张昊是我的同学，在跨年之际的聚会上，他的开场白是：2019年我一定要买房。要买房的原因很简单，一是结婚需要，二是工作需要。在他已有5年（2013年-2018年）的看房历史上，看过的楼盘不少于40余个，可谓身经百战，经验丰富。
于是，在觥筹交错间，关于他买房的故事，就这样开始了。
在如开封这样的三四线城市，通常事业单位的职业群体是被高看一眼的。
对于张昊来说，这是他喝酒走圈的第一人选。洞悉市政规划并且相信市政规划，有稳定的工资和健全的五险一金，在买房的路上，他们有一套独特的逻辑。在机关上班的李景天，回忆起他的第一套房（刚毕业），主要感谢王阿姨（李景天的妈妈），在汴西湖还未完全呈现的时候，果断的替儿子交了首付，并且写了儿子的名字。
如今的李景天，已经是两个孩子的爸爸，推窗就是汴西湖的湖景。在西湖观景房日益稀缺的当下，他当初入手的开元华庭的房子，也从5000元/㎡涨到了如今二手房交易的11500元/㎡。
*汴西湖区域已入住的湖景高层
李景天旁边坐的是当年的校花，如今的女神，已为人妇的孙梦瑶。
作为人生赢家的她，2017年买了他们结婚之后的第3套房，绿城桃李春风。而对于她买房的原因则更为简单，就是绿城两个字。她相信绿城背后代表的品质，她相信绿城物业，她希望在她以后的生活中，可以住的更舒适。
对于孙梦瑶的老公而言，他不仅希望他们可以住的更好，也希望自己购买的房子在未来可以享受增值的红利。其一在于已然难得的汴西湖，其二在于绿城物业可以帮助小区在同区域中后期增值更多。
女神旁边的王刚，他的买房经历相对而言，接地气很多。
对于张昊而言，他不明白的是，为什么王刚会选择在2018年买房。用王刚的话说，房价的涨跌，与他而言，意义并不大。他想要的是孩子下楼就有银沙滩，出门办事就有市民之家，走两步就是万达广场，这就是他想要的居住环境。生活配套成熟，未来可媲美老城区就足够了。
*日渐醇熟的西湖区域
酒过半巡，已至微醺。
这两年的同学聚会上，买房这件事已经是不可缺少的话题之一。在房价的大涨大跌的周期内，对于在纠结是否买第二套第三套房子的同学，总是再劝要买第一套房子的同学，别犹豫，别观望。对于张昊而言，买房这件事也正如当年的考试一样，当同学们都纷纷交卷的时候，他也该交自己的答卷了。
作为在同学聚会中，唯一从事房地产行业的我而言，张昊又提出了他的几个问题：
Peoblem 1：买房如何选择区域？
作为刚需的张昊，家庭因素是其买房中最为关键的需求。
作为在老城区长大的他们，虽然对古城区都有眷恋，但他们更明白：未来的开封，一定是属于新城区，也就是汴西新区。在遵循以生活为基调的自住需求下，汴西湖作为区域中心和新城市中心的地位，在未来会逐步被夯实。
这一区域在用看得见的实景生活配套，代替其它区域的规划。而对于规划的实现，大概用了10年。对于人这一生而言，又有几个10年，可以等待？
*已实景呈现并逐步落地的西湖区域规划
Peoblem 2：买房如何选择开发商？
对于张昊而言，在自住的刚性需求下，又该如何看待开发商？
选择做加法的房企。
2018年的开封楼市，价格回调是普遍现象。随着价格回调，减配是维持项目利润和保持量价平衡的选择方式之一。那么，在这种情况下，如果开发商愿意为自身的项目做加法，通常都是相对具备品质和靠谱的开发商。
在2018年，选择做加法的房企，通常有以下几种方式：
1、完善生活配套，为业主的美好生活做增值服务；
2、引进品质物业，为业主的美好生活服务以及为业主的房产增值奠定溢价基础。
Peoblem 3：在自住的前提下，买房该如何分析区域内的精品项目？
1、辨别区域发展前景，相信自己眼前看到的，路网交通便利，生活配套成熟。
2、辨别房企资金链，首选交付在即证件齐全的准现房，工程质量及进度一览无余。
3、辨别开发商品牌，不迷信TOP级房企，买房之前判断其是否有深耕的意向，其次看已有的维权案例，最后有可能的话去郑州已开发且是被维权的项目实地看一看。对于本地开发商而言，去已开发的项目实地考察，和业主聊聊。
4、懂得物业的价值。在从“居者有其屋”到“居者有好屋”的居住环境变革下，物业将扮演更重要的角色。它决定了你未来入住以后，是否有舒适的生活条件，也影响你在二手房交易时的房屋价格。
再这些问题问完之后，已经喝多的张昊，问：你们就说，按你们的条件，哪的房子我能买？我考虑了一下，给出了答案，西湖印象。
那这个项目最大的缺点是什么？对于张昊而言，业内的评价通常是具备参考性的。
对于在开封地产圈混迹多年的我，给出了特别朴实的答案，贵，比周边的项目要贵一些。
*西湖区域已然稀缺的在售准现房
那对于西湖印象来说，房价高于周边项目的资本在哪里？
其一，贵在工程进度。在汴西湖同区域内，以二手房现房居多，其它在售项目的交付周期都在2-3年以后。
其二，贵在瞰湖价值。在售项目中，具备瞰湖视野的二手房现房价格在11000-13000元/㎡之间，具备瞰湖视野的高端公寓项目价格在13000-18000元/㎡之间，具备近湖的洋房期房价格在13000-14000元/㎡之间，具备亲湖的别墅产品的价格在30000-50000元/㎡之间。且在售项目中，具备瞰湖视野的高层产品，西湖印象堪称唯一。北向俯瞰汴西湖东京大道区域，南向俯瞰汴西湖郑开大道区域，观湖视野佳。
其三，贵在物业价值。引进绿城物业后，将严苛的执行绿城物业标准及管控体系，优质的基础服务（保安/绿化/工程/保洁），二十触点（包含楼道/围墙/宣传栏/单元门/垃圾桶/景观水系/地下车库/园区出入口/休闲娱乐设施/园区声音控制等）”服务标准、智慧园区服务体系等。除此之外，绿城物业已然实现其服务的小区实现二手交易时的房产增值。
其四，贵在地段价值。短期之内，不可复制的郑开大道及西湖区域醇熟的商业配套。
其五，贵在购房时机。目前，西湖印象在售的观湖高层（19#楼）产品面积区间为93㎡～142㎡，销售政策是一年内无理由退房+装修补贴1000元/㎡。对于购房者来说，出手占位汴西湖是共识，在房价回调和地价上涨的交接期，新区500万/亩的基础上，汴西湖（郑开大道）这一区域如有供地，其价格预期或许都会是刷新“开封地王级”的价格。且，从目前来看，这一区域可供的土地已经趋近为零。对于买房而言，在房住不炒的总纲领下，该摒弃的思维，莫过于抱着楼市抄底和短线投资的炒房心态。