河西豪宅苏宁檀悦首开推出159㎡、189㎡、230㎡三种户型324套，均价5万/㎡，吸引了共5002组购房者报名摇号，综合中签率仅6.48%。今日中午开盘，现场气氛非常火爆，一起来看看。
01 冒雨选房，购房者热情高涨
就现场来看，热度非同寻常。不仅大批购房者冒雨排队，更有拄着拐杖、推着轮椅前来的购房者。12:30开始签到，不少购房者在入口处排队。不久突降暴雨，排队的人也没有退却，有摇号靠后的购房者暗暗较劲：“走一个我的机会就多一点。”
2:00正式开始选房，苏宁檀悦这次开盘非常严格，每组购房者只有一个能进内场，不少家属在场外三五成群地讨论选房问题。
来自盐城的钱先生这次为了给儿子买房全家出动，开出了一份无房购房证明和一份普通购房证明，但无房没有摇中，最终摇到了普通二百多号。本次首开推出159㎡、189㎡、230㎡三种户型。考虑到前面还有人才，钱先生觉得159㎡希望不大，实在不行就咬咬牙买189㎡的。
现场排名靠后的购房者中，不乏与钱先生想法相似的，南京本地购房者庄阿姨摇中了三百多号，说如果159㎡卖完，就买189㎡，卖掉自己现在住的房子。但是对于189㎡位置在3、4号楼后面，庄阿表示如果只剩低楼层，担心视野会被遮挡，买不到合适的就等等云际花园。
图片来自365
苏宁檀悦本次验资600万，首付8成，仍拦不住部分购房者凑了三四个号来摇，现场不少人也都参加了上周花语熙岸府、葛洲坝南京中国府的摇号。前400号入场完毕后，仍有号码靠后的人陆续前来，孙小姐前几次摇号都是一千号之后，这次摇到了五百多，决定来碰碰运气，“销售让我来，说一千号之前都有希望。”
也有购房者是冲着学区而来：“苏宁睿城一期学区为琅小分校科睿小学和金陵汇文，苏宁檀悦学区大概率也将划入这两所学校。河西名校双学区的豪宅，很少的。”
苏宁檀悦最初放风价6.4万元/㎡，最终销许均价只有5万/㎡，板块内不算高的价格，加上名校双学区，不仅很多自住购房者觉得“买到就是赚到”，也吸引了不少投资客。
现场有购房者表示同是金陵汇文学区的一些小区学区房卖到了8万元/㎡以上，直言自己5年后出手马上就赚300多万，但事实真会如他所料吗？
02 稳赚300万？不好一概而论
对于苏宁檀悦的投资收益，仔细算一笔账：假设购入中间楼层的159㎡户型，单价50350元/㎡，总价800万。首付640万，*款贷**160万5年还款，共827万（二套房纯商贷LPR+105个基点）。按二套房计算税费，3%契税，1%个税，5.6%增值税，共77万，至此共投入904万。如果交付后马上出租，参考附近苏宁睿城整租价格，房租在1.4万元/月左右，出租三年收入约50万。那么5年后，苏宁檀悦二手房至少卖到5.3万元/㎡才能不亏。
640万的首付如果用于投资，按5年期国债收益来算，5年后获得约84万利息，这时苏宁檀悦要卖到5.8万元/㎡以上，投资收益才能大过购买国债。
根据链家数据，汇文学区内卖到8万/㎡的房源大多是60㎡左右的户型，与苏宁檀悦缺乏可比性，而一些偏大的户型，价格则低了不少。金陵世纪花园两套146㎡的二手房挂牌价分别为60002元/㎡、60344元/㎡。嘉景苑149㎡在售二手房挂牌价61058元/㎡。天水滨江今年1月成交了一套158㎡的二手房，单价在65190元/㎡。
虽然相对于学区内其他二手房，苏宁在房龄、产品上都有很大的优势。但159㎡-239㎡的面积段，作为学区房想要卖到8万/㎡就算是5年之后也并不容易，目前在河西这个地段，5万/㎡的价格购入苏宁檀悦，肯定不会亏，但究竟能赚多少，仍是一个未知数。
03 装修双标准，购房者想法各异
值得一提的是，苏宁檀悦是南京《关于进一步做好新建商品住房装修工作的通知》发布后首个使用新标准的楼盘，推出了1500元/㎡，6500元/㎡两种装修标准。
据苏宁檀悦样板间贴出的装修标准，6500元/㎡升级版装修卫生间台盆用了劳芬或同等品牌，中央空调为大金或同等品牌，配备了高端品牌的壁挂炉、洗碗机、蒸烤一体机、智能坐便器等设备。
现场的买房者对于是否选择升级版装修包，则各有各的意见。一位买房者表示虽然很喜欢升级后的装修标准，但一套房子要多80~100万，压力太大，明确表示不会升级。几位投资客也表示，将来出手时买家大概率会自己重新做装修，现在升级意义不大，选择简装，交付后快速出租。
而一位来自溧阳的购房者则表示，自己希望能尽快入住，让孩子上配套幼儿园，两年交付后再自己重新装修时间可能来不及。另一位准备自住的购房者也表示，参观样板间的时候就觉得装修比较高端，非常喜欢，自己住肯定会选择升级版“一步到位”。
苏宁檀悦两种装修标准价格差距比较大，也拉开了两种装修的档次，就本次开盘现场购房者的反馈来说，这种精装策略确实满足了不同人群的不同需求。
截至下午5:00，苏宁檀悦选房还在继续，据置业顾问透露，159㎡去化最快，项目整体去化已经过半。苏宁檀悦后期还将有500多套房源，具体加推时间待定，我们也将持续关注。