随着江北，颐和铂岸江璟和天悦锦麟等纯新盘的纷纷亮相，下一批备受瞩目的热盘晴翠府和越江时代金陵星图等也即将在本月底上市首开。
下面我们就来看看青奥板块的越江时代。
一：kfs
越江时代，由四家联合开发，分别是央企招商，新城，新希望和弘阳，由招商操盘，物业是弘阳。
四家开发商的资质和背景不一一赘述了，简单说，优点是安全度较高，如果说不足的话，一般多家联合开发的项目中规中矩的较多。
二：项目区位和配套
项目位于核心区研创园青奥板块，北邻城南河路，东临横江大道，西临慧谷路，南临园创路。
项目处于城南河和长江江岸附近，附近还有绿水湾湿地公园，青奥体育公园等
项目最近的一侧距离长江江岸仅仅700米左右，项目高楼层可以看到长江江景。
但未来随着项目和长江之间的新楼盘建成，部分视野会有遮挡。
1：商业
在建的砂之船仅仅一路之隔，不远处有在建的万达广场，有待建的大悦城，项目还有自带的社区商业，完全能满足业主的消费需求，另外稍远处还有虹悦城。
2：交通
项目距离已经开通的地铁十号线临江站2公里，距离在建的地铁11号线森林大道站900多米，距离珠江南站1.3公里，距离规划中15号线的青奥体育公园站最近。
项目处于长江隧道和五桥之间，项目东西两侧有浦滨路和横江大道，可到达对面的河西和河西南，也可到达江北各片区。北哥住在河西，自驾两条过江通道都经常走，实测还是十分便捷的。
点评：
项目距离地铁的距离比颐和铂岸江璟略远，但也在一公里之内也在可接受范围，做为110平起步的刚改社区，未来更多业主的出行以地铁和自驾相结合。
3：产业
项目紧邻研创园，研创园总占地23平方公里，聚集了集成电路，智能制造，大数据云计算人工智能等高新技术企业，目前建成的有孵鹰大厦，基因大厦，腾飞大厦，江苏产业技术研究院，中国移动长三角科创中心等，有航天科工微系统，龙芯中科等总部企业，已经入驻企业超过600家，产值突破千亿，产业人口已经突破15万人。
作为江北新区重要的产业创新基地，目前保持高速蓬勃发展中，未来会有更多企业和人才入驻。
点评：
项目是除核心区除佳源玖棠府之外，靠研创园最近的新楼盘，随着未来更多的在研创园工作的高收入人群的安家置业，项目的近水楼台先得月的优势，会比较突出。
正如，华为迁入东莞松山湖基地后，周边房产s值一样，产业园区自带的买房需求，由高素质高科技高收入产业人口形成的依托，也是我们买房不可忽视的一个因素。
4：教育
紧邻项目有幼儿园用地，南侧小学和初高中规划用地，学校为滨江实验学校。
有传言引进北师大教育集团或者育英二外教育集团，但一切还都是传言，因为目前核心区两隧之间已经被一中教育集团包场，所以，滨江实验学校和青奥康盛路中小学（中海左岸澜庭附近）尚未具体确定引进的教育集团。
12月10日，南京公共资源交易平台信息显示，滨江实验学校工程勘察以及初步设计已经开始招标。
包含一所3轨9班幼儿园，6轨36班小学，10轨30班初中，16轨48班高中
随着项目的推进建设，引进的教育集团的面纱也即将揭晓。
点评：
关于教育配套，我们必须知道，最终还是要等待教育部门官宣为准，目前一切都是在猜测中，任何的暗示都是无效的。
我们买房人还是按照我们既定策略，重点分析楼盘本身，不让听风就是雨的“传言”成为干扰我们判断的因素。
三：户型和样板间
项目共打造12栋24-27层的高层住宅，容积率2.5，有超大景观花园，北侧有部分商业和一栋写字楼，人车分流，绿化率43%， 高窗墙比，没有下挖地下室，且一层为3.6米高的架空层，未来做为社区活动使用。
两梯四户，面积为，110平，128平，143平三种，整体偏向改善
110平，三开间朝南，双阳台，餐客厅一体化设计，卧室带转角飘窗，主卧独立卫浴干湿分离
128平
13米朝南采光面，四开间朝南，客厅6.6米开间，朝南双阳台，步入式衣帽间，独立卫浴，主卧转角飘窗
143平
四开间朝南，7米大横厅设计，6大飘窗，u型厨房，主卧独立卫浴，干湿分离
目前含装修包的样板间公开的是143平的，7米的大横厅
其中阳台超大的大落地飘窗是亮点
中央空调采用大金，新风，地暖，均采用一线大品牌，客厅三段式玄关柜，岩板背景墙，全屋墙布，全屋智能化系统，客餐厅和阳台全地砖铺设，等为交付标准，
另外，室内门均挑高到顶
厨房，燃气灶，抽油烟机，洗碗机等交付
主卧卫生间，高仪一体式无水箱智能马桶
具体品牌和装修包价格等待公布
四：开盘信息：
项目预计12月下旬，也就是下周首开，1号，6号，9号楼，共313套，110平，128平，143平三种面积都有，9号楼全部是110平，128平在1号楼，143平在6号楼楼王，首付预计三成
开盘价格=毛坯限价3.185w+0.2全装修+装修包价格（即将揭晓）
五：省略
六：项目短评
越江时代，所处的位置是一个优势，目前是除了佳源玖棠府之外，最靠近研创园的一个纯新盘。
未来，随着研创园的发展，高知人才的增多，自住需求会比较旺盛，房价存在一定空间。
另外，项目靠近江岸，更加宜居，从地理位置上，等东侧一排沿江豪宅上市时，zf会推动地价的上涨，价格上也存在被拉动的可能性。
学区，商业，都比较齐全，自住改善也比较适合
不足之处，距离地铁略远一点，大约在900米，要等到规划中的15号线通车才能改变。
另外，决定性的一个因素是，最终项目开出什么性价比的装修包，才是最终的竞争力体现，毕竟隔壁颐和铂岸江璟1818的装修包，总体3.53w的价格尚且去化不利，越江时代压力倍增，现在是开发商拿出诚意的时候啦！
在t资客退场的形势下，住宅的居住功能重视等到进一步的提升，品质和性价比成为是否畅销的关键点。
而做为对比，区域附近城南中心板块天悦锦麟去化九成，就说明当前市场情况下，自住客更多，大家对项目的性价比更加的看中，而对于是否核心区，未来s值潜力等只是兼顾即可。
北哥认为，青奥板块是肯定排在南工大之前的一个有前景的区域，而不好的市场环境，恰恰是我们能够从容低首付选择适合的产品的时机。
七：市场新动向
最近市场，除了刚刚年内的第二次降准以外，
进入12月以来，南京房贷利率又开始下调，首套房最低已经到了5.85%，重新回到了5字头
而市场表现上，11月份，南京二手房成交也出现小幅度回暖，全市二手房成交5894套，环比10月成交量上涨12.55%。
对于刚需和刚改人群有利的政策会逐步出台，2022年市场逐渐趋稳。
目前市场底基本已经确认，但回n不是一天两天能完成的，是在潜移默化，政策叠加的影响下来逐渐完成的。
主编简介：
苏北哥， 男，祖籍苏北，久居南京，11年金融工作经历，8000元白手起家，95年开始创业，连续多次跨行业创业均获成功。
2004年开始买入房产，有17年房产实操经验，深耕南京房产十余年，帮助数千人置业南京。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相投
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