10月19日，位于大南门的莲花锦园9幢1601、1602、1603室，总面积475.55㎡，起拍价约855万元，起拍单价约1.8万元/㎡，最终因无人出价而流拍，二次拍卖的起始价为684万，起始单价仅为1.44万元/㎡。

上月底，同样位于大南门的锦春大厦2幢405室拍卖，197㎡， 最终以单价约1.5万元/㎡成交， 消息公开后让很多人唏嘘不已。

繁华、便利的代名词，曾经以温州城市“宇宙中心”著称的大南门，为何落得如此下场，难道其周边房价也顶不住了？

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大南门，自古便是著名商业聚集地。南宋末咸淳元年（1265年）时曾称瑞安府，因此也叫瑞安门，又因此城门位于古城池正南，老百姓便习称为“大南门”。

如今，大南门已经消失在时间的洪流里，取而代之出现的是大南商圈，承载起了历史上的繁华。

当前，大南门虽没有大型商业综合体，但底商+闻宅巷+银泰百货+沃尔玛超市，也算能撑住商圈场面。特别是大南门北侧无缝衔接人民路、五马商圈，东南又与新印象南塘相近，烟火气息不曾散去。

区域内温州少有的两幢标志性建筑世贸中心和置信中心，也为温州城市形象加了不少分。

就是这样的地方，曾经的“宇宙中心”整体房价又到底如何呢？

从新房来看，大南街道现在仅有两个商品房项目，分别为 檀境、文澜府邸。 该两个项目均位于温瑞塘河旁，拥有不错的河景资源，离大南门核心区域配套稍远，不算其他优惠和赠送， 目前毛坯售价约39000元/㎡。

由于该区域开发较早，区域内二手房市场的数量远超新房市场，市场整体以二手房为主。

其中，较为知名的商品房有联合广场、国正大厦及金马大厦等，户型普遍偏大，基本在160㎡以上， 单价约18000-21000元/㎡ ，部分高楼层、精装修挂牌价会略高一些。

如荷花锦园、锦春大厦等开发时间早的安置房，多数面积段在140㎡以上；而像荷花大厦等安置房面积段更广泛，80-140㎡都有，目前 房价普遍在22000-25000元/㎡之间。

而像小面积 （40-90㎡） 居多的美人台大厦等小区，目前单价较高，普遍在 26000-30000元/㎡ 。还有待*迁拆**的三中后巷面积段更小，从8-70㎡都有， 单价约25000-27000元/㎡。

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可以看出， 大南门区域面积越大的房子越便宜，越小单价则越高， 房价区间在18000—30000元/㎡之间，部分房源价格还会上下突破。

在中央绿轴、瓯江路等区域尚未开发时，大南门与车站大道、望江东路一起被称为温州房价的天花板，而现在房价却率先下探至20000元以内，这中间到底发生了什么？

翻阅历史，我们可以看到该区域的最高峰是2009年，当年4月，城开联合体以9亿元竞得老南站地块， 楼面价约 19608元/㎡，是当时的全省“地王”， 这个项目就是后来的 国际豪庭。

顺着那些年地产市场汹涌的涨势， 大南门在2011年最顶峰的时期，房价到达50000元/㎡，周边安置房也能到约40000元/㎡。其中，国际豪庭的2012年的开盘均价，还要约50000元/㎡。

之后，经过长达3年的楼市低迷期，这里房价跟温州其他区域一样几乎拦腰折半。

尽管后来房价恢复平稳乃至上升，前两年，其他城区新房及二手房市场疯涨，大南门一带却涨幅微弱，大面积房源涨幅约1000-3000元/㎡，联合广场等商品房项目价格还能站稳在25000元/㎡，安置房项目也只有微弱的涨幅， 但已经显现出了颓势 。

进入今年，在大环境极其寒冷的情况下，区域内商品房的不少房源的价格率先下降到了“2字头”以下。

当然，区域内安置房小区虽然也有跌幅，但胜在面积段相对较小，因此本轮跌幅相对略小，约2000-3000元/㎡。

曾经的区域发展标杆，谁又能想到部分房源房价率先跌破了“2字头”。

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那么，关键原因又是什么呢？

很显然，大南门这一带的安置房和商品房的差距不明显，商品房的标签价值较低，房价反而受房龄、面积段、楼层、户型等因素影响更大，没有更多标杆的商品房小区，是房价一直处于低位的原因之一。

区域商品房自身不够出彩，没有像样的入户门厅、没有成规模的中庭花园、没有令人过目难忘的外立面、跟不上时代的户型设计以及带有历史沉淀的高房龄，都成了掣肘房价上升空间的主要理由。

更为重要的是，区域配套陈旧老化，未来发展空间有限，使得曾经趋之若鹜的非富即贵购房群体逐年外迁。

有钱人选择价值更稳定的区域房源，选择体验感更佳、有想象空间的新房项目，是该区域房价低位徘徊的关键原因。

世贸中心实景图

综合来看，大南门一带的优势在于繁华的商业、便利的生活，以及无可挑剔的城市核心地段。弱点在于开发时间早，形象略显陈旧，没有出挑的品质商品房小区，没有拔尖的教育资源。

该区域内，老破小房源也许有刚需群体更愿意入手，高门槛的老破大也许只会进一步衰败。

房价涨跌之间，一看便明了。你怎么看？

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