众所周知，碧桂园占据了滨海湾片区相当一部分市场份额，过去几年，碧桂园在滨海湾片区开发7个项目，沙田镇就占了其中3个。

2020年，碧桂园再一次布局沙田，新项目位于原碧桂园柏丽湾东北面，推广名为碧桂园柏丽湾二期。

本期楼哥正要介绍碧桂园柏丽湾二期，这个项目存在哪些亮点和不足，且跟着楼哥一起深入了解。

01 现场实探

打开地图，项目选址滨江路与工业大道交汇处，紧挨着东江南支流，这里属于沙田城市综合片区。

按照功能结构划分，沙田可以划分为五大区域：立沙岛海鲜产业片区、城市综合片区、生态片区、临港产业片区、南部居住片区。

根据《东莞市沙田镇近期建设规划（2017-2020年）》文件，过去几年沙田镇在大力发展综合片区，以镇中心（中心组团）为基础，逐步向外围扩散，力求打造成新生代港湾新城。

楼哥沿途经过沙田镇中心，对城市综合片区的印象还是比较深刻的，各类政务机关、商业配套、教育医疗等资源都汇聚于此。

项目备受外界关注，楼哥进行梳理，主要原因有三个：

第1、地段优势。碧桂园柏丽湾二期位于城市综合片区，该片区位置优越，发展潜力大，物业增值潜力可期。

第2、交通便利。沙田路网发达，依托港口大道、沙田大道，可以在30分钟内抵达城区、虎门、长安；此外沙田还具备跨江枢纽——南沙大桥，加强了和广州南沙自贸区的联系。

第3、项目紧邻沙田镇中心，网罗了各类资源和配套，相对宜居。

楼哥实地考察后发现，项目存在一些现实的问题：

城市综合片区的改造进程并不彻底，对于环境治理不是很到位，保留了相当数量的工业园区，项目东南方就是洲尾工业区。

商业配套较少，碧桂园柏丽湾那里只有少数便利店和餐饮店，无法满足业主日常生活需求。

沙田拥有充足的滨海资源，滨江路沿线都能欣赏到江景，不过对岸却是混泥土厂。

项目周边略显"荒凉"，居住氛围不浓郁，北边和东边是成片的闲置用地。

02 项目测评

碧桂园柏丽湾二期，这是碧桂园布局沙田的第3个项目，另外两个分别是：碧桂园狮子洋二期、沙田碧桂园。

至于后期物业，也是由碧桂园物业负责，其后勤体系、对小区的各项管理工作会比较到位，这也是项目的优势吧。

接下来看看项目的基本参数：

这是一个低密度江景盘，项目占地面积约61835平，总建筑面积达到140944平，容积率只有1.75，要优于东莞绝大多数住宅项目。

项目规划7栋高层洋房以及25栋别墅，总户数为785户，洋房楼层高为13-26F；别墅层高统一为3层。

楼哥在外围观察到，洋房和别墅均一字排开，楼栋间距约40米，西边视线遮挡少，届时业主可以享受到一线江景。

停车位方面，项目规划停车位数量未知，不过现场销售透露，车位比接近1：1.1，这个数量还是挺可观的。

目前项目施工正在有序进行中，目测1、2栋住宅楼最高已建至第8层，蓝色保护网清晰可见。

由于施工进度等因素，项目还不能申请预售证，开盘时间以及项目售价均待定。户型方面，产品涵盖85-140平的洋房，210-240平的中式别墅。

楼哥去踩盘的时候，营销中心和样板房还没有对外开放，后面另开章节介绍。

03 周边配套

项目的日常生活配套比较欠缺，前往先锋海鲜市场、杨公洲市场需要步行1公里，短期内日常生活不是很方便。

大型商业配套的话，还需要依赖君汇缤纷城、东港城商业中心、万隆购物广场、约克时代广场，上述商圈都在项目5公里范围内。

教育配套比较薄弱，体现在项目与优质公立小学相隔远。沙田镇中心小学距离项目约3公里，而东莞市沙田实验中学、东莞市第十高级中学距离项目超过5公里。

或许正是考虑到这个问题，开发商才会在项目东侧规划一所9班幼儿园、一所48班小学。

生态资源方面，项目依江而建，滨江步道长达2.2公里，江面宽阔处达约1000米，业主可以在下班空余时间前往漫步放松。

医疗配套方面，沙田镇医院在项目5公里范围内，这是一所二级甲等综合性医院。

交通配套方面，项目一出门就是柏丽湾碧桂园公交站，不过上面只提供了一条线路，后期小区业主出门大概率需要自驾。

04 购买态度

目前沙田在售或待售的项目还是比较多的，除了碧桂园柏丽湾二期，还包括海上明悦、碧桂园狮子洋二期等项目。

下面看看楼哥整理的滨海片区部分新房表格：

万科瑧山府，项目位于长安咸西社区，首批洋房均价没有超过4万，是长安热度最高的楼盘之一，项目周边各项配套都已经很完善，且临近镇中心。

对于改善型置业的朋友来说是一个福音，不过这个盘入手门槛偏高，严重的供不应求，持币的朋友不妨考虑龙光江南大境、首铸御峰华庭，或者前往虎门"淘宝"。

世茂佳兆业璀璨时代，这是虎门即将入市的新盘，由世茂、佳兆业两家房企打造。

从项目所在地段来看，比较适合在长安工作生活的刚需族入手，相对长安房价来说，入手门槛低。对于在虎门本地客户来说，镇中心或许会有更好的选择。

总的来说，目前项目还面临部分问题，比如项目所在的龙眼社区环境杂乱，主要以旧改、公寓、平民房为主，配套还需完善。

华侨城云麓台二期，上周，华侨城云麓台二期取得预售证，备案均价31876元/平，之后开盘即售罄。

项目相对虎门其他新盘来说，售价是有优势的，但周边分布着大量闲置地块以及物流园区，东边则是成片的建材、五金加工园区，景观视线杂乱。

这个楼盘是十分典型的"投资盘"，赌的就是后期政府对周边规划能否到位，一旦到位，届时楼盘的价值自然水涨船高。

海上明悦，今年5月沙田镇迎来拍地首秀，福禄沙村商住地块被刷新了该镇土拍纪录，之后项目取名为海上明悦。

项目将由世茂、卓越、金地三家联合打造。区位优势明显，南沙大桥、港口大道、沿江高速入口都在项目1公里范围内；此外靠近镇中心，物业前景可期。

上周，项目正式开盘，所有产品上线即售罄，需要的朋友不妨等待下一批产品。

05 楼哥点评

2019年，沙田全镇GDP仅为195.3亿元，排名全东莞第17位。

主要原因在于沙田早期的产业链单一，单纯依赖港口运输、物流，无法跟上滨海湾片区整体发展步伐，这也导致沙田成为滨海湾片区房价洼地。

不过，沙田正在迎来转变。

首先，沙田自身地理位置独特，距离城区、虎门、长安近，具备东莞港、南沙大桥、穗莞深城轨等交通优势。

其次在滨海湾新区的带动下，沙田镇起着承接广州南沙自贸区，发展AI智能、现代服务业、高新科技及旅游业的角色，进而带动了沙田自身产业更新迭代，为经济发展打下坚实基础。

目前沙田东莞港已引入思贝克、联想、沃尔玛、紫光、平安、华润、天安等企业，总投资超2800亿元。宜家华南总部、阿里巴巴也会在未来两年陆续进驻沙田，预计将有大量高端人才涌入。

这种背景下，如果能够"抢滩登陆"沙田，那就显得很关键了

关于碧桂园柏丽湾二期，楼哥想说的是：沙田楼价即将起飞，要尽快入手。

第1、 项目洋房吹风价达到28000元/平，高于海上明悦的备案均价不少，根据沙田目前楼市现状，楼哥认为这个价格着实偏高了。

第2、周边配套还需要时间沉淀，对于急于自住的刚需者，两三年后入住，还要暂时忍受部分配套匮乏的问题。此外对于项目旁边的小学、幼儿园，还需要等待政府新一轮规划。

第3、站在投资的角度，虽然柏丽湾二期价格处在一个较高水平，但从长远来看，其物业价值逐渐往厚街水平靠拢，要胜过水平片区、东部产业园片区的项目。