惠济区，我们之前没有出过一篇完整的片区调研报告，因为很多关注过惠济区的人，都觉得这个片区偏，远，太靠北，踩在郑州的边界，半只脚都快踏出去了。
但是基于一些粉丝一直以来的需求，今天系统性地安排了一篇 惠济区 的调研报告，以客观、综合的角度出发，一起看看惠济区，是不是真的如大家所说。
一、区域位置
惠济区是郑州市6个行政区之一，以前叫邙山区，位于郑州北部，黄河南岸。
辖区总面积232.8平方公里，总人口约53万，下辖2个镇、6个街道和郑州惠济新区、河南惠济经济开发区（惠济特色商业区）、郑州黄河滩地公园（郑州农业高新技术产业示范区），是“国家级生态示范区”“国家级绿色农业示范区”“全国休闲农业和乡村旅游示范县区”“国家义务教育发展均衡县（区）”和“河南省平原绿化高级达标先进区”。
总而言之，总结起来就两点：
第一，正儿八经的老行政区，虽然有一种领养的感觉，依然是郑州的亲儿子。
第二，面积大，人很少，环境好，产业少。
二、区域历史
区名来源于辖区的一座三孔石桥——惠济桥（始建于隋代，与河北赵县的赵州桥同建于一个时期），寓“平等互惠，和衷共济”之意。
悠久的历史造就了丰厚的底蕴，辖区有市级以上*物文**保护单位17处，普查在册不可移动*物文**182处、非物质文化遗产线索3万多条。
其中，世界文化遗产1处、国家级*物文**保护单位4个、省级*物文**保护单位3个、市级*物文**保护单位10个。它们不仅代表中华文明的高度，也承载惠济区乃至郑州市的城市文化记忆，极具开发价值。
总结就一点：惠济桥是正经的桥，惠济区也是有历史的。
三、交通配套
2号线延长线，3号线，4号线，三条地铁线经过惠济区。
区域内地铁线虽然有三条，但总里程数在老区里面倒数第一。
公交线路不少，虽然跟其他区域相比还是有差距，至少差距不大。
竖轴主干道从西往东有：西四环，西三环，江山路，天河路，文化路，花园路，中州大道。
横轴主干道从北往南有：S312沿黄快速道，北四环高架，开元路。
早期惠济区人口更少，居住也比较分散，大多数还是以村庄的形式存在。
随着郑州城区范围不断外扩，基建配套跟上后，尤其是因为北大学城的存在，惠济区形成了以北大学城为中心点的惠济核心区。
惠济核心区经过这几年发展，基本就在中州大道，连霍高速，天河路，北四环合围的区域。在核心区域内，建业、正弘、保利、万科、永威、融创等知名开发商纷纷拿地，开发了多个小区，大多数已经交付。
几年过去了，地产商在惠济区核心区开发的小区表现到底如何，下面以三个经典小区给大家介绍一下。
四、小区介绍
1
永威迎宾府
年代：2016年
产品：小高层
物业：永威物业
均价：18200元/m²
楼栋：15栋
学校：惠济七中小学部+79中
商业：大学城商圈，惠济万达，美景欢乐广场
交通：地铁2号线，多条公交线路
医院：郑州济仁中医院，省中医院(惠济院区)，惠济区人民医院
迎宾府坐落在迎宾路旁，由此永威起名迎宾府。
小区品质在惠济区长期处于第一梯队，永威的三宝：建筑，景观，物业在本小区内发挥的不错。
二手房小区均价，迎宾府比周边同类型小区每平方高出2000元也是证明。
小区全部为18层的小高层，2T3和2T4的梯户比，属于中规中矩。小区内部有标配的儿童游乐场和老人健身器材。楼顶造型跟常规楼房造型对比，还是有些设计感。
小区物业管理严格，不会有外来流动人员入内，物业费2.35元，也算正常。整体来说，永威对迎宾府的开发比较用心。
小区房子大都满五年，税费就是个税+契税。
小区主力户型：
2
建业花园里
建成年代：2018-2019年
产品：小高层+高层
物业：建业物业
学校：金洼小学+79中
商业：大学城商圈，惠济万达，美景欢乐广场
交通：地铁2号线，多条公交线路
医院：郑州济仁中医院，省中医院(惠济院区)，惠济区人民医院
花园里由建业分多期开发，目前还有在售新房10号院。
二手房在售的有：花园里海棠苑，金桂苑，紫薇苑，桃李苑。
小区房龄很新，人车分流，建业的物业还是靠谱的。
外立面配色着实不符合我的审美，中规中矩。
花园里优势在于 一手房业主有一个省实验英才中学的学位 ，二手房业主不能用。还有的优势在地铁，去惠济万达广场一站的距离。
花园里分了好几个院，每个院整体规模不大，加上后期还有新房，二手房没有什么优势，完全同质化的竞品较多，价格很难拉上去。自住就无所谓了，没问题。
在售小区房源对比：
小区主力户型：
3
保利海上五月花
建成年代：2016年
产品：洋房
物业：保利物业
楼栋：多栋
学校：郑州师范附属小学+79中
商业：大学城商圈，惠济万达，美景欢乐广场
交通：地铁2号线，多条公交线路
医院：郑州济仁中医院，省中医院(惠济院区)，惠济区人民医院
五月花小区分四期，由保利开发。
海上五月花四期全部为电梯洋房+小高层，每个小区都有不同楼栋的经适房。
小区很安静，临贾鲁河，正儿八经的河景洋房，当然配套很少，想吃思念的汤圆和饺子倒是很方便，小区北边就是思念食品厂。
基本的生活配套得到北大学城周边才行，离的不近不远，1公里左右。
在售小区房源对比：
小区主力户型：
除了上面的三种不同产品的小区，还有很多房龄次新的小区： 比如天伦庄园的洋房别墅，学校不错的锦艺四季城，高低配的融创城开珑府，万达旁的碧源月湖，“蓝堡湾”模式的正弘澜庭叙，首开就清盘的万科天伦紫台 等等。
惠济区开发的楼盘，容积率，景观放在其他区域也都是有品质的存在，可惜就是在惠济，品质不错，但定位上没有绝对的纯改善，这是一个很现实的问题。
惠济区教育，就业，医疗甚至于商业都是明显弱于其他区的，不管新盘开发商如何宣传，考虑惠济区的购房者大多还是刚需以及刚改。
选筹建议
惠济区起步晚，也不存在厚积薄发，随着二七区、中原区经济转移到金水区和郑东新区，在考虑通勤以及预算的情况下，作为临着金水区和郑东新区的惠济区也跟着沾光，受到租房客户、刚需客户以及刚改客户的青睐。
惠济区带来了人，自然而然的就带来了购房居住的需求，然后不断有大开发商拿地。
因为基础过于薄弱，还需要多给惠济区一些时间，让惠济区的教育、就业、医疗、商业慢慢达到及格的水平。
目前来说，惠济区作为郑州后花园，环境也是越来越好。
迎宾路的樱花，黄河迎宾馆的红墙，一个个网红打卡地也说明了惠济区受到更多人的关注，了解。
惠济区的交通建设已经及格了，人口也逐年增加者，除了已经形成的北大学城商圈，美景广场，万达广场等，其他的商业广场也在建设，医疗上也在努力引进三甲医院的分院，学校教育不是一朝一夕的事情，惠济也在做着努力，做着改变。
我相信，惠济区的未来一定是很好的。