迈阿密”的江宁Baijia Lake，百家湖。
从昔日充满土味的工业园区，变身为洋气闪耀的“南京湖滨新天地”，百家湖商圈卧薪尝胆十余年，终于如愿以偿地摘到了属于自己的“金苹果”。
“2018南京第一打卡圣地”—百家湖，你为什么这么红？
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人见人爱的百家湖，最早差点被边缘化，变成“弃子”。
早在04、05年，江宁区就决意将未来的“新街口”放在百家湖东南角的凤凰港商贸城，但由地头蛇同曦主导的胜太路商圈显然是一个意外的“搅局者”。
同曦的意图很明确：就是要“先发制人”，抢在凤凰港尚未成型前，独立打造一个自己主导的新商圈，一举垄断江宁的大型商业格局。
这是一场分秒必争的竞赛。结果，同曦成功抓住了凤凰港片区规划论证细节繁琐，主力商家启动较晚的空档，暂时保持了领先优势。
2004年5月1日，同曦假日百货开业。2011年12月16日，同曦万尚城开业。2014年8月3日，同曦瑞都购物广场开业。整整十年，同曦硬生生地在百家湖东北角造出一个商业帝国。
在同曦的百万方商业版图规划里，共有6个大型主题商场，3个四星级酒店，1个五星级酒店。超过60%的市场份额不仅奠定同曦在江宁的霸主地位，甚至有望将凤凰港挤到边缘。
此外，同曦还雄心勃勃地宣布，将打造190米的“江宁第一高楼”（同曦国际广场）。
从2004-2014年，可以说是同曦的盛世。人们在百家湖的东北角购物逛街，始终记住的不是百家湖商圈的名字，而是那个胜太路。
犹记得那时候，每当被问及是否知道凤凰港的名字时，很多南京人表示傻傻分不清楚：“百家湖旁边还有商圈吗？”“江宁的新街口不就在胜太路吗？”
彼时的百家湖凤凰港，依然集体沉默着，一度安静得可怕。但它的背后，是更加令人澎湃的蓝图正在描绘：也就是在十年前，百家湖的东南角就已敲定了包括滨水休闲街区、大型商业、超高层办公、亲水住宅、湖景公寓、地铁站点等一系列规划。只不过，将它们付诸实施要花费比胜太路更长的时间。
最关键的是，湖区大部分的业态，都被要求完全自持。这也就意味着，百家湖商圈内的主力开发商，得投入更多的资金和时间去“养铺”，经受住时间的考验。
从某种意义上看，急功近利做不出一个好商圈，做商业精品更需要“慢精神”。这是新零售时代赋予百家湖商圈的注脚，也是它韬光养晦的基调。从一开始就站在高规划起点上的百家湖，必须具备足够的耐心，和前瞻性的眼光。等待时机和条件都成熟，才能有胜券在手的把握。
百家湖最终找到击败对手的“杀器”，就是结合湖景资源，进行一系列超体验感的营造。只有通过全新的场景化设置，建立在洞悉未来消费趋势基础上的新商圈，才是能够激发人们消费欲望与城市活力的新主场。
“互联网消费时代，如何让人们放下手机，走出家门？”是百家湖重获新生的核心逻辑。
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提到“东方迈阿密”的崛起，就不得不提到百家湖1912街区的多年试错。
从十年前白纸作画，率先进驻的1912一直在“这片湖能不能做商业？”的质疑中摸索前进。期间走过弯路，反复尝试，跌倒，再爬起，才有了今天南京人气最高的滨湖商业街区。
熟悉百家湖历史的人们或许记得，百家湖1912的最初定位，是想做江宁区域的商务交流平台。早期规划一个大型展览中心，一个3万方的会所，其中包含7000多平的会员制俱乐部，类似北京的长安会。此外，开发商还想把它做成长江路1912酒吧街的另一个升级版，初期计划投资6个亿，力争在2009年底试营业。
实际上，初代的百家湖1912直到2011年底才开街运营。“拖”了那么久的原因，除了1912本身对地块的要求颇高，还有对凤凰港迟迟未能崛起的观望态度。尤其是与1912同期宣布进驻百家湖的金鹰，长达数年没有任何动静。
在商业地产领域，不仅讲究商业的集聚，也对新商圈“谁做第一个出头鸟”显得极为谨慎。尤其是，在一个未经检验的新区域，第一家开业的商业体往往要肩负着压力，和试错的巨大风险。
百家湖1912就走过类似的弯路。很长一段时间内，它都被江宁人视为一个适合“谈事吃饭的地方”，作为商务餐饮一条街存在着。这样的街区，似乎更适合生意场，而不是生活场。更别提吸引全江宁，乃至南京主城的市民到此逛街、消费了。
感谢原图作者：@雞絲jeans
就在百家湖1912一筹莫展、独木难支的时候，作为凤凰港片区内最知名的商业品牌引擎，江宁金鹰终于有动作了。
2015年7月3日，江宁金鹰开业。引入南京最大的Gmart精品超市、国内首家双主题动漫乐园、亚洲最大室内户外体验公园，华东首家阿迪达斯Homecourt概念店，NIKE高级别体验店。短短三天吸引30万客流。
金鹰的正式落地，让百家湖一众商家看到了规模集聚、合力裂变的希望。蛰伏四年后，百家湖1912街区在2016年宣布升级转型，打造全国首创“Anti-Mall”*四代第**体验式商业街区，以适应市场消费环境的新变化。整个街区在2017年4月完成改造。
可以说，百家湖1912的后期觉醒，乃至脱胎换骨，对整个百家湖商圈及南京商业地产圈产生了深远的影响。
改造后的百家湖1912瞄准城市居民的“轻度假”休闲时光，以“水上游乐+蒸汽火车+主题娱乐+浪漫餐饮+时尚零售”为核心功能，打造成一个真正意义上的公园式大容量文化商业空间。
比如最受欢迎的蒸汽小火车，是按照老式蒸汽火车的原构造，缩小比例制作并从日本进口而来，燃料为进口白煤。游客可以乘坐火车沿轨道畅览整个街区。充满热带海滨风情的荧光沙滩，也是南京全市独有。
被命名为“江宁眼”的摩天轮，坐上一圈12分钟，可俯瞰斑斓的都市夜景。色彩各异的轿厢，直击万千少女心。
就这样，在越来越多的垂直型商业综合体拔地而起的当下，百家湖1912终于另辟蹊径，在平面街区走出了一条独特的生存之路。
与此同时，百家湖凤凰港另外两家重量级选手：都市型购物中心景枫KINGMO和主打家庭亲子型的21世纪*阳城太**也在2016年9月双双成功开业。几家商业大鳄突然不约而同地集体发力，产生的聚合马太效应颇为惊人。当如潮的人流开始涌入凤凰广场以南区域，北面还停留在传统百货模式的胜太路似乎被抛在一旁。
“厚积，方能薄发”。盘点今天的百家湖-凤凰港商圈阵容：以2500亩水域为依托，12万方景枫+13万方金鹰+20万方*阳城太**+3万方百家湖1912的合计商业体量近50万方，整体商业规模超过胜太路同曦“三巨头”的一倍还多。更重要的是，前者在场景化和体验感上对后者几乎构成碾压之势。
“咱们江宁也有了自己的新街口”，从此不必再千辛万苦“挤进”主城。渐渐地，不少江宁人甚至开始产生了“与新街口决裂”的傲娇。
事实上，在主城湖南路商圈推倒重建，河西元通商圈成型缓慢，新江东商圈割裂零散的现状下，百家湖如今已然悄悄跃上“南京第二商圈”的宝座，在商业的集聚度和影响力上仅次于新街口。成为南京无数年轻潮人和家庭群体近年最爱去的“网红打卡圣地”。
另一方面，回首2009年金鹰和1912宣布进驻百家湖时，江宁整体房价仅在4000-6000元/平左右，如今新房均价被限价在3万。百家湖周边的二手房小区，则早已蓄谋涨价已久。比如朗诗玲珑屿挂牌价高达4万，景枫凤凰台喊价5万。甚至小龙湾那头的龙湖春江郦城，二手房主都急不可待地准备集体挂牌4万5。
天街还未见，为何报价忙？说到底，还是地缘优势，沾了旁边百家湖核心区的光。
更重要的是，百家湖商圈多年的修炼成型，仅仅是一个开始。人们也大可不必为片区内长期存在的“房荒”而担心，因为真正的大规模开发还在后头。
体量庞大的百家湖CBD，正在逐渐露出它的冰山一角。百家湖正在用行动告诉江宁区其他拼命想出位的新兴板块，谁才是江宁真正的老大。
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百家湖与玄武湖最大的不同在于，没有了城墙的隔阂和阻断。无论是商业还是办公，都可以做到最大化的亲湖，不断推陈出新散发活力。
从土里土气的江宁工业区到火爆盛夏的东方迈阿密，很多人以为百家湖地区的开发即将就此完结。但鲜为人知的是，在这片神奇的湖边，一切还远远未结束。
2013年，一纸《南京江宁百家湖中心片区控制性详细规划》低调出炉，较为详细地展示了百家湖未来的发展前景。在详控规划中，一个完整的百家湖中心片区，北至秦淮新河、宏运大道，南至牛首山河、外港河，东至竹山路，西至机场高速，规划总人口22万余人。
在这个占地面积20.03平方公里的区域里，规划城市建设用地17.52平方公里，占总用地约87%。不仅包含百家湖CBD（又名凤凰港城市中心展示区），还覆盖小龙湾、杨家圩、高湖、河定桥等区域，在空间上形成“多轴三心多组团”的布局结构。片区规划综合商场13个，文化设施7个，新增体育公园1个，共有1、3、5、12号线四条地铁穿越。打造以商贸、商务、文化、行政、居住等功能为主的综合枢纽区。
其中，作为江宁有史以来商务容量最高，开发密度最大的区域，位于双龙大道东侧，以凤凰广场为中轴线的百家湖CBD规划无疑是足够令人兴奋的。从片区高度控制图上，我们可以看到，整个商务区拥有多个100米以上超高层商务地块（包括未来的百家湖第一高楼），以及部分百米以下的科研办公地块，共同构筑起百家湖下一个十年的壮观封面。
针对百家湖在小试牛刀后，“下一步究竟该怎么走”的问题，有长期关注百家湖商业的人士指出：“百家湖商圈未来发展方向是把双龙大道以东的核心办公区与商业相结合，庞大且高素质高收入的办公人口将会是支撑百家湖商圈的重要客群”。
另外，百家湖的南侧也预留了储备用地。其中原华锦、奥联、汇鸿三个地块拟建新型研发办公大楼及部分商业，这一片土地的潜能将会随着百家湖商圈的壮大逐步释放。
2017年，百家湖CBD又传出了新动向：体量约3万方的百家湖文化分中心（美术馆）规划设计方案通过专家评审。目前已经动工，预计在2018年后建成。
据悉，这也是江宁地区第一座真正意义上的美术馆。项目基地临近地铁1号线百家湖站，南侧约180米处即为百家湖商圈。以城市客厅节点营造为主，结合数百米中央绿带共同构成中心轴线的门户区域。在一虚一实方盒相互紧扣的建筑形态上，形成简洁规整而不失趣味的空间。
值得一提的是，百家湖文化分中心并不是CBD区域内第一个动工的项目。早在2013年，万豪国际集团就与景枫投资集团签署协议，在百家湖畔、美术馆北侧地块打造南京首座五星级万豪酒店。经过五年筹备，景枫万豪酒店已在2018年初开业。它是规划中的百家湖CBD核心区率先启动的第一栋建筑，象征着核心区建设的开端。
此外，百家湖CBD近年还在积极引入多个总部科研项目落地。其中，总投资10亿元的海康威视苏皖区域总部项目，将拟建超高层办公楼宇。正式运营后，预计未来五年累计营业收入超75亿元。
环视百家湖十年来的规划总基调，不但环环相扣，而且首尾相顾。尤其在做出凤凰港样板区之后，百家湖并未停下脚步，而是在酝酿着下一场更大的城市更新运动。未来，这里不仅有主题商业，高端办公，还有丰富的文化设施。江宁区的目标非常清晰：百家湖不仅仅要做所谓的“东方迈阿密”，更要打造出不输于苏州李公堤，杭州西湖天地等同类型滨湖商业区，勾勒出南京首屈一指的“湖滨新天地”。
从1992年江宁县对百家湖开始整治，到2000年竖起的那座著名的凤凰台雕塑，百家湖从此有了属于自己的独特标签和符号。从南京最早的别墅富人区，最知名的工业园区，到借助高起点、高水准的规划定位完成土地功能置换，最终重获新生。难怪有人说，百家湖的十年“换血”历程，就是一部城市更新的教科书。
摒弃冒进，强调务实，这是百家湖华丽转身的根本。它的每一步，不很快，但一直很稳。
