2019年6月6日，金地集团以38163万元成交总价摘得[2019]长沙县014号地块，这块地位于安沙镇水塘社区物流大道以南、纬六路以北，出让面积为84804.82平方米，容积率≤2.0，建筑密度≤22%，绿地率≥40%，建筑控制高度100米，折合楼面价2250元/㎡。这也是安沙首次出现在土拍市场上。
对于这块地的评价，当时的新闻都是这样说的，地块靠近长沙师范学院第二校区，旁边紧邻京港澳高速，区位相对偏远，周边城市建设较为滞后。这句话的话外之音就是如果不是腰中没有银子，谁会来这个乡下与那帮老农住在一起？看中这里一定是被门夹了或是被驴踢了。当然这就是一句玩笑话，这里可是在绕城高速以内的位置，用一句别的城市的话来说，这就是三环内，三环内的房子叫偏么？
再说了这里正在修捞刀河上的香堤北路大桥，将来修好之后，这里将可以直到碧桂园威尼斯城，这样会不会觉得不太偏了，对，这里将来有路可以到松雅湖南岸的。
还有一个利好是，松雅湖北岸将是长沙县规划的北部新城，搬到这里后，你将不用再住在星沙的那些工业园里，走不多远就可以享受松雅湖的景观，何乐而不为？
松雅湖南岸的那些楼盘，如长房星昇公馆和中交建发松雅院现在的楼面地价都已经6500元/平米了，推出的小高层毛坯都卖10000+，而金地艺境的高层才卖6500元/平米，所以金地艺境现场有个广告，南岸楼面价买北岸房子。
金地艺境产品也是做得高低配，怎么个意思呢，就是售价可以做得高一些的叠加别墅和售价低一些的高层搭配起来一起卖，出让条件是容积率低于2.0，可以理解为叠加别墅的容积率是1.0左右，而高层的容积率在3左右，所以这样综合算起来就是2。这种城乡结合部的高低配其实并不好，因为来买高层的都是受房价挤压被动从城市中出来的年轻购房人群，而叠墅的客户可能被周边乡镇富裕人群买的多一些，碧桂园的乡下别墅大多就是卖给了镇上的富户，这两种人的世界是不一样的，住在一起挺滑稽的。这种地缘客户的生活习惯是相对特殊的，比如圈出绿地来来种菜，比如乱搭乱建违建，比如办红白喜事的时候，占用了小区里的通道，各种奇葩的事情都有，不知道那些住高层的小年轻受得了不？
我刚从事地产的时候金地是模范企业，当时在地产界号称招保万金四大名企，招就是招商地产，保就是保利地产，万就是万科，金则是金地，在行业内也有万科是文科生，中海是工科生，金地是理科生的说法。我以前有一个同事是从金地出来的，开会时总是一口一个这个是个什么逻辑，做事一板一眼。当年金地的品牌SLOGan是科学筑家，把自己理科生的特色展露无疑。
2008年时南京金地的一个项目让我受益非浅，那是南京河西集庆门大街或者说是所街的一个项目，案名是金地名京。这个项目为了保证项目的客群是同一类人，在容积率是1.7的情况下，没有做高低配，而是做了11层的小高层，把这个项目的平面图放一下。
对于当时刚做地产的我而言，那个项目的一切一切都是新奇的，比如沙盘不是做在地面上的，而是低于地面，比如园林对于居住礼仪的三开三进三合九重院落，我在网上找了找，网络真是个好东西，10几年前的东西还能找得到：
在金地·名京的规划中，“院落”是金地名京项目的最大特色和亮点，创新的三开、三进、三合九重院落，打破了传统院落模式和院居思维，以公共院落、半私密院落、私密院落三种院落形式打造新城市院居。三开院落，在于构筑新友邻关系的公共院落空间；三进院落，重在营造亲切的入户院落体验；三合院落，突破传统造院理念，将院子搬到家中，带来只可与家人分享的私密院落。三开、三进、三合九重院落为业主带来全方位的院落居住体验。
在园林方面，金地·名京设计了四大主题园林，每个园林都有自己的特色，带来非同一般的丰富园林体验。此次金地不惜工本从安徽全冠完好移植170年桂花王， 14米的冠径比著名的钟山陵“金陵第一桂”还要大，以及多棵树龄超过200年的枫杨，全南京城无出其右；在细节上，譬如悉尼歌剧院广场的精美铺地，被金地·名京首度引入中国，此外还有更多细节值得品味。
作为绝版的支撑，金地·名京有很多可圈可点的地方，比如超值的附加空间，包括附加最大60平米的地下室、最大60平米的空中大露台，标准层均附加入户花园、室内花园等等，这些平常在别墅中才出现的设计元素，金地·名京在公寓中实现了，还有很多创新的空间设计在南京都是从未有过，甚至在金地所有项目中都是前所未有的。
另外金地名京在物业服务方面，又荣获数百项奖项，率先通过国内、国际双重质量体系认证的金地物业全程担纲，为业主提供尊贵的私属管家服务。
——以上内容引自网络
金地名京这个小区2008年的时候卖13000元/平米，已经是片区的高价了，现在在二手房查询了一下，现在的二手房售价在50000元/平米左右。
在网上还查到了一个消息说是2018年这个小区还被评为是南京最幸福的小区之一。不知道这个小区后面人群变化大不大，反正小区内业主的素质也决定了这个小区是否能把房价走在片区的前列。
金地名京实景图源于网络
金地名京实景图来源见水印
金地名京效果图
所以如果金地艺境不做这种高低配，而是兵行险招，全部做成高层会怎么样？估计开发商赚不到钱，哈哈。
因为根据行业的规律，这种不成熟的区域或者叫城乡结合部，第一批进来的都是以刚需为主的，因为便宜人家才会来买，所以金地艺境的面积都是刚需的，高层的面积段是90-120平米区间，而叠加别墅则是120-150平米，高层的单价是6500，叠墅则是10000+，说白了，这个叠墅的总价就是要抢长房星昇公馆和中交松雅院的小高层客户，总价就是170-220万的总价段，他们可以招募一帮老蜜蜂，举着手举牌，上书“150万可以别墅何必高层”，就像拳击台上那个拳击宝贝一样，每天在这竞品门口举着牌子发着单子走来走去，ROUND 1，ROUND 2……直到把长房和中交的客户全部引过去，毕竟从那里开车到这里现状情况下也只需要20分钟内，将来香堤北路通了，时间将会缩短为10分钟，也就是说10分钟可以买别墅，想想都流口水。
有人说你这太损了，毕竟长房自己还吃不饱，还没有客户，你派人截谁啊？这种门口截客的事儿现在都已经交给像贝壳这样的公司去干了，只要佣金给高一些，哪里用自己去干这吃力不讨好的事儿？一直有人说渠道绑架开发商，这些二手房公司如果说没有一点责任恐怕鬼都不信。但是要是把房价上涨的事儿全推给渠道也是不正确的，现在政府的调控政策有一点很重要，就是稳地价，稳地价的核心就是要打掉房价短期内大幅上涨的预期，没有这种预期，房价就缺乏大涨的动力，也就没有更多游资进入地产，房价就会持续横盘。不过房价上涨预期被扼住了，人们赚钱的渠道变少了，一夜暴富的机会少了，从其他行业中又不能一下子赚这么多钱（因为房子是一下子收了客户首付和30年的*款贷**），人们可以赚的钱也少了，那谁去买豪车、名表，去刺激消费？所以对于房价这炒作又不能限死，这个事儿确实比较微妙。
最后说一下这个叠墅129平米的上叠户型。这个可以跟宁乡美的院子的上叠188平米的对比一下。
金地艺境上叠129平米户型
宁乡美的院子上叠188平米户型
其一，金地艺境的上叠过于追求面宽大，进深小，因为要控制面积嘛，餐客厅一体化的面宽只有6.3米宽，如果客厅的面宽用了4米的话，餐厅的面宽只有2.3米了，这样餐厅就不好用了。金地艺境有一个户型下叠面积在140平米以上，所以餐客厅的面宽有6.8米宽，这样使用起来好一些。
金地艺境142平米下叠户型
其二，内部的楼梯尺度太小了，整体面宽只有1.9米，减掉墙的厚度，楼梯只有80多公分，太过狭窄，会比较陡，这会吓退上了年纪的购房者。
其实这个户型整体面宽9.3米，进深7.1米，单层的面积是66.03平米，两层加起来才有130平方，现在130平米的平层的南向面宽一般都是三开间以上，最少有10.5米，从这个意义上，这个户型的舒适度只能说是比较紧凑了，所以出现楼梯和餐厅的开间不够的问题。
其三，玄关正对着客厅，隐私性较差；
其四，卧室的面宽只有3米，整体面积在10个平米左右，空间有些小；主卧是利用客厅的挑空搭起来的，可以做成主卧里带书房的套房，但是比起美的产品来说，面积在那里放着，舒适性要差些。
其五，这个129平米的户型在报建时只有两房两厅一卫，利用客厅挑空是6米，通过后期搭板达到再变出两个卧室的使用空间，我大概计算了一下，这个挑空可以搭出28.9平米的空间来，这大概就是这个户型的性价比吧。
最后欣赏一下褐石系。
