我是报哥，你买房路上的指明灯，报哥是实战派，说的好听，不如做的实在。
以下精选问答内容来自 “收租的报哥”公众号。
1、问：报哥，你好，深圳上车刚需，目前工作在坂田，深户首套。因为之前在老家买了一套房子，用的家长名额，所以目前首付不够，目前和男朋友能凑的首付在85W到90W左右，目前两个人月收入在3W左右，预算在270W到300W左右。想在龙岗这边买一个小两房结婚，但是也希望房子是有些投资价值的，为后续换房做准备。目前看了3号线附近的，大芬的桂芳园以及怡乐花园，知春里，以及下水径的阳光花园，阳光花园环境好，但是基本都是楼梯房以及楼龄在2001左右。前两天中介带看了京基御景半山的新房，价格还算合适，但是交房时间太长，中间还得租房，装修，时间成本很高。想看下老师有没有一些建议，在龙岗这边。谢谢！
答：你好， 大芬 没什么潜力，未来大概率也是跑输大盘，不建议买。 坂田的次新刚需盘，比如珠江旭景佳园。 龙华上塘也可以关注，比如金地上塘道也是不错的上车盘。 这个首付确实比较难选，建议适当拉高杠杆，总价350-400选择空间会更大一些。 京基御景半山不推荐，接受投住分离，可以在福田，南山选一些小房子投资没毛病。
2、问：报哥好！总价500万在南山有好的楼盘推荐吗？房票不易，娃5年后上初中，想兼顾学位和投资，感谢！
答：南山口碑不错的小学有育才一小，二小，麒麟小学，文华学校，荔林小学，科苑小学，学府二小，北师大南山附小等。按照这个范围淘淘小户型。 南山小学水准略弱于福田，和中学一起才能带动房价。 但是上一波都涨的太狠了，现在只能淘淘笋。 鼎太风华、诺德国际的一房，可关注。另外南头，南油12号地铁线沿线也可关注。
3、问：您好！我家庭名下2套房。其中一套是鹏公馆，打算今年满2年卖掉换德宏天下。您觉得升值潜力如何这个盘。还有一套碧岭华庭，碧岭明年满5年。这套房很适合居住，但是涨的慢，主要没什么上涨的概念。您建议是继续持有还是换套房，如果换我也要换一样适合居住的，小区环境好的有推荐吗？另外我两套房如果都要操作，您建议先操作哪套，什么时候操作做好成本最低。感谢回答！
答：你好，感谢付费咨询。罗湖片区较小，同时由于发展较早，开发比较充分，房价和整体感官类似，所以罗湖整体分析，不再细分片区； 罗湖从供应上看，楼龄较老，品质较差；虽然商业、教育、医疗配套都很成熟。 但从需求看来，由于罗湖产业较弱，小白领、金领因为太破太远看不上，甚至居住在福田等地区的深圳老一代人也嫌弃，就只剩下罗湖本地的改善需求，但改善需求不如刚需旺盛，且留下罗湖生活的人往往经济实力有限，有钱人又都去了华侨城或香蜜湖，小老板们也都转移到了关外，因此罗湖需求不足，并不断衰退，中长期看跑输大势； 鹏公馆和碧岭华庭出手置换思路正确，碧岭华庭可以优先出手。
福田整体选筹难度很高，目前重点发展区域梅彩-福保-河套，上下沙是长周期旧改*迁拆**、香蜜湖金融街整体升级为城市客厅，热点很多，但是比较分散。 建议策略： 一、低总价刚需次新电梯房 二 、实现顶级名校+自住品质的稀缺楼盘。
德宏天下有学区加持，只要不买双拼户型就行。 投资更推荐福田，南山和宝安。
4、问：报哥，您好！ 想请教一下学位房换次新房的问题。本人自住百花长城大厦学位房，中介说现在市场价在1200左右，我想把长城的老房子卖了换次新的房子如星河盛世，价格相对学位房低，而且房子品质也不错，想改善居住环境。但老婆说学位房可以留着给孙子……我小孩今年高考，等到他结婚生子可能是15年后的事，以此来看，换还是不换好？ 哪里升值潜力更大？请指教 ，谢谢！
答：你好，星河盛世还不错，但是上1000万的盘子，龙华建议选择深高北三大神盘学位房。 另外北站，宇宙中心利好不断，可以跑赢大盘。但是另外1000万+的标的，南山，宝中，香蜜湖也有不错的选择。
5、问：报哥，深圳房票还有一年才能拿到，现有人推荐深圳回迁房，房价低，只有周边二手房一半，但需全款，现有自有资金300左右，请问回迁房适合投资吗？还是等房票再上车，假如回迁房适合投资，哪个区域更好，现有龙华南木輋二万三一平，龙岗四联排榜村二万三一平，龙岗区沙背沥一万六一平以及宝安区宝凌路五万左右一平等几个项目供选择？
答：回迁房的问题我以前说过，没有房票又有闲置资金的可以买，但要注意两个问题。一是*迁拆**周期，不确定性很大，有的看似快拆完了最后几户有可能拖上十年，资金每年的占用成本要计算；二是风险问题，尽量和开发商直签，不过即使和开发商签约，买回迁房仍属于半地下交易，拿到红本之前都会存在风险。这两个风险没有人会帮你信用背书，必须自己承担，只能说世上没有无缘无故的便宜。
看你目前的情况，不建议这样操作，还是稳妥点拿到指标，直接上一套红本商品房更适合。